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天河牛奶厂豪宅，惹上麻烦了。

近日多家媒体收到购房者投诉，广州合生缦云拖欠10万元诚意金，说好随时可退款却一拖再拖。

目前，这些购房者准备联合一起，将开发商告上法庭。

项目效果图

据相关媒体公开报道，有购房者在2023年7月前往合生缦云看房，当时项目参考均价约9万元/㎡，该购房者虽然对项目有兴趣，但还没下定决心去买。

此时，项目销售建议该购房者交10万元诚意金，保留看中的房子，如果到最后真的不想要，诚意金就会在60个工作日退还。

该购房者没有过多考虑就交了10万元并签下了认筹书，“锁住”了一套总价约1430万元的房子。

认筹书上清楚写明，认筹客户可享总房款9折；如果客户成功认购，需在约定时间内签署认购书并缴清相应款项，如未能认购成功则可以凭借此手续办理退款手续，办妥退款手续后60个工作日内将诚意金无息退还客户。

两个月后，经思考再三，该名房者决定放弃已经认筹的房子，并申请退还诚意金时。

没想到60天到期后，退款仍没有到账。

该购房者找到合生缦云销售，却被告知仍在走退款流程。

这流程一走，走到2024年，10万元退款仍未到账。

未果，他决定联合其他有相同经历的购房者，将合生缦云的开发商告上法庭。

无独有偶，乐居在领导留言板上也看到，早在2023年5月就已经有购房者投诉合生缦云逾期不退50万元认筹金。

后经天河区住建部门约谈项目责任人，合生缦云已退还留言网友的认筹金。

除了合生缦云，同属一个开发商的合生中央城，也被爆出同样问题。

实际上，楼盘销售让购房者交纳诚意金或认筹金，声称帮助他们锁定房源，或在开盘后可以优先购房，并能享受优惠这种做法，并不少见。

近年来，由于房地产市场环境变化，一些开发商会想办法拖延甚至变相侵吞看房客户的认筹诚意金，以缓解自身紧张的资金。

但合生缦云的开发商合生创展，是全国化较早、国内第一家销售额过百亿的老牌房企，难道也出现资金紧张问题，所以延迟退还购房者诚意金？

通过梳理，我们发现一些端倪。

首先，广州合生缦云“水土不服”，并没有复制北京合生缦云的热销。

阳光家缘网显示，2022年开盘至今项目仅网签了117套，去化率不足18%。

它的热度甚至还不如板块内的二手次新房。

究其原因，主要有三：

一，户型有硬伤，这也是最“致命”的原因。

整个项目有42栋小洋房，每栋楼高9-17层，产品为建面约145-320㎡三至六房，网签均价在8.5万元/㎡，部分房源卖到10万元+/㎡。

看出问题没，面积最小的户型都要145㎡，但却只做了三房，其中一个次卧还小得可怜。

真的很想知道，这户型的受众是谁，一孩家庭太大，二胎家庭又不够用。

而且根据广州目前政策，建面超过144㎡即按照豪宅来定义，后期流入二手市场，成交需要缴纳豪宅税。

所以广州本地大多项目都严格将入门级改善户型控制在建面约144㎡内。

合生缦云这户型刚好超了一个平方，也不知道是咋想的。

而建面约174㎡四房户型，终于迎来了双主