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  近日，两大利好消息，又直接将南沙“送上天”：
广州地铁22号线延伸至深圳，获得官方确认广深磁悬浮预留线路首次曝光，从天河经南沙直达深圳
尽管面积有803平方公里的南沙，截止到2019年的常住人口数据仍未突破80万大关，但这片炙手可热的土地仍让大批购房者蜂拥而至，房价节节攀升。

今天，我们来浅谈一下2021年在南沙买房的一些逻辑。

  01

  板块分析

  即使是对南沙再不熟悉的朋友，也少不免在有关南沙的新闻中，看到灵山岛尖、横沥岛、金洲蕉门河、南沙湾、万顷沙、黄阁这几个关键词。

它们，正是南沙楼市的热点区域，其中灵山岛和横沥岛又共同构成了明珠湾板块。

  
灵山岛尖：上岛门槛为3.6万元/㎡
“美而贵”的灵山岛尖+横沥岛，前者为总部经济区和居住区，后者则是金融中心。而我们讨论的主要是承接横沥岛高端购房人群、居住性质更重的灵山岛尖。
|航拍摄于2020年上半年

  卖点：

  规划牛，定位为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，规划居住人口4.89万人；

  全区首个建面约4万㎡的地下商业综合体即将验收；

  基建道路设施已逐步完善，六大滨海景观也已基本完工，沿线风光无限。

  不足：

  地铁18号线、22号线站点设在横沥而不是灵山岛，即使地铁开通，对广州城区上班人群仍不太友好。

  岛上在售新房不多，上岛门槛为3.6万元/㎡。

  值得一提的是，与灵山岛尖共同构成明珠湾的横沥岛，去年8月出让了第三宗宅地，地块在摇号环节被深业置地拿下，19140元/㎡的楼面价刷新当时横沥岛乃至南沙的纪录。

  金洲蕉门河：地铁新房以大户型为主
有地铁4号线、万达广场的加持，金洲蕉门河板块一直以醇熟的居住氛围和便利的生活配套吸引大批刚需买家。

  |航拍摄于2020年上半年

  卖点
妥妥的南沙老城区，地铁4号线19个站到达珠江新城，万达广场、今洲广场应有尽有，吃喝玩乐不用愁；蕉门河一带被称为城市客厅，滨河景观提升生活品质；大盘林立，二手房交易比较活跃，生活居住氛围浓厚。
不足
已开发多年，真正意义上近地铁的在售新房不多且均为大户型，买家可选性少，未来楼市依赖旧改补充。缺乏概念支撑，发展动力不足

  
南沙湾：地价已超2万元/㎡

  2020年的南沙湾出尽风头，只因频出摇号地块。

  2020NJY-16宅地被佳兆业联合体以楼面价22700元/㎡拿下；鲁能首进广州，以19117元/㎡拿下2020NJY-9宅地。

  拿地都要靠运气的南沙湾，牛在哪里？

  
|航拍摄于2020年上半年
卖点
高价地频出，开发商看好板块前景地铁四号线途径，还有华师附小名校资源手握稀缺山景海景资源，定位南沙富人区邮轮母港经济带动人流
与东莞、深圳距离较近，承接外溢购房需求
不足
规划相对灵山岛、横沥岛稍弱，配套也不如金洲蕉门河板块完善大片土地开发主动权掌握在霍家手中，地块开发周期较长二手房市场交易不活跃
板块内在售新房面向客户群体为改善型客户，鲜有小三房户型，价格最高近4万元/㎡。

  
黄阁板块：南沙的房价洼地

与南沙其他板块相对比，黄阁板块则显得低调许多，房价仍然属于“片区洼地”，也意味着板块有较大的提升空间。
|航拍摄于2020年上半年
卖点
南沙房价洼地，刚需天堂设有地铁四号线黄阁站，17站到珠江新城邻近庆盛站，该站点可直通深圳、香港，且庆盛板块将开发大型商业综合体，刺激片区人流和消费黄阁镇正在打造国际汽车小镇，已形成南沙首个千亿级产业集群在旧改的加持下，未来楼市供应量可观
不足
不属于南沙自贸区范围大多数项目距离地铁站较远，需接驳目前环境面貌稍显破旧，整体素质待旧改带动，但旧改往往需要较长时间

