疫情期50城项目开盘去化率仅29%,一二线回稳或将延至三季度

2022-05-13 07:27:31|来源:克而瑞地产研究
摘要| 一二线回稳或将延至三季度

  疫情加剧供求失衡,一线和强二线市场回稳最早延至三季度。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

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  4月以来,稳地产政策持续发酵,政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求,55省市政策放松,南京、苏州等强二线跟进放松限购,南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。但由于政策力度较弱,房地产市场继续下行,重点50城开盘平均去化率跌至29%,环比下降6个百分点。而在城市分化的大背景下,哪些城市市场率先回稳?哪些城市再度转弱?哪些城市下行压力加剧?

  长三角因疫情复苏进程“熄火”

  4月成交同比跌幅扩大11PCT降69%

  如上文所说,2022年超过45个地市受疫情影响,其中近七成的城市位于环渤海和长三角,其中长三角城市圈内疫情影响人数最多、地域最广。故受疫情影响不同地区前4月楼市情况分化明显。

  长三角地区成交规模降幅居首,受疫情影响最为严重。2022年4月长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%,较3月累计降幅扩大了11个百分点,上海、杭州、苏州、苏北五市3-4月因疫情防控线下销售基本停滞。

  环渤海次之,2022年以来受疫情影响有过静态管控城市数量高达19个,也使得其自2月以来同比降幅持续扩大。2022年3-4月环渤海地区12个重点城市商品住宅成交面积同比下降54%,较1-2月降幅扩大20pct,为四个地区之最。3月起东北三省多个地市经历了长时间静态管控,如长春、哈尔滨、吉林等,使得3-4月成交较1-2月下滑显著。

  粤港澳仅广州1城有过静态管控,因而楼市成交受疫情波及较小。2022年3-4月粤港澳地区9个重点城市商品住宅成交面积较1-2月同比降幅反而缩小2pct。广州曾受疫情反复影响而封控,封控期间楼市也均停摆。但由于处置及时封控时间普遍在两周以内,故对地区市场的影响较低。

  50城开盘去化率跌至29%

  6成以上城市环比下滑,长三角跌幅居前

  4月,房地产市场持续转冷,重点监测50城新开盘项目平均去化率跌至29%,较上月下降6个百分点。其中,6成以上城市开盘去化率环比下滑,受疫情影响,合肥、宁波这些长三角地区二线城市市场转冷,去化率明显回落,例如宁波,新盘平均去化率由上月的47%回落至本月的27%,环比下降20个百分点。

  去化率环比上升的城市占比不足4成,基本划分为以下两类:其一,北京、广州市场有序复苏,去化率企稳回升,例如北京,4月开盘去化率升至45%,环比增加15个百分点。其二,更多城市受成交结构性因素影响,去化相对较好的主城区推盘项目大幅增多,结构性拉升全市平均去化率。例如杭州,4月主城区开盘项目占比约8成,平均去化率升至69%,环比增加11个百分点,但实际市场明显转弱,富阳、临安、临平等外围区域去化率进一步回落至9%。

  依据近期市场变化情况,可以将重点50城简单划分为以下五类:

  1、北京市场转暖价格倒挂盘“日光”,广州缓慢复苏价格标杆盘去化优异

  4月,北京房地产市场明显转暖,开盘去化率稳步提升至45%,环比增加15个百分点。部分价格倒挂盘“日光”。4月12日,东城区的天坛府加推240套,售价128000元/平方米,开盘当天认购231套,去化率高达96%。

  广州房地产市场缓慢复苏,开盘去化率回升至21%,环比增加2个百分点。中高端需求坚挺,部分价格标杆项目去化优异。4月16日,万科金域曦府、和樾府两大价格标杆项目均少量加推大户型产品试探市场,售价6.2-6.7万元/平方米,较上批次售价略有上涨,去化率分别达到88%和70%。

  2、西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门和泉州等板块及项目分化加剧

  西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门、泉州等各区域、各板块市场冷热不均,项目分化加剧。

  4月,西安共计6个项目开盘当天“日光”,主要集中在泛高新、国际港务区等热点板块。并有天地源·丹轩坊、华润置地·未来城市两个楼盘“万人摇”,主要原因在于这两个项目拿地较早,一、二手价差优势明显。例如天地源·丹轩坊,开盘推售361套房源,售价26164元/平方米,周边二手房售价超5万元/平方米,吸引34502组客户到场登记,核验通过登记28343组客户。反观西咸新区去化普遍承压,沣东、秦汉、空港等板块客户到访量全市垫底,转化率更是低于1%。4月,西咸新区共开盘3个项目,去化率最高29%,最低仅2%。

  苏州园区、高铁新城、太湖新城等核心板块市场热度不减,高品质改善楼盘受疫情冲击较小。4月,高铁新城板块的铂悦春和万象、陆慕华侨城龙湖启元,以及吴江太湖新城板块的中海悦湖东方持续热销,园区的万科玲珑源璟首开230套房源,开盘当天全部售罄。其余项目大都陷入滞销状态,滞销最严重的项目主要集中在相城全域,新区浒关城铁、通安,吴中木渎、上方山、越溪,吴江乡镇等板块,要么是存量过大,如相城、浒关,要么是区域价值低,如吴江乡镇、渭塘。

