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最近的黄埔科学城，料有点多！

上周末越秀·星樾山畔TOD时隔一年加推新货，北向约80平三房最低卖到3.08万/㎡，不到250万就能上车科学城区府，这谁看了不惊呼一句：“夺笋呐~”！

而来科学城夺笋的不止山畔一个，由保利操刀的全新盘保利锦上今年7月份才拿地，11月就要风风火火加入战局了。据说保利锦上的打法会跟朱村的保利水木芳华一样“野”，卷爆科学城！

这么说吧！凭借着“价格超惊喜”的噱头，保利锦上售楼处还没开放，就已经成功席卷科学城了。不得不说，保利这波“未开先火”的营销赢麻了！逼得旁边的时代天韵搞起了首付分期…

所以接下来，科学城“三剑客”越秀·星樾山畔TOD、保利锦上、时代天韵同场竞技，谁得赢面更大？我们一个一个来扒！

大佬出场——越秀·星樾山畔TOD

首先出场的还得是山畔“大佬”，为什么说它是“大佬”？

因为山畔所处的科学城区府板块，汇聚科学城最核心的配套资源，与保利锦上、时代天韵所在的云埔片区，还不是同一个level！这就是好比是正宫皇后与妃子、贵人的区别！

在三者的较量之中，山畔的赢面当然是最大的！因为山畔地段上位于区府核心板块，周边敏捷广场、万达广场、市民广场、创业公园、盈翠公园等休闲娱乐配套已发展完善，生活十分便利。

交通上项目位于地铁7号线二期水西北站上盖，该线连通番禺大学城、科学城，同时与21号线交汇，连接知识城、增城和天河，出行相当便利！

教育方面呢项目自配有9班幼儿园和12班小学，不足的是目前还不确定将引入什么学校。不过从黄埔冲教育强区的发展趋势来看，山畔又位于区府核心区，引入的学校应该不会差！而周边的中学配套有市二中苏元学校、广州科学城中学、玉岩中学等，都是名校！但是具体能否入读还得以教育局官宣为准。

幼儿园效果图

浅扒下来，山畔无论是区位还是周边配套，都是相当能打！产品方面，本次项目加推的7#、9#，户型有约80㎡三房两厅一卫、约90-95㎡三房两厅两卫以及约110㎡四房两厅两卫，刚需和改善都有挑。

项目的户型设计就规规矩矩，实用率一般，其最大的槽点就是北向的80平三房小户型靠肩广佛肇高速，会有噪音影响，所以价格也很笋！

看看上周六开盘价格，约80㎡三房，单价约3.5-3.6万/㎡；约90-95㎡三房两卫，单价约4-4.2万/㎡；约110㎡四两卫房，单价约3.7-3.8万/㎡。

比去年的4万+/㎡，山畔此次加推价格确实笋了不少，但总价还是得300万左右才能入场！至于前文提到的不到250万就能上车三房，其实就是北向80平二楼特价房源，不介意楼层和采光的朋友，可以捡漏入！毕竟这么好的区位和配套，还要啥自行车呢？

卷王杀入——保利锦上

接着来看，最近风很大的【保利锦上】！

顶着科学城“卷王”的名号杀入，但u1s1保利锦上的区位和交通都是“硬伤”。项目位处云埔板块，是科学城发展较为滞后的板块。板块内现已有中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑等成熟社区，常住人口很密集，但是板块内至今仍没通地铁，交通十分不便。

保利锦上所在的位置，距离最近的6号线香雪地铁站约5公里，在有轨电车开通前，需要公交车/小电驴/共享单车来接驳，不过据说保利锦上自身规划有公交车首末站，又靠近有轨电车5号线永和隧道南站，出行条件可以扳回一点点分。

自驾方面，项目位于永和隧道口，来往的大货车、泥头车很多，加上片区人气很旺，上下班高峰期免不了出现堵车问题！

教育方面，项目除了自配有一所幼儿园，小学和中学都要靠蹭！如果能像隔壁岭南雅筑一样，蹭到广附小学、广附中学，那也是不错的“躺赢”人生！不过具体入读条件还是等官宣！

幼儿园效果图

区位交通不够，那就产品来救！估计保利也知道自己地段、交通有弱点了，所以就把户型产品做到极致！

保利锦上由7栋住宅和1栋政策性住房组成，其中7栋住宅有五栋为两梯五户小户型，两栋为两梯四户大户型。

项目采用点列式独栋布局+蝶形塔楼+户户阳台朝南+高达95%的房间数朝南的设计，保证了屋内采光最大化，景观互不遮挡，这设计真的是可以横扫市场！强烈建议其他开发商赶紧来抄作业，按照保利的标准卷起来！

