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中国的很多城市有各种特色的产业园，有些定位高端制造，有些定位对外贸易，有些则定位文化创意等。

这些形形色色的产业园即满足了城市发展的需要，也为房企比拼综合实力提供了良好的舞台。

房地产企业一般从产品设计、产业定位、招商运营、政策扶持、入园保障等方面做好充分准备工作，用长远的眼光，来提高产业园区的利益或者价值空间。

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致力于为入驻企业提供更多服务

集聚了人才、技术和资本等各种要素的产业园区，是地方经济发展的重要载体之一。经过多年发展，该类市场的运营模式也在不断更新。

在中国经济转型升级的背景下，经营产业园区的开发企业迫切需要转变服务方式。产业园已经不再是单一的办公空间提供者，更要从产业份的角度出发，以服务产业发展为核心要素，通过房地产这一物理载体推动战略性新兴产业创新突破，为入驻企业提供更多服务，注入“引擎般”源源不断的动力。

房地产企业有设计实力、品牌影响力等方面的优势，然而更值得注意的是，产业园运营的长期化、个性化与传统地产开发的模式截然不同，能否发展出“产业基因”，从真正意义上实现产业导入，赋能企业发展，才是转型的密钥。　

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碧桂园、万科、招商、锦和等纷纷入局

当前，很多房企已在产业园方面进行了布局。

房企们纷纷入场究竟看重的是什么？答案或许是在运营得当的情况下，产业园就能够产生持续的、稳定的现金流；另一方面，虽然门槛较高，但背后的想象空间却并不小。

1、碧桂园布局多个产业园项目

作为世界500强和中国地产企业的排头兵，碧桂园在产业运营方面积累了丰富的经验。

从2019年起，碧桂园就聚焦新一代信息技术、人工智能、智能制造等新一代智慧产业。目前已在深圳布局碧桂园凤凰智谷、机器人产业园，在东莞布局长安凤凰智谷、碧桂园智造创新中心及湾区凤凰智谷等项目。

其中，位于深圳的碧桂园凤凰智谷在2020年携手中关村，搭建产业资源转移通道，集聚一批研发型总部企业，并通过完善的孵化体系，不断培育和加速高科技企业发展，目前已集聚多家高科技企业。

同时，已被大家深知的碧桂园深圳机器人产业园，已于2018年6月正式开放。它承接了宝安中心区产业优势，从机器人产业生产、研发的全产业链出发，引入机器人及相关配套产业，打造出以机器人为主题的产业园区。

2、万科布局东北哈尔滨和沈阳

2021年2月20日，万科中俄产业园在哈尔滨开工建设。该产业园主打对俄金融商贸总部中心、跨境电商产业中心、文化艺术交流中心和科技创新研发中心。

从实际效果看，经过莫斯科、北京和哈尔滨“两国三地”招商团队的积累及省、市、区各级政府的推介引荐，中俄产业园先后对接洽谈企业超百家。

继中俄产业园之后，2021年6月，万科开始在沈阳打造中日产业园。

据了解，中日产业园坐落于沈阳浑南，总投资150亿，这是沈阳与日方合作具有标志性意义的示范性园区。

万科中日产业园围绕医疗健康、节能环保、城市消费领域，引进全球先进 “新都心”开发理念，基于“健康、科技、创新、人本”四大核心，将产业、商业、教育、住宅、公园有机融合，着力构建生产、生活、生态“三生”融合的国际化产业社区。

3、招商蛇口成功发行粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs

改革开放40多年来，招商蛇口始终坚持深耕园区开发与运营，为产业创新赋能。截至2021年，招商蛇口在全国范围内打造了网谷系、意库系、智慧城系三大产品线以及各类科技园区共计25个。

由于有丰富的产业园运营经验，招商蛇口在2021年4月发行了粤港澳大湾区首单产业园区类基础设施公募REITs项目——博时招商蛇口产业园公募REITs。

资料显示，该REITs基础设施项目中的两家公司分别为深圳市万海大厦管理有限公司和深圳市万融大厦管理有限公司，均位于蛇口网谷产业园。这两家公司的收入来源主要由租金收入和物业收入构成。

2022年二季报显示，博时招商蛇口产业园REITs实现收入3125.72万元，实现净利润1539.72万元，经营活动产生的现金流量净额为873.58万元。值得注意的是，该基础设施项目在报告期内整体毛利润金额为2951.26万元，毛利润率高达97.58%。

4、锦和商业打造文创产业园区

锦和商管是国内知名的文创产业园区运营商，公司成立于2007年，并于2020年登陆上交所。在公司开发的产业园中，位于上海徐汇区田林路的锦和越界田林坊，是典型的代表作。

田林坊的前身为上海航天803研究所，在整个改造设计中，田林坊打破了原先航天技术研究所的园区边界，保留了原有的生态系统结构，留存大量固有植被，与仅隔一条苍梧路的锦和尚城相连，构成了该地区独具特色的大型开放式创意园区，并于2019年被认定为上海市文化创意产业园区示范园区。

自落成后，田林坊汇聚了与工业设计、建筑设计、家居设计等相关的文创企业，甚至还有些大师级工作室也在其中，入驻文创企业占比近95%。

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运作模式、运营效益、客群定位

三者皆需兼顾

改变

从运作模式来看，传统地产的模式是短平快、标准化、可复制，而产业运营则是长周期、非标准化。因此，产业园的运营需要因地制宜、要尊重个性和创意、要有产城融合的思维。

从运营效益看，房企通过深耕产业运营，可以从存量物业的持有者或租赁者，转型为产业运营服务商和品牌输出商。与此同时，利用稳定的租金来进行资产证券化也是一种可能性。

从客户群来看，产业园面向的是产业客户，仅以产业配套这一个环节而言就需要提供产业定位、政策沟通、打通产业上下游等服务。更重要的是，运营一个科技产业园和文化创意园，需要导入的产业配套完全不同，这跟住宅及写字楼的标准化开发刚好相反。

通过以上的对比，我们认为，房企需要调整运作模式来实现产业园的可持续发展，同时还要注重运营效益的提高和客群定位的准确性。