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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

本期楼盘测评项目——祈福半山臻品，项目位于番禺华南板块，地铁22号线市广路站上盖，是开发近31年的大型社区祈福新邨的封笔之作，共推出3栋山景高层。

一.测评师点评楼盘：居住大盘祈福新邨新组团，主推建面约83-145㎡刚需、刚改产品，周边配套丰富，是一个宜居属性不错的项目。

二.适合人群：番禺本地和周边临近板块追求生活便利和舒适居住空间的刚需和刚改人群，地铁22号线沿线工作生活的购房人群。

三.价格分析：

项目现已开盘，均价约4.6-4.7万/㎡，小户型上车价不到400万。

目前祈福新邨在售组团除本组团祈福半山臻品外，还有均价约4.8万/㎡的祈福名望天下组团在售，半山臻品靠近祈福新邨别墅组团，距离祈福新邨入口的22号线地铁站有一定距离，但胜在周边自然生态丰富还有教育配套在侧，名望天下则位于项目商业配套旁，同时临近22号线市广路地铁口交通较为便利，各类人群可以根据具体需求进行产品选择。

另项目周边在售方面，中铁建花语岭南均价约4.6-4.7万/㎡，保利悦公馆均价约4.5万/㎡，大夫山尚东均价约2.4万/㎡，龙光天瀛均价约2.8万/㎡，周边整体均价约3.5万/㎡，靠近地铁线路的项目均价整体偏高。

二手房方面，金山谷八期均价约3.1万/㎡，锦绣花园均价约2万-2.4万/㎡，鸿福花园均价约2万/㎡。

综合周边项目价格，祈福半山臻品性价比一般，同面积段周边有均价更低的其他产品选择，整体比较适合有地缘情节的祈福新邨老业主或有教育需求的人群。

四.楼盘规划：

祈福半山臻品位于番禺区华南板块，由港企祈福集团打造，是超级社区祈福新邨的封笔之作，该组团位于社区的东部，配套祈福物业。

规划方面，该组团共3栋32层高层，整体西南向布局，户户可看山景，该组团总货量不多仅几百户，楼栋做了整体11米抬高，加上周边为别墅和多层组团，低楼层也可看周边山景。

产品方面，半山臻品组团楼栋为两梯四户设计，主推建面约82-145㎡二至四房，包含建面约82㎡两房两厅一卫、建面约110㎡三房两厅两卫、建面约121㎡三房两厅两卫、建面约145㎡四房两厅两卫共4种户型产品。

目前项目首推#1栋产品，推售户型有建面约82㎡两房两厅一卫、建面约121㎡三房两厅两卫、建面约145㎡四房两厅两卫，涵盖刚需和刚改类面积段产品。

配套方面，该组团占地不大，内不仅配套有园林空间，但作为居住大城祈福新村的一部分，项目可以共享祈福新邨的全能配套，社区内规划有商业体，涵盖酒店、会所、俱乐部、地下城等，集合吃喝玩乐多重消费业态，内部还规划有十余所所学校，包括幼儿园、小学、高中等。并涵盖有3所公立学校，医疗资源上，三甲医院祈福医院也在社区内，交通方面，22号线首通段市广路站点就位于项目门口，社区内还设有祈福交通中心，设有大巴、地铁、公交等站点，可以快速通达临近片区、机场、香港等。

