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乐居楼盘测评系列 测评师：刘睿茜

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

万科黄埔新城位于老黄埔板块，总建面约570万㎡，内部综合配套完备，是由万科打造的航母级超级大盘。

【项目亮点】

1、项目内部配套覆盖教育、医疗、商业、文旅等多个维度，全方位满足业主居住生活需求。

2、项目体量庞大占地面积约158万㎡，开发周期预计超10年，将会带来约3万套住宅，超8万人居住。

3、项目所在老黄埔板块是黄埔发展的重心地带，加上板块内黄埔临港商务区规划，板块发展未来可期。

【价格分析】

万科黄埔新城目前尚未开盘，价格可以参考周边均价，目前周边在售项目均价约3.3-4.5万/㎡,项目的吹风价约2.9-4.1万/㎡。周边新房具体价格方面，板块内的富力新城均价约3.3万/㎡，与项目一站地铁之隔的越秀星航tod均价约4.7万/㎡，招商卓越臻珑府均价约4.5万/㎡，红盘万科城市之光均价5.4万/㎡,邻近的科学城板块的合生中央城均价3.7万/㎡。二手房方面，项目对面的万科尚城均价约3.8万/㎡,宝夏花园均价约3.1万/㎡，万科黄埔中心均价约2.1万/㎡，富域尚品居均价约3.2万/㎡。整体来看，老黄埔的几个在售均价基本都在4字头，只有地段比较一般的富力新城价格略低，但是这个项目除了价格之外跟其他盘相比也没有什么竞争优势。虽然万科黄埔新城还没开盘，但是根据目前的吹风价，市场上已经在热议项目的上市，有相关消息称项目93㎡的部分户型均价约2.9万，这或将对老黄埔的板块价格带来一定的冲击，如果开盘价真的放在了3字头，大概率会吸引到一大批考虑在板块内置业的客群。不过需要注意的是，该项目属于超级大盘，后期项目的二手房流动性和整体的价格空间都会比较一般，这一点是大盘项目的通病，因此，项目会比较适合自住买家，不建议做投资考虑。

【楼盘规划】

万科黄埔新城位于黄埔区黄埔东路南侧，属于老黄埔板块，由著名开发商万科操盘打造，总占地面积约158万㎡，总建面约570万㎡，预计分11期开发建设，供应房源约3万套，开发周期将在10年以上。

项目属于沙步村旧改，地块内包含回迁房，除此之外还集住宅、商业、办公、酒店、公建等多业态于一体，是一个全能性的居住大城。

产品方面首推93-143㎡的三至四房，包含93㎡的三房两厅两卫、122㎡的四房两厅两卫、143㎡的四房两厅三卫，户型偏改善。

具体配套方面，项目规划有建面约100万㎡的商业，内含轻文旅综合商业体、岭南滨水古街市集、邻里商业中心等；建面约1.5万㎡的医疗康养样本，涵盖1所社区卫生中心、2所养老院；11所学校，包含6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中；建面约5万㎡的绿核公园，包含景观中轴、口袋公园、街角广场等。

【楼盘基础信息】

1、项目是建面超百万方的大盘，自成一城。

2、项目产品主要为超高层建筑，中间楼栋可望社区中部公园景观。

3、项目属于综合型社区，住宅建筑配套为70年产权。

【户型分析】

123㎡四房-四居室-建面约122㎡

建面约123㎡四房两厅两卫，格局方正，室内通透。

该户型为4房格局，属于舒适的改善户型，带有小入户花园空间，公卫位于入户门右侧，入户花园可以存放不必要携带进室内的物品，公卫方便进门后尽快洗手清洁，这样的空间格局，对于后疫情时代来说，可以比较大程度的保证室内卫生清洁，居住更安心。

