正文

  【编者按】

  龙腾珠江，风起云涌。在广州，品牌房企不胜枚举，早期布局者深谋蓄势，新晋过江龙攻城略地。它们中既有征战多年的老面孔，也有高歌猛进的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不见经传却“野心勃勃”。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入穗记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的广州生存史。

  第十三期主角：佳兆业

  所属派系：粤系

  根据地：深圳（总部香港）

  创立时间：1999年

  入穗时间：2005年

  上世纪90年代，“衔玉而生”的深圳正值“东方风来满眼春”。在市场经济的大潮中，一大批从草根生长起来的民营企业异军突起，创造了一个又一个奇迹。

  佳兆业便诞生于此时。

  1999年佳兆业成立，第一个项目是盘活烂尾楼，第二个项目还是盘活烂尾楼。

  6年后，它走出深圳，来到广州，在穗首作依旧是改造烂尾楼。自此，佳兆业便有了个响亮的名号——烂尾楼专业户。

  创立二十余年，佳兆业在旧改领域风生水起，几乎涉足了旧改的所有难题，从烂尾楼到旧村、旧城、旧工业区，佳兆业“来者不拒”。

  以至于，当眼下旧改风口到来，各大房企纷纷把目光转向旧改市场时，佳兆业已然成为业内的元老级行家。

  掌舵人郭英成说，“谈到旧改我就很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块。”

  佳兆业总裁麦帆表示，“现在大家都在做旧改，也说明当初佳兆业的选择是对的。”

  在广州，旧改同样是佳兆业布局的重中之重。而除此以外，佳兆业也积极参与拿地，扩充土储，打造了佳兆业天墅、佳兆业壹号、天御、未来城、城市广场等诸多项目，分布于广州各个区域。

  今天的《过江龙入穗记》，就让我们来看一下佳兆业穿越了二十年的眼光与坚守。

  起于烂尾楼

  最初成立时，佳兆业在深圳龙岗布吉镇盘下了一个名为“龙泉别墅”的烂尾地块，将其改造成了综合住宅项目，并取名“桂芳园”，寓意“桂馥芬芳，美好家园”。

  2000年9月，“桂芳园”一期正式发售，一经推出便获得市场强烈反响，项目接连开发8期，佳兆业也由此一炮而红。

  尝到了甜头后，2003年，佳兆业又以4亿元的价格接盘了深圳的标志性烂尾楼项目“子悦台”。该项目在此之前已烂尾近十年，佳兆业接手后，将其包装成深圳佳兆业中心，成为佳兆业首个住宅兼商业综合开发项目。

  此后佳兆业在深圳势如破竹，拿下了多个旧改项目，先后打造了深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业大都汇等，声名大噪。

  2005年，佳兆业在广州设立分公司，接盘了“****烂尾楼”——中诚广场项目，花了三年时间改造完毕并对外租售，即后来的广州中石化大厦。

  成功盘活几个烂尾楼后，佳兆业也因此获得了“烂尾楼专业户”的光荣称号。

  2009年，佳兆业宣布正式进军广州市场。同年5月26日，佳兆业以3.18亿元拍得海珠区江南大道益丰搪瓷厂地块，折合楼面地价5910元/平方米。

  同时，2009年11月，佳兆业在香港举行招股记者会，时任佳兆业执行董事兼总裁叶剑生表示：佳兆业有意将广州作为集团核心发展的城市，期望可达到在深圳的业务规模。

  这之后，佳兆业加快了在广州的布局速度。

  2012年4月，自然人李燕如以总价5.26亿元和配建130套公租房，竞得天河坚红化工厂住宅用地，创下广州卖地史上首次由自然人拍得地块的纪录。该地块后由佳兆业参与并主导开发建设，打造成了“佳兆业壹号”。

  2013年5月6日，佳兆业以18.6亿、竞配建保障房6.68万平方米竞得白云区同宝路地块，折合楼面地价25597元/平方米，成为当时白云区的新地王，该项目即后来的佳兆业天墅。时隔半个月，佳兆业又以7.99亿元最高保密地价、1.96万平方米的竞配建面积夺得白云区沙太路地块，溢价141.6%。

  紧接着，2013年6月，佳兆业联合广州裕瑞房地产以45.6亿元、配建保障房15.78万平方米的代价拿下了黄埔南玻“巨无霸”宅地，佳兆业拥有该地块51%的权益，命名为佳兆业城市广场。

  随着项目先后入市，佳兆业在广州逐渐站稳脚跟。

  失去的两年

  佳兆业是深圳成长速度最快的房企之一。

  2006年，佳兆业便获得深圳销售面积、销售套数“双冠王”；2008年，销售额排名深圳第二，仅次于万科；2009年12月，佳兆业在香港挂牌上市；2010年，跻身百亿俱乐部；2013年更是超越老大哥万科，在深圳实现“四冠王”。