另外值得一提的是，该组团目前还是现楼在售，不用担心收楼问题，精装交付预计2024年交房。

五.户型分析：

建面约82㎡两房两厅一卫，格局方正，通透双阳台设计。

该户型比较适合追求居住空间舒适的小家庭，室内功能间布局合理，卧室涵盖飘窗拓展L型厨房操作空间充裕，并且外接生活阳台。

该户型景观阳台视野开阔，可看窗外丰富山景资源。

建面约145㎡四房两厅两卫，西南向通透四房，看山景和学校。

该户型偏改善属性，室内空间尺度开阔，入户玄关私密度较强。

户型厨房外接生活阳台，厨房门正对餐厅区域，用餐动线合理。

户型卧室均带有飘窗拓展空间，主卧转角飘窗视野更开阔，且主卧为套间设计，居住舒适度和私密度都更有保证。                                                                                                  

六.交通出行：

1. 地铁：祈福半山臻品邻近22号线地铁首通段市广路站点，项目门口就是地铁口，从该站点出发，1站便可前往番禺广场换乘3号线或18号线前往主城区，同时只要1站还可以前往广州南站搭乘地铁，社区居民出行非常方便。

2.公交：祈福半山臻品共享社区交通配套，位于项目门口的祈福交通中心，随着22号线的开通也已经启用，市政公交、外线楼巴、内线邨巴、机场快线、公交、地铁等均汇聚在该交通中心内，该交通中心堤上层、地下2层，可供社区居民在交通中心内一站式换乘各类交通，同时该交通中心内还设置有汽车、电动车停车场，内部汇聚有餐饮、健身、娱乐等多种业态的商业中心。

另由于项目体量较大，社区内居民在内部通行除了自驾之外，也比较依赖社区楼巴，社区内的各处会所区域设置有内部楼巴站点，为居民提供社区内通行服务。

因此整体社区的公共交通方面也是十分便利的，对于交通有一定要求的人群无需担心，不过需要提醒的是，早晚高峰社区内及邻近出行可能会存在一定拥堵。

3.自驾车：

祈福半山臻品与主城区珠江新城直线距离在20公里内，属于日常通勤1小时生活圈范围内，从项目出发邻近番禺万博商圈，沿项目门前的市广路出发，转金山大道西向东行驶，后再转番禺大道北即可抵达南村万博cbd，全程约8公里，非高峰时段驾车约20分钟即可抵达。

七.周边配套：

1.教育：祈福半山臻品紧邻社区内的广州番禺区毓贤学校和祈福精英幼儿园，毓贤学校为九年一贯住公办学校，祈福精英幼儿园则为省一级资质，属于优质的教育配套资源，据项目置业顾问介绍，社区内教育需求按片划分，该组团的教育划片大概率在两所学校范围，并且招生方面会优先祈福业主入读，可以说对有教育需求的家庭来说非常友好了。

另项目内还规划有多所学校，如祈福智慧幼儿园、祈福名家幼儿园、祈福新邨小学、祈福英语实验中学等，整体教育配套优质丰富。

2.医疗：祈福半山臻品坐享社区大型医疗配套资源，祈福医院位于社区北侧，该医院是具备国际JCI认证+国家三甲资格的大型医院，可以全面保障社区居民的就医需求，另外，祈福月子中心、祈福护老公寓也分布在社区内部，医疗资源也无需担心。

距离项目约2.5公里处，还分布有广州市番禺区市桥医院。

3.商业：祈福半山臻品邻近有部分组团的沿街底商运营，日常下楼便可进行基础生活采买，大型购物需求可以搭乘楼巴或其他交通方式前往社区的商业配套——祈福缤纷世界进行消费，该商业配套集吃、喝、玩、乐、游、赏、住于一体，目前已有多家知名连锁品牌进驻，对于居民日常消费生活来说十分便利，另祈福交通中心内，还含有俱乐部、星级会所、星级酒店、国际公寓、大型商超、24小时便利店等，整体社区内部商业配套也十分健全，不出社区即可满足大部分生活需求。

除自身配建商业外，项目临近还分布有钟福广场、天河里福云汇等商业体，综合业态丰富。

4.公园配套：祈福半山臻品户户可看社区内山景资源，社区山景公园已开发成熟，社区居民日常可休闲散步攀登，同时项目还临近大夫山森林公园和番禺儿童公园两座大型绿地公园，项目部分户型还可看大夫山山景，整体自然景观丰富，宜居属性高。