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  来源： 广州中原研究发展部

1）整体供求：供应止跌回升4成，成交受疫情重创

  广州公寓市场结束连续4年的跌势，2020年供应量较2019年的历史低位增长44%，共入市20407套121.6万㎡公寓。

  受新冠疫情影响，2020年广州公寓市场成交量几乎腰斩，创下历史新低。全市共成交15015套86.2万㎡，成交量同比下跌45%。

  
2）月度走势：两轮促销潮后，年末公寓成交企稳

  2020年2月受疫情+春节双重影响，广州公寓市场成交跳水，创下月成交量历史新低（170套1.62万㎡）。

  2月末开发商启动低价促销策略，带动外围区项目跑量，市场成交开始逐渐复苏。年中经历短暂回落后，中心区项目加入促销潮，外围区推盘节奏恢复正常，市场步入第二轮推售潮。10月下旬，番禺区热盘高调入市，助力市场成交企稳。

  3）供应特点：分化明显，5成新货来自番禺南沙

  2020年广州公寓市场区域供应分化明显。番禺、南沙、海珠、增城四个区域凭借若干新盘以及旧盘的放量，供应量同比倍增。番禺、南沙两区更是占据了全市供应量的一半。

  其中，番禺区恒大冠珺之光新货量达5309套共计27.19万㎡，独占全市成交量的2成左右。越秀星汇海珠湾、南沙滨海花园、长风国际、中交汇通中心、时代风华的新货量也突破千套，分别为1463套、1198套、1146套、1074套、1058套。

  而上一年公寓新货量排行第二的黄埔区，供应短暂放缓，2020年跌至第五。上一年公寓新货量排行第一的花都区，2020年零供应。排行第二的黄埔区供应也放缓，2020年跌至第五。荔湾、从化区全年公寓零供应。

  4）区域成交：黄埔成交持续领先，海珠公寓逆势增长

  2020年黄埔区公寓成交量虽然同比下跌约4成，但成交套数连续3年位居榜首。区域热点板块主要为开发区和大沙地，以“佳兆业”系项目、港航中心以及新盘越秀万力·星悦峯的多次促销或推售跑量为主。中新知识城、萝岗区府、科学城等传统热点板块以旧盘顺销为主，整体活跃度较往年下降。

  番禺区成交套数排名上升两位。2020年该区仅恒大冠珺之光、朗信国际两个公寓新盘入市，其中恒大冠珺之光在10月下旬入市，首推四千余套公寓新货，其后项目陆续批量网签，以787套的网签套数位居榜单第二。

  南沙、花都两个主力区继上一年密集消化后，2020年以旧盘的销售为主，区域成交下滑明显，成交量同比跌幅超5成。

  天河区公寓供货量下滑，2020年区域主推智慧城板块若干新盘，但整体货量不大，成交量同比跌41%。

  海珠区是全年唯一逆势增长的区域，成交量同比增长44%。增长主要来自广纸板块的越秀星汇海珠湾，项目在年中加推二期新货，凭借区位优势跑量突出，以869套的销量位居榜单首位。

  其余区域表现平淡，值得关注的是，从化区碧桂园从化1960、白云区保利金沙大都汇是受疫情影响后，较早启动促销策略的项目，故区域成交跌幅较其他区域小。

  5）成交特点：新兴商务区竞争白热化，产品差异化“出圈”

  相比往年的“小别致”，2020年广州公寓市场涌现一批“豪宅化”的公寓。

  此类产品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、明珠湾等重要商务区，配备一线江景或海景、白云山等稀缺资源，售价普遍比周边住宅还高。例如，明珠湾壹号坐享灵山岛尖的一线海景，最高售价达7万+，琶洲富力壹号半岛凭借“三面环江”的优势，最低门槛9万+。

  广州中原研究发展部认为广州部分公寓豪宅化，背后原因有三点：

  一、高地价以及商业限购政策迫使部分商业项目产品“放大”；

  二、目前广州各个新兴商务区发力，竞争大、招商激烈，多业态、差异化的产品更具竞争力，这也是近年小独栋物业热销的原因之一；

  三、参考珠江新城，珠玉在前，此类产品配备稀缺景观资源，自然有一定的目标群体。

  不过这类产品对外部环境条件的要求高，在广州公寓市场的比重较小，处于试水阶段。

  6）后市预测：市场将迎来井喷，公寓短期消化或面临压力

  2020年春节叠加疫情因素，导致房屋空置率攀升，被催熟的“蛋壳公寓”暴雷。无疑是给了公寓运营者警醒：“公寓产品的金融玩法”需稳打稳扎，不应盲目规模扩张。

  这种运营模式的暴雷，是否会冲击公寓买卖市场呢？

  一、就广州而言，目前专业化、机构化民营租赁企业经营的房源约占全市租赁房源的6%，长租公寓的比例更小；

  二、传统的放租或托管仍然是目前公寓市场运营的主流模式，金融风险低；

  三、广州是四大一线城市中规划人口增长空间最大的城市，加上近年旧改推进迅猛，租赁市场需求较大；

  四、疫情冲击下，凭借市场自身的调节，广州公寓市场成交复苏，去库存周期重新进入下行周期，反映市场已具有一定的韧性，突发事件对广州公寓市场的影响是短暂性的。

  不过值得注意的是，在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下，预期广州2021年商业市场将迎来井喷，供应总量有望突破350万㎡。其中，公寓市场供应量粗略预计达160万㎡，供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及“黄金三角区”。

  截止2020年末广州公寓去库存周期虽下跌至18.0个月，但面临即将到来的下一轮供应大潮，短期内公寓库存的消化仍有一定的压力。