正文

  被遗忘的番禺东，居然成为近日讨论度极高的板块？

  事情是这样的。

  6月28日，广州新洲至化龙快速路（下简称新化快速）北段工程建成通车，新化快速全线开通。

  |图片来源：中国广州发布

  这对番禺东部来说，的确意义非凡。

  新化快速共分两期建设，其中一期（长洲-化龙）早于2017年1月正式通车，而二期（海珠区新港东路-长洲）却因为拆迁涉及黄埔古村的保护问题，一直烂尾至去年才重新动工，拖拉至今终开通。

  要知道，这条快速路没开通之前，从海珠到番禺东，只能绕南沙港快速。开通后，直接走新化快速，10-30分钟车程就能从琶洲到达番禺东北部几个楼盘密集板块——国际创新城、汽车小镇、亚运城，预计比之前节省15分钟左右。

  以最远的亚运城为例，车程也能控制在30分钟以内。（仅供参考，以实际为准）

  这是一个什么概念？我们可以横向对比，同样从琶洲出发，到达黄埔当红炸子鸡科学城板块，也是30分钟车程左右，但好处是不用高速费。（仅供参考，以实际为准）

  同样处于琶洲半小时车程辐射圈，亚运城板块新房最高3万元+/㎡，而科学城已是遍地4字头。

  当然了，今天乐居君并不是吹番禺东，毕竟对于绝大多数人来讲，市区上班，睡城生活，更看重的是地铁通勤便捷度，周边生活配套、教育资源、板块升值潜力也缺一不可。

  而番禺东部，是有明显短板的。

  跟别人比，起点不同，意义不大，但“内斗”的话，马上就能见真章。

  那么新化快速路开通后，最利好番禺东哪个板块？

  国际创新城板块

  根据番禺的“十四五”规划，番禺东、南、西、北四个片区，是以南大干线为产业创新主轴、番禺大道为文商旅融合发展主轴划分的。

  其中东部片区包括化龙镇、石楼镇、石碁镇、大龙街，重点发展汽车整车和零配件制造、智能制造、生物医药、科技服务业、现代农业、旅游业等，依托番禺经济技术开发区打造以新能源汽车为核心的先进制造业产业基地。

  而国际创新城所在的新造镇，则被划分至北部区域，聚焦发展人工智能与数字经济产业。

  那为什么要把它也加进来番禺东部分析？

  因为新化快速开通后，从海珠到番禺，经过的第一站，便是国际创新城。所以，与汽车小镇、亚运城相比，国际创新城与琶洲的联系是“亲上加亲”。

  根据番禺最近发布的十四五规划，广州国际科技创新城——广州大学城板块的重点产业为信息技术、新材料、新能源、生物技术，推动人工智能与数字经济、文化创意、教育培训等。

  未来板块突出专业化平台优势，重点打造智慧科技、人工智能和数字经济、生物技术和生物医药等相关领域产业以及第三方专业服务业，促使基地内育成完整的产业链条。预计至2025年平台产出体量达百亿级，同时不断向区内制造业产业园区转化科技成果。

  这样的定位，起点可以说是很高了。毕竟一岸之隔的琶洲，也是以发展数字经济为核心的。

  板块只有核心大学城完全建设完成，南岸起步区几乎还是“原始模样”，除了曾边村几栋建设好的回迁房和基本完工的南大干线，一切还是待开发状态，但这也不妨碍有产业支撑的它身价倍增。

  就以今年首次集中拍地为例，板块内的广州国际创新城一期C居住地块，超过30家房企参与报价，开拍不足10分钟已进入竞配建阶段，最终被越秀联合体摇号拿下，楼面价33599元/㎡，成为番禺第二贵（仅次于金地拿下的金地·壹阅府地块）。

  |从暨南大学番禺校区东门看地块

  要知道，四年前碧桂园也在板块内拿地（已建成思科智慧城·12光年），当时楼面价仅9130元/㎡！

  楼市方面，板块内目前在售新房有大学小筑，在售建面约180-270㎡三至四房，均价约9万元/㎡；思科智慧城·12光年主力户型为建面约112-142㎡三至四房，价格待定；越秀星汇文玺首推建面约94-114㎡三四房，均价5字头。

  不难看出，目前板块内新盘都是以改善型产品为主了，所以价格也不低，但作为海珠甚至天河中产的选择，这样的区位配上部分新盘4-5万元/㎡的价格，性价比还是可以的，加上未来产业逐步兑现，发展潜力到哪还真不好说。