  3、杭州、宁波、合肥和长沙等市场转弱,打新热度下降外围区域去化艰难

  4月,杭州、宁波、合肥、长沙等市场明显转弱,表现于打新热度下降,外围区域去化普遍艰难。

  杭州各区域市场两极分化,核心区域开盘去化率达到87%,近郊去化率83%,富阳、临安、临平、大江东等外围片区去化率进一步回落至9%。

  宁波核心板块仍以自销为主,核心延伸板块基本都启用分销,佣金4-8万元/套,奉化等外围板块全面启用分销,全民经纪人佣金2-5万元/套,中介佣金6.5-10万元/套,且房价9折另加2-3万元车位优惠。

  合肥市场热度进一步下探:其一,包河、滨湖、高新、蜀山等热点区域摇号项目明显减少,非刚需客户首付比例降低,热销盘摇号登记首付比例大都从8成降至4-6成。其二,新站、肥东、长丰等外围区域来访成交断崖式下跌,单盘日均到访普遍不超过10组,优惠力度加大,普遍折扣93-95折,最低82折,且分销合作项目增多,佣金点位集中在3%-3.5%,较此前增加1到1.5个百分点。

  受疫情影响,长沙房企供货节奏放缓,案场客户到访量明显下降,多项目认筹不足,取证直接平销。开盘平均去化率跌至53%,环比下降13个百分点,部分刚需盘去化率低至20%。周末特价房项目有所增加,但整体收效甚微。

  4、武汉、重庆、天津等市场筑底,到访转化低于6%,企业降价及渠道提点“自救”

  4月,武汉、重庆、南京、昆明、天津、福州、青岛等房地产市场持续低迷,体现在以下两个方面:

  其一,市场观望情绪浓重,客户到访量不升反降,转化率降至6%以下。4月,重庆、昆明等客户到访量明显下滑,尤其是重庆,到访量低至4万组,环比下降25%。受疫情影响,4月初青岛到访量基本为零,月中核心区域热销盘日均到访回升至30组附近,但郊区仍不足10组。并且,武汉、昆明、天津等到访客户转化率降至6%以下,直观反映市场观望情绪浓重。

  其二,房企积极开展“自救”,特价房、工抵房优惠迭出,渠道分销提点上调。昆明降价幅度最大,特价房每平方米普遍降价500-1000元,部分房企急于资金回笼,多个项目推出工抵房,优惠力度在8折左右。南京、福州、武汉等边郊板块折扣力度明显加大,福州金地自在城、龙旺华府壹号等每平米降价近3千元。滞销板块、项目严重依赖分销,重庆雅居乐美好时光铭著、金辉彩湖云璟渠道佣金提点1-2个百分点至5%,荣盛城包销点位更是升至5%-8%,福州和光屿湖渠道提点高达8%-9%,武汉长江中心全民营销提点由每套5万元上调至10万元。

  5、南宁、长春、徐州等市场继续下行,大幅降价、高佣金难改去化惨淡

  南宁、长春、阜阳、徐州等房地产市场继续下行,受累于库存高企,市场预期转折,即便房企加大打折力度也很难拉升成交去化,市场似乎陷入“越跌越不买”的怪圈。

  沧州、徐州、阜阳、南宁等价格战愈演愈烈,沧州在售项目普遍降价,尤以运河区降幅最大,如保利拉菲公馆售价从万元下调至8300元/平方米。盐城多盘争相降价倒逼政府出台“限跌令”,信银城云樾天著推出65折特价房,现已被相关部门约谈。另外高分销、高返佣现象频出,南宁、阜阳渠道佣金达到2-3万元/套,徐州5万元/套的高佣金并非个案。

  即便如此力度的营销,也难以显著提振成交去化。4月,徐州、盐城开盘去化率均低于20%,沧州在售的50余个项目,全月总计仅成交200套,南宁从去年11月至今没有项目开盘,所有项目都顺销入市,认购情况同样不理想。

  展望:疫情加剧供求失衡

  一线和强二线市场回稳最早延至三季度

  展望未来,疫情加剧供求失衡,楼市能否真正回稳,关键在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。在这样政策支持前提下,广州、深圳、苏州、武汉等市场有望在三季度触底回稳,多数二三城市还将在四季度甚至一年更长才会有所好转,更多弱三四线调整周期更长。

  广州、深圳、苏州、武汉等一线及强二线城市经济基本面相较优质,人口吸附能力强劲,市场需求及购买力均有较强支撑,房地产市场有望在三季度触底回稳。例如广州,在需求整体不振的情况下,二季度市场主基调还是缓慢复苏,成交会有逐渐改善的可能性,市场升温可能要到三季度。又如武汉,5、6月或将是市场走向复苏的关键性拐点,随着房企及购房者预期逐渐回升,三季度市场或将明显好于二季度。

  昆明、天津、南宁、长春等房地产市场明显供过于求,短期内依旧面临较大的去库存压力,例如昆明,市场已探底,调整幅度基本到位,但调整时间仍不够,预计市场或将在底部盘整5个月左右,市场拐点大概率将出现在四季度。又如天津,5、6月房企筹备自救,部分板块及项目或将降价促销,但真正企稳可能要到四季度。

  受限于前期居民过度加杠杆购房,三四线城市市场需求及购买力明显透支,且市场信心修复仍需时间。例如阜阳,市场缺乏上行驱动力,短期仍将以价换量,基于外出人口较多,中秋、国庆或将出现阶段性返乡置业行情。又如济宁,短期房地产市场较难摆脱下降通道,成交持续低迷,房价依旧面临一定的下行压力。

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