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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

本期楼盘测评项目——金地云上，项目位于靠近黄埔区的增城中新板块，距离21号线中新站约2公里，定位刚需社区，共规划12栋高层，主推60-104㎡二至四房产品。

测评师点评楼盘：

增城中新板块全新盘，邻近黄埔区域，户型涵盖建面约60-104㎡二至四房，主打年轻刚需人群。

适合人群：

中新板块及邻近黄埔板块工作生活的的年轻刚需人群，以及不依赖公共交通出行的购房者。

价格分析：

项目尚未开盘，具体价格可以参考周边项目，吹风价约1.8-2万/㎡。

项目位于新新大道旁，目前新新大道沿线有多个项目在售，项目隔壁的佳源印象均价约1.65-1.85万/㎡,广州时代倾城均价约1.7-1.9万/㎡,广州增城万科城均价约1.8-1.9万/㎡,金地半山风华均价约1.6万/㎡。

二手房方面，周边二手房不多，板块内多村房建筑，邻近的恒福花园均价约1.6万/㎡,景新国际名城均价约1.5-1.7万/㎡，恒大山水城均价约1.8万/㎡,均为次新房项目，二手房价格与板块新房价差不大，当前市场环境相对冷清，目前购买板块新房更有优势。

目前整个增城区域均价约2万/㎡,中新板块项目价格均价与区域均价相当，项目是去年广州首轮集中供地时由融创和金地商置共同拿下的地块，楼面价为10745.5元，开盘价格预计也会与区域均价相当。

根据规划，板块未来会迎来中新科技园落成，还会引进多家新创产业支持板块发展，另外，中新板块还是是增城百亿旧改集中的区域，汇集了众多知名开发商，区域未来规划打造集科学、文化、商业和居住于一体的协调发展生态区域，未来板块规划顺利落成，区域会有不错的居住条件和发展潜力。

当前板块买房选择较多，建议综合考虑价格后，根据自身需求进行社区选择，本项目相较新新大道沿线多数楼盘，更靠近中新地铁站点，并且配建有公里小学，如果没有其他居住需求，建议买房优先选择离地铁更近的项目。

楼盘规划：

金地云上位于增城新新大道沿线，今年4月融创退出后，项目目前由金地商置独立开发，配套物业为和融物业，属于国家一级物业资质，物业费3.1元/平/月。

规划方面，项目占地面积约6.29万㎡,建面约28.9万㎡,容积率3.2，共规划12栋26-33层高层建筑，共2296户。

产品方面，项目整体做了8米抬高，建筑楼栋还做了架空层，一楼视野基本相当于普通楼栋4楼视野，整体视野景观和通透度都不错，低楼层也不必过于担心采光。

项目首推#1栋，首推楼栋靠近学校，2梯7户设计，推售户型有建面约60㎡1+1房1厅1卫、建面约75㎡2+1房1厅1卫、建面约85㎡2+1房1厅2卫、建面约88㎡2+1房1厅2卫和建面约90㎡2=1房1厅2卫，户型实用率约82—84%，产品为精装交付，预计交房时间为2024年。

配套方面，项目配建约1500㎡的底商、一所24班公立小学和社区花园等基础社区配套。

户型分析：

建面约75㎡2+1房1厅1卫，有东北和西南向房源。

该户型入户门一侧即为厨房空间，u型厨房设计，让烹饪更高效，另外还预留单开门冰箱位。

户型为LDKB餐客厅阳一体化设计，室内空间开阔明亮，卫生间设置在户型中间，干湿分离设计，让家庭成员可以高效利用功能间，同时各个空间前往卫生间的动线也比较便捷。

作为小户型三房，两个次卧空间相对紧凑，但也能满足居住功能，主卧空间有双飘窗拓展，空间感很好，既有很好的采光面，有有充足空间可以利用打造收纳空间。

建面约88㎡2+1房1厅2卫，南向三房，目前项目产品只有这个户型是横厅设计。

该户型设有玄关空间，很好地保障了室内私密度，客餐厨一体化空间，加上横厅设计，让整个户型的室内通透和采光都更充分。

户型的公卫位于玄关旁，方便外出回来即使清洁，也比较复合后疫情时代人们的居住需求。

客厅外接阳台空间，餐厅旁有飘台拓展，充足的采光面，让整个室内空间明亮。

户型的卧室空间都有飘窗面积拓展，整体居住空间的实用率不错，户型的主卧空间为套间，包含独立卫生间和飘窗，主人家居住舒适度和体验感都能得到很好的满足。

交通出行：

地铁：金地云上距离较近的地铁线路21号线中新站约2公里，搭乘地铁需要公交接驳，除该条线路外，板块内还有14号线支线，前往知识城板块。

虽然项目不具备近地铁优势，但邻近21号线为东西向动脉线路，可以直通主城区和增城老城板块，通达度还是不错的，从距离项目较近的中新站点出发，搭乘快线1站可以到达黄埔区，4站可以抵达天河，在21号线镇龙站可以换乘14号线支线。

公交：金地云上周边公交站点分布较少，周边1公里范围内仅有2站公交，都分布在新新大道沿线，距离项目较近的是约240米处的九和村北站，该站点途径线路有5条，线路主要连通中新、永宁、和新塘板块的部分区域。

从九和村北站出发，2站便可到达中新地铁站点，3站可以到达中新汽车客运站。

自驾：金地云上位于区域主干道新新大道旁，还临近花莞高速和增天高速（在建），项目距离花莞高速入口约2公里，出行可以快捷连通白云、天河等区域。

增天高速预计2025年建成开通，建成通车届时将缩减增城前往中心城区的通行时间。

周边配套

教育：金地云上配建有一所公立24班小学，另外周边3公里范围内还有多所教育资源配套，如九和小学、中新镇第二小学、九龙第二小学、广大附中实验小学、中新镇中心小学、中新中学等，其中广大附中实验小学为省一级资质学校，算是临近比较优质的教育配套资源，该校具体招生范围要以教育局公布为准。

医疗：金地云上周边的医疗资源相对普通，较近的医疗单位要前往距离项目约2公里处的中新镇中心区的增城区中新镇中心区卫生院，此外，5公里范围内还有中新广州知识城医院，以及一些小型门诊和口腔诊所分布。

公园：金地云上所在新新大道沿线多未开发和待开发的山地农田，区域内绿化覆盖相对丰富，不过项目周边5公里范围内并没有公园配套资源，较近的大型公园要前往邻近永宁板块的南香山森林公园，是一个大型的绿地景观公园，可以作为周末家庭出游的不错选择。

商业：金地云上配建有商业街，项目周边3公里范围内有多个在建或已建成项目，部分项目底商已开业运营，是目前距离项目较近的小商业配套，可以基本满足日常采买。

另外，如果有大型采买需求，周边的大型商业需要前往中新镇中心区的金钻广场，该商业为中新镇运营比较成熟的商业体，周边还有一座御溪谷商业中心，不过没有运营起来，空置率较高，目前仅有一些零散的商户开业，主要业态为餐饮。整体看来商业资源方面相对匮乏。