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  “金三银四小阳春”序幕才刚刚拉开，全国多城楼市就相继被泼凉水，深圳、东莞、上海、杭州等楼市调控新政接踵而至。

  尤其是2021年3月3日当天，两大城市上海和杭州相继出手。其中，上海实施住房限售，新房网签备案满5年后方可转让，给楼市稳定下了一注“猛药”。

  此前2月8日，深圳更是率先公布了3595个住宅小区的二手房指导价格，要求按照中介机构按照指导价发布挂牌价格，商业银行按照指导价格发放二手住房贷款。给火热的二手楼市浇水降温。

  调控一向以“严”著称的广州楼市，会不会跟进？

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  广州会跟进调控吗？

  回顾2020年广州楼市的表现，尽管有疫情和“三道红线”双重冲击，但是广州全年新房网签依然高达100905套，为近4年新高，近10年第二高，仅次于火热的2016年。

  尤其是2020年下半年，随着人才购房政策优化、土地市场升温，买家入市态度踊跃，开发商在金九银十、双十一、双十二等购房热季集中推货，使得新房月网签量数月维持在12000套水平以上。

  乐居统计阳光家缘网数据显示，广州今年2月的新房网签7062套，创下近6年新高，同比2020年涨近400%，可见广州新房市场成交热度未减。

  尤其是去年年底至今年初，广州局部楼市过热，甚至出现天河、黄埔等区域某些楼盘业主抱团涨价、反价现象。

  购房热情高居不下，业界纷纷猜测，这一轮调控潮，广州楼市是否会跟进？

  迄今为止，广州官方虽未出台具体的楼市新政，但也调控之意早已暗流涌动。

  01 多家银行提高房贷利率

  今年1月底开始，广州不少银行纷纷提高房贷利率，工农中建四大行首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套按照LPR+75BP，且房贷额度紧张，甚至暂停房贷。

  02 黄埔楼市调控再升级，南沙人才政策收紧

  随着货币端“放水”收紧，2020年广州涨幅最高的两大区域黄埔和南沙，也传出了收紧人才限购政策的消息。其中，有消息称，黄埔个别项目已经收到口头通知，销售备案价不得超过5万元/㎡。

  03 增城4宗宅地齐“下架”

  近期，受到22个重点城市推行土地集中出让制度影响，增城新塘、荔城、永宁、石滩四宗宅地终止出让，土地市场降温明显。

  事实上，广州官方暂未正式发文跟进土地分类调控。据业内推测，此次增城终止出让地块，有可能是为配合住宅用地分类调控文件而采取的举措，集中供地政策很快会在广州得到落实。

  可以看到，从春节前的严查经营贷、消费贷违规进入楼市，到房贷利率提高，从地市降温，到局部过热地区“暗地收紧购房政策”，广州楼市正上演层层加码、精准“灭火”的戏码，全面围堵“漏洞”。

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  多城楼市加码调控

  我们再将目光放回至全国楼市。

  全国两会前夕，中国银保监会主席郭树清称，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

  一语定调，房住不炒。

  事实上，据中原地产研究中心数据显示，2021年开局以来，全国各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。

  天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市更是陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息。

  深圳：制定二手住房成交参考价

  2月8日，深圳市住房和建设局（下称“深圳住建局”）宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

  2月23日，深圳市住建局下发通知，将开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期。

  东莞：非东莞户籍，买第二套房，需4年内连缴3年社保

  2月27日凌晨，东莞突发楼市调控新政。非东莞户籍，买第二套房，需4年内连缴3年社保；离婚2年内再买的，按离婚前家庭房子套数算；新入户东莞，购买首套房，需有半年社保；企业购房，需公司注册满两年后才能买房；有房或者有贷款记录的，购房首付在此前基础上需提高10%。

  上海楼市新政：部分新房需网签备案满5年后方可转让

  3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会等联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。指出对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  杭州：防范经营贷消费贷违规流入房地产

  3月3日上午，杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》。从防范经营贷消费贷违规流入房地产、加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序。中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

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  大湾区部分城市楼市降温显著

  政策反映到楼市上，又是怎样的体验？

  从大湾区城市来看，深圳、东莞的二手房市场在政策调控下，降温更是“立竿见影”。

  根据深圳房地产中介协会2月市场报告显示，2月份一手住宅成交量为3434套，二手房网签量共计5272套，环比1月份二手8971套网签数据，则明显看出2月份的网签量下滑明显，下滑了41.2%，近乎“腰斩”。

  广州方面，虽然新房成交依然保持2500-3000套左右，但土地市场以及新房供应端降温已经十分显著。

  新房供应方面，中原数据显示，2月新批供应为3348套，环比下跌64%。整个3月份广州东部仅有黄埔科学城以及新塘共2盘有动作，推新力度稍显乏力。

  土地市场方面，随着花都狮岭宅地流拍，3月广州供应2宗宅地，分别位于白云钟落潭和增城永宁街，起拍总价仅36亿元。

  楼市调控“一锤接一锤”，2021年下半年，楼市会如何走？

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  年中或有第三轮调控潮

  对于这一轮调控，独立地产人邓浩志表示，上一轮调控总体以压制市场需求为主，比如提高购房门槛，赌假离婚的漏洞，限制购买数量等等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆长度上，比如限制贷款额度，提高利息，清查违规资金进入楼市等。

  只要全球货币宽松的大背景不变，全国大城市人口越发集中的大趋势不变，楼市一时还难以彻底冷静下来。今年“五一”前后，很可能会有第三轮调控的出台。调控方式与方向，多数会结合疫情的防控的进度，参考经济复苏的程度进行安排。

  可能会呈现三个特征：

  1、全年市场仍能保持热度，调控不会彻底反转行情，只能降温；

  2、全年走出先扬后抑的行情，上半年延续去年的火热，下半年逐步冷静；

  3、基于热点板块缺货，市场将继续上演轮动行情。

  地产圈微博红人@余英 2021年对于楼市的预测：

  1、2021年是“大年”，大湾区核心区，上海及周边，北京是全年焦点；

  2、春节后一二线率先起飞，全年量价企稳，年底“翘尾”；

  3、土地供应量增加；

  4、三四线城市商品房投资属性减弱、流动性降低，部分四五线城市出现“口口”；

  5、政策主基调是“房住不炒”，限购限贷变相放松。 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期土拍政策的调整将与房企融资“三道红线”、房贷集中度政策一起，逐步形成对房地产市场的长效调控。

  “银根”和“地根”是楼市的两条“命脉”，也被视为长效机制的重要组成部分。而今年这两者均出现重大的政策调整，土地和金融开始成为调节楼市供需的重要方式。此外，官方多次提及大力发展住房租赁市场，解决大城市住房突出问题。