  那时坊间有人曾说，若房企想进粤港澳大湾区淘金，得先拜“地头蛇”佳兆业码头。

  然而，正当佳兆业准备再上一层楼时，却不慎一下子跌入了谷底。说来有趣，起家于烂尾楼，同样也栽在了烂尾楼上。

  都知道，旧改的果子好吃，但并不好摘。

  因广州中诚广场背景复杂，被牵涉其中。2014年，深圳一官员被查，佳兆业也迎来了创立以来的至暗时刻。

  楼盘被锁，项目被停工，资金链断裂，债务违约……突如其来的变故让佳兆业身陷泥潭，危在旦夕。风波波及到广州，当时佳兆业城市广场、佳兆业天御的未售房源被查封，引发民间舆论热潮。

  2015年1月，融创洽购佳兆业股份的消息传出。同年1月28日下午15时59分，融创董事长孙宏斌在微博参与“你认为谁最有可能接手佳兆业”投票时，投给了自家“融创”，随后秒删。

  2015年3月，佳兆业停牌。但融创对其的债务重组及收购谈判也并不顺利，这年5月，融创宣布放弃收购佳兆业。

  收购没谈拢，孙宏斌亦揶揄并放出狠话：“佳兆业不值得收购”“按我们的理解，佳兆业的净资产为零”“佳兆业复不了牌，它的年报永远出不来”。

  风雨飘摇之际，郭英成的人脉关系起了作用。生命人寿的张峻，接手了一部分股份，并向其提供13.77亿元贷款。潮汕老乡、香港玩具大王蔡志明，更是以2.3亿港元的高溢价，接手佳兆业4.23%的股份，挽救佳兆业于水火之中。

  后来在解决高达650亿元的境内外债务时，中信银行、平安银行、信达资产等机构也纷纷向佳兆业伸出援手。而这些金主看中的，则是佳兆业手中囤积的优质土地资源。

  随着债务重组及项目陆续“解锁”，2017年3月27日，佳兆业成功复牌，复牌首日股价涨幅达到55.77%。

  在当年的业绩发布会上，郭英成难掩喜悦，“我们发现我们的命真的很好，运气也不错。公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源，特别是土地，这是最大的关键。”

  而此时，距离2015年3月底停牌已有两年之久。

  “失去的两年”时间里，碧桂园、万科、恒大已大踏步迈入三千亿阵营。起死回生的佳兆业，能否再现往日辉煌，成为当时业界关注的话题。

  大湾区有地

  事实证明，有地就是王。

  2017年，爬出谷底的佳兆业，手握2200万平方米土储，傲视群雄。其中近58%位于粤港澳大湾区，土储近1300万平方米。

  旧改是佳兆业获取土储的重要途径之一。2018年以后，佳兆业在广州持续开疆拓土，旧改步伐明显加快。

  2018年12月，佳兆业以总投资估算价74.26亿元、86.67万平方米配建面积，拿下白云小坪村旧改。此后还相继介入荔湾海南村、海珠区石溪村、南天酒店用品批发市场、番禺陈涌村、增城马修村、增城霞迳村、增城冯村村旧改等，其中不乏大体量的旧改项目。如荔湾海南村改造面积359.64万平方米，体量为半个珠江新城。

  数据显示，2017年时，佳兆业在广州的旧改项目占地面积仅580万平方米，占总比例24.1%，落后于深圳、中山。到了2020年中，其在广州储备的旧改项目占地面积已经超过1500万平方米，占比36%，超过大本营深圳。

  早在2011年，佳兆业便成立佳兆业置业发展（深圳）有限公司，后更名为佳兆业城市更新集团，是行业内较早成立专门的城市更新部门的企业之一。

  早年，郭英成曾提到佳兆业做旧改的坚持，“2004年，我们预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺性，珠三角必然会学习香港经验，通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。”

  时间是最好的证明。

  2020年中报显示，佳兆业拥有旧改储备167个，占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%位于大湾区。另截至2020年底，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积超5000万平方米，年土地供应量约80-100万平方米。

  更为重要的是，佳兆业仍有逾200个旧改项目尚未纳入集团的土地储备，主要分布在深圳、广州、东莞、中山等大湾区城市。

  同时，基于多年经验沉淀与积累，佳兆业在旧改方面已形成了一套成熟的运作模式，旗下拥有900多名精通投资测算、规划设计、政策研究和商务谈判等技能的旧改人才，平均从业经验达5年以上。

  20年风风雨雨，从“烂尾楼专业户”到“旧改之王”，佳兆业在旧改领域或将持续深耕。