  国际创新城板块优势：

  产业基本对标琶洲，大力发展人工智能和数字经济，产业支撑有保障；

  区位优势明显，靠近市区，新化快速开通后，为海珠琶洲到番禺的第一站，板块内还有地铁4号线途经，出行方便；

  部分新盘均价4-5万元/㎡，与一岸之隔的琶洲相比，性价比高。

  国际创新城板块劣势：

  南岸起步区配套发展还未完善，要等板块内地块出让完成、新盘完全建设以及旧改推动，兑现时间较长。

  汽车小镇板块

  从国际创新城往东南方向走，便是番禺的价格洼地汽车小镇板块（又称莲花山板块）。

  板块内在售新房有智联·汽车小镇，在售建面约95-125㎡三至四房，均价约2.8万元/㎡；凯德·山海连城在售建面约75-133㎡二至四房，均价约2.85万元/㎡。

  新房都是2字头，妥妥的价格洼地。

  卖得便宜，也不是没道理的，毕竟板块内没有地铁，出行主要靠自驾，而且周边也是一片城中村模样，没有大型商圈，基本生活需求可以在社区内配建的底商解决，但大型休闲娱乐活动则需要自驾到万博商圈解决。

  不过，板块的规划还是蛮牛的。最新的番禺十四五规划显示，要大力推动板块的传统汽车产业、智能网联新能源汽车、汽车零部件制造产业、汽车衍生产业和服务业、智能制造机器人、健康科技产业等。预计至2025年平台产出体量达到千亿级。

  此外，板块也被列为番禺十四五时期重点商圈：以广汽智联新能源汽车产业园为核心，围绕智能制造、创新研发、生态小镇三大领域，重点规划汽车制造、研发、金融、文化、旅游、商贸六大业态，形成“一轴两廊三区”功能分区，打造集智能、创新、共享、生态等功能于一体的国际智联新能源汽车产业创新生态城。

  汽车小镇板块优势：

  产城融合，产业规划清晰，2025年出产量达千亿级；

  新盘价格优势明显，属于番禺洼地。

  汽车小镇板块劣势：

  配套有待完善，城市景观以城中村为主。

  亚运城板块

  继续南下，便是“大名鼎鼎”的亚运城板块。

  在今天讨论的三大板块中，亚运城可以说是居住氛围最浓厚、配套最成熟的一个板块。

  更吸引的是，除目前已开通运营的地铁四号线可串联万博、大学城、南沙等区域，未来地铁三号线东延段也途经亚运城，可无缝连接珠江新城。

  同时，亚运城也是番禺十四五重点发展商圈，将依托广州亚运城内房地产业、亚运城广场及周边商业街为载体，充分发挥广州地铁4号线和3号线东延段（在建）区位优势，通过以文带旅，以旅兴商，以商成文，打造集商贸、娱乐休闲、餐饮、购物、办公于一体的广州亚运城地标性消费商圈，带动石楼镇经济发展。

  楼市方面，板块目前在售新房有亚运城，主推建面约102-162㎡三至四房，带装修均价约2.8-3.3万元/㎡；中海左岸澜庭已对外展示了建面约84㎡和91㎡的实体板房，均为三房设计，均价约3.3万元/㎡起。

  而亚运城板块的二手房市场也十分活跃，挂牌房源超500套，均价在2.88万元/㎡左右。

  需要注意的是，虽然亚运城板块与汽车小镇板块房价也偏刚需，但前者生活配套更完善，交投氛围更活跃，故房子流通性会比后者强，更适合过渡性需求强的买家。

  亚运城板块优势：

  配套完善、生活氛围浓厚，无需等待兑现时间；

  性价比高，适合刚需买家，房子流通性也强。

  亚运城板块劣势：

  已基本开发完成，产业规划不及以上两个板块，后续发展突破现有“天花板”难度大。

  总结

  新化快速开通后，利好的国际创新城、汽车小镇、亚运城板块，前者属于改善板块，后两者仍然是刚需买家的天堂。

  上班地点在琶洲或天河部分区域的改善型买家，不介意配套兑现时间的，可以考虑国际创新城板块。

  对于刚需卖家来说，想买发展潜力，等待时间足够长的，可以选择汽车小镇板块，同时该板块也比亚运城更加靠近万博商圈。

  过渡型买家，又看重生活便捷程度的，选择亚运城板块。

  看了这么久，不知道你最看好哪个板块？我们下方留言区见。