最近，很多村民的“暴富”念头又重燃起来。
原因是，广州黄埔区茅岗西旧改项目复建房交房，其中最多的一户村民一共分了21套房。
消息火速传遍网络，该话题甚至一度登上微博热搜榜TOP5，吸引超7000万吃瓜群众。
截图来源：新浪微博
评论区中除了羡慕的，也有村民许下美好愿望，希望能成为下一个“一夜暴富”的人。
在广州甚至全国多地，都曾上演过无数次类似事件，每一次都能成为话题中心。
现实很残酷，可以肯定地说，“拆迁致富”在未来将会越来越少见。
01
严控大拆大建，“拆迁致富”成过去式
这一切，都要从去年8月住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》说起。
《通知》中对严控大拆大建提出了严格要求，具体有亮点：
1、严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2、严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
截图来源：住建部
这里有两项数字指标值得注意，“20”和“2”。
通俗来说，就是以后的城市更新项目，原则上最多只能拆除20％的建筑面积，拆建比不应大于2。
简单举个例子，假如一个旧改项目建筑面积约100万m²，那么现在最多只能拆20万m²，按照拆建比要求，最多可新建40万m²。
这里的40万m²，需要包括村民复建房、学校/商业等配套、开发商用于盈利的融资房等。
不要忘了，旧改项目还有产业导入的任务。
以广州为例，位于第一圈层的旧改项目，产业建设量原则上需占总建设量的60%，第二圈层比例降至40%。
七除八扣后，未来给村民的拆补标准，还能不能达到以前的高度？
这里需要打一个问号。
更重要的是，这些新规目前已经落地。
去年，广州进行了大规模的旧改项目核查活动，已有项目因拆建比不符合规定，被要求“返厂重做方案”。
尽管改不改，主导权还在村民手中，但开发商可盈利空间被压，未来或会通过降低拆补标准来“回血”。
条条限制，种种要求，意味着城市更新基本告别“大拆大建”，拆迁致富的机会也将大幅减少。
02
升级改造，取代“拆迁”
另一个原因，未来老旧小区改造将成为城市更新的主流。
这种趋势起于2020年，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
《意见》指出到“十四五”期末，也就是2025年之前，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
截图来源：中华人民共和国中央人民政府
这也是“旧改”的新含义，在原有的基础上进行改造，重点改造的是小区的水电线路以及光纤配套，有条件的加装电梯，配建停车场。
数据显示，2019年全国完成“旧改”小区仅有1.9万个，2020年“旧改”规模提升到了3.9万个，2021年则达到5.5万个。
按照这一趋势，今年老旧小区改造数量将增加，大规模取代“拆迁”。
去年年底，住建部部长王蒙徽接受公开采访，对2022年的房地产发展做了详细解答。
其中大篇幅重点提到一个词：新城建。
什么是新城建，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。
简单来说，就是通过科技手段对老旧小区进行改造。
王蒙徽还表示，2021年住建部已经在21个城市试点，效果很好，各地积极性也很高，2022年将进一步加大。
这意味着以后大多数老房子要改造升级，而不是拆迁，自然也没有“拆迁致富”一说。
03
博拆迁之路也被堵
最后，通过拆迁预期，购入老破小的买家，也可打消念头了。
先不说旧村改造数量减少、节奏放缓，即便启动拆迁，改造周期过长，过程充满了不确定性。
另一个，顶层设计也出手限制了这一种情况的出现。
今年年初，广东省住建厅发布《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》。
截图来源：广东省住建厅
该通知附表中的负面清单，也堵死了“博拆迁”的道路。
其中一项为，以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。随意改建具有历史价值的公园，随意更改老地名的行为。
可见，“严控大拆大建”，这是官方从去年开始一直强调的核心主旨。
截图来源：广东省住建厅
以广州为例，此前改造风声频出，就有博预期的买家扎堆入市，曾让天河南、环市东、五羊新城房价出现“异常”涨幅。
以目前的趋势来看，改造不确定，或短期不会启动，将导致不小的损失。
城市更新已进入新时代，降低预期，别再幻想“拆迁致富”了。
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