户型的阳台空间连通客厅和次卧，增大了室内的采光面，阔尺度阳台也拓展了休闲生活空间。

u型厨房正对餐厅，餐厨空间都比较开阔，多人口家庭吃饭聚餐都可以有自在的空间享受。

户型的主卧为套设计，带双飘窗，拓展室内实用面积，还可以规划独立的衣帽区，充裕的居住空间也提升了主人家的居住舒适。

这个户型改善属性明显，客厅旁的次卧，连通阳台并且邻近公卫，可以充分照顾到老人的生活居住需求，比较适合二胎或三代同堂的家庭。

93㎡三房-三居室-建面约93㎡

建面约93㎡三房两厅两卫，有四种户型格局，分为东南向、西南向、东北向和西北向房源。

几个户型格局相似，以A1户型为例，A1户型为三开间朝南设计，带有独立入户花园。

户型为常规竖厅，动静分区明确，卧室分布于客餐厅一侧，公卫位于户型中部。

户型的主卧是套间设计，还带有南向景观飘窗，整体居住舒适度高。

【交通出行】

轨道交通：万科黄埔新城靠近已运营地铁线13号线，位于夏园站和南岗站中间，由于项目地块较大，地块西侧距离夏园站约600米，距离南岗站约1.4公里。同时项目还靠近在建中的5号线东延段，未来夏园站将会成为13号线和5号线东延段交汇站点。从夏园站出发，搭乘5号线，7站即可到达天河三溪站，搭乘13号线，4站可以到达鱼珠站换乘5号线，然后搭乘5号线8站到达珠江新城。

公共交通：万科黄埔新城周边1公里范围内有10个公交站点分布，途经线路有214路、322路、372路、376路、388路、435路等十余条，公交线路密集。距离项目比较近的站点为塘头站和万科尚城御府站，基本属于家门口的站点，途经线路可以通达黄埔各板块及周边新塘板块，从该站点出发，2站可以到达夏园地铁站、3站南岗地铁站。

自驾：万科黄埔新城位于区域主干道黄埔东路旁，同时还邻近开发大道和广深沿江高速，通勤主城还是比较方便的，不过如果不是走高速，区域主干道塞车概率会比较大。以珠江新城为例，从项目出发，沿黄埔东路向西行驶，再转入黄埔大道中即可直通中心区，基本全程直线驾驶，全程约24公里。

【周边配套】

教育配套：万科黄埔新城的自建配套比较丰富，据说均为公办小学，因此大概率后期业主子女就学在小区内部就可以解决，项目内共规划11所学校，覆盖15年全龄段教育，周边有广东省电力幼儿园、广州开发区外国语学校（南小区）、沙步幼儿园、沙步小学、广州港技工学校，基于资源也相对丰富。

医疗配套：万科黄埔新城内部包含有相关医疗配套，并且对面便是广东中能建电力医院，约1.7公里处为广州开发区医院（二甲），约3公里处为广州开发区医院（西区院区），基本能够充分满足居民快速就医需求。 

商业配套：万科黄埔新城配建约100万㎡商业，涵盖酒店、购物中心等多业态，居民可以不出社区就能享受便利的购物生活，除此之外，项目对面约500米处还有领好广场、尚城万科里两个商业体，亦能补充周边居民的消费生活需求。

公园配套：万科黄埔新城由于体量较大，在地块中心规划了一处绿核公园，给予居民充裕的绿地空间，此外，项目周边3公里范围内，还有沙步体育公园、夏园体育公园、龟山生态保护公园、南岗山公园、丹水坑风景旅游区，绿地资源相对丰富。其中，丹水坑风景旅游区属于综合性景区，内含铜鼓山景区、休闲度假区、丹水湖景区、体育活动中心区、商业服务区和娱乐活动区等六个功能区，适合休闲假日出行。

配套点评：项目所在区域居住氛围成熟，生活配套完善，不过基本城市界面一般，住宅、产业、村落等建筑混杂，对于周边城市环境要求较高的购房人群建议慎重考虑，该区域的居住属性偏刚需。

黄埔本地刚改和改善人群，中心城区工作或注重社区生活配套预算不高的刚需上车人群。

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