户型方面既有对刚需客最友好的75㎡三房一卫和约88㎡三房两卫，也有改善客想要的约105㎡四房两卫以及约135㎡四房大户型。

约75㎡小户型也能做到约5.2米L型景观阳台，这真的挺绝！不过阳台做的大，书房的面积就有限了，要做成儿童房的话，得定制家具；而且只有一卫设计，三代同堂合居难免有些不方便，适合预算有限的首套刚需客。

约88㎡三房户型四开间朝南，三个卧室和客厅均南向，全屋采光通透，这种设计真的能卷哭市面上大多数的小三房产品！

约105㎡、约135㎡的四房户型南北对流，居住舒适度更高；而且同样是四开间朝南，多方位拥山景入户，景观更优！

可以说保利锦上的户型做得是很用心了，价格方面呢，据说会参考保利水木芳华的路子。举个例子，保利水木芳华，楼面价9060元/平，但售价在1.7-1.8万/平左右，而保利锦上楼面价1.6万/平，以此类推下来，保利锦上单价2字头，也不是没可能！

虽然保利锦上在地段、交通方面有缺陷，教育配套也还没确定，但再怎么说人家也是位于科学城，再加上产品设计很给力，如果到时开盘真的卖出2字头，估计真的很难抢！

建设中的保利锦上

夹缝中生存——时代天韵

“卷王”保利锦上的搅局，最难受估计就是时代天韵了，这已经逼得时代天韵搞起首付分期来抢客了……

其实两者对比起来，时代天韵在区位上、交通、配套方面还是优于保利锦上的。

区位上，时代天韵虽和保利锦上同属云埔片区，但其所处的位置比保利锦上更好，门口就是开源大道，自驾出行很便利。公共交通方面，项目临近有轨电车2号线云峰路站，该线路预计今年年底开通，届时可通过有轨电车2号线接驳至地铁6号线香雪站。

教育方面，项目根据街道划分，对口小学为东荟城小学。（具体以官宣为准）东荟城小学在黄埔号称“东风东”，教学成绩一直名列前茅。不过好的学校大家都会抢着去，据说现在东荟城小学已经扩到56个班了，但学位还是紧张。

商业方面，时代天韵除了自配的商业，门口还有一处商业用地，未来如果建成商业体，对时代天韵来说，是最直接的利好！

产品方面，时代天韵主推约88-110㎡三至四房，约88㎡三房户型有南向、北向可供选择，户型设计比较中规中距，有槽点的地方就是儿童房的飘窗紧挨着主卧卫浴，做不到全飘窗，所以利用率会低一些。

值得夸的是时代天韵的园林做得很不错，三层园林带有大小双游泳池，幽雅大气。门口的大草坪周末也有年轻人在露营，很是热闹，氛围不错！还有时代天韵售楼处的选房系统，逼格很高，值得吹爆！假如你看中哪个楼层哪个户型，就可以动动手指点进去模拟实景观看。这对于买家来说，房源情况会更真实！

至于价格，在越秀山畔和保利锦上如此“卷”的情况下，时代天韵夹在中间，比上不足比下有余，约3.4万/㎡的定价，还是毛坯交付，确实竞争力不大，比较适合看重教育且对装修风格有主见的买家。

目前来看，科学城三大新盘局势，好比一场宫心计！越秀山畔犹如正宫皇后，出身名门望族，C位摆在那，任其他盘怎么“作”，对它冲击其实不是很大；时代天韵就像妃子，技能不差但吃了身价的亏，处境略显尴尬，一有新面孔出现就容易受到排挤，而保利锦上就像刚得宠的贵人，出身普通但路子野有绝技，一出场就抢尽风头。

最后问一句：科学城“三剑客”，越秀·星樾山畔TOD、保利锦上、时代天韵，你们看好谁呢？