  板块内可选择的产品类型较多，价格跨度也不大。（想了解黄阁踩盘报告的戳这里）

  万顷沙：交通利好支撑

  万顷沙属于享受到自贸区红利的区域之一，七大功能片区里，其中仅万顷沙区域就布局了10平方公里万顷沙保税港加工制造业区块和10平方公里南沙枢纽区块。

  此外，片区因深中通道利好，网红盘一开售即吸引大波深圳客抢购。

  
|航拍摄于2020年上半年
卖点
地铁18号线、深中通道加持，2024年深中通道正式开通之后，一桥直达深圳宝安、中山紧邻南沙金融中心——横沥岛有新能源汽车等强产业支撑房价同样处于洼地
不足
目前城市面貌为大片荒无人烟的农田商业、医疗、教育资源贫乏

  板块内在售新房产品囊括刚需及改善客，均价大多2字出头，十分亲民。

  总结

  看重发展前景的：灵山岛尖板块、万顷沙板块、横沥岛版块

  看重生活品质的：南沙湾板块

  看重生活便利性的：金洲蕉门河板块

  看重性价比的：黄阁板块

  有钱的：随便买

  ：注重生活便利性，但“子弹”不足的刚需可仔细淘一淘金洲蕉门河板块二手房，或许有惊喜

  02

  成交分析

  用数据说话，也许更能看出购房者更偏爱南沙哪些区域。

  据中原数据，2020年广州一手住宅网签成交100905套，同比上升27%。在这其中，南沙成交18888套，环比涨39%，成交量仅次于增城。

  具体到区域方面，南沙金洲蕉门河版块成交排到全市第三，仅次于增城永和和黄埔知识城，共成交5085套，不难看出，买家还是喜欢这个成熟度较高的区域。

  南沙湾紧随其后，共成交4362套，环比大涨139%。

  不同的是，南沙湾的吸引力来自于摇号地块的热度以及大湾区买家的涌入，乐居君身边就有不少在深圳工作的人，买入南沙湾房子。

  黄阁板块也榜上有名，共成交2975套排在第10，若不是板块上半年较缺货，成交量将更加客观。

  此外，灵山岛尖和万顷沙板块也上了中原的黑马榜单，前者在2020年成交2797套，备受投资者、高端客户群青睐；后者成交1960套，预计18号线开通后还将迎来一波爆发。

  03

  政策分析

  说了那么久，想在南沙买一套房，到底有哪些门槛？

  2019年12月13日，南沙官方发文称，符合条件的本科学历者，可不受户籍、社保、个税限制，在南沙购买首套房。

  但近期由于南沙楼市过于火热，2月3日晚，根据媒体报道南沙房贷政策有变。

  |2.3晚媒体流传南沙人才贷款新政

  该媒体称，通过人才新政购房的买家，以往只需要本科学历+南沙工作证明即可申请贷款；如今（2月3日起）除本科学历+南沙工作证明以外，需要提供广州工作单位工资流水+半年广州工作单位信息（征信）+南沙收入证明+南沙劳动合同。

  
这个举动的意图很明显，主要为挤压投机水分，严防投机资金进入南沙楼市，南沙需要的，是真正留得住的人。

  04

  未来规划

  最后，我们来看看新的一年，南沙的新目标。

  2月24日，南沙区第三届人民代表大会第七次会议在南沙区行政中心大会堂开幕，新目标也浮出水面：

  经济社会发展实现重大跨越，全区GDP年均增速10%左右，总量力争达到3000亿元高水平对外开放门户枢纽功能显著提升，***新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和承载门户枢纽功能的广州城市副中心的引领带动作用不断增强区域辐射带动能力显著增强，在环内湾地区一体化、“一核一带一区”建设中发挥引领示范作用打造广深“双城”联动先行示范区、粤港澳全面合作示范区和国内国际双循环重要枢纽节点
此外，还将抓好以下工作：
打造新阶段高质量发展引领区打造大湾区科技创新策源地打造新时代改革开放新高地打造粤港澳全面合作示范区打造未来城市新典范打造大湾区优质生活圈示范区
具体到今年的目标，也是十分振奋人心：

地区生产总值增长10%以上一般公共预算收入增长8%固定资产投资增长15%以上批发零售业商品销售总额增长15%进出口总值增长3%登记失业的就业困难人员就业率70%以上万元生产总值综合能耗降低率完成市下达目标城乡居民收入增长与经济增长基本同步

  尽管在业内看来，整个南沙的红利兑现周期，起码在10年以上。

  但南沙不仅是广州的南沙，还是湾区的南沙，不管是政策还是规划，都对这片土地过分偏爱，其发展还是十分可期。

  看了那么久，关于南沙你有什么想说？我们下方评论区见。

  部分资料来源：广州中原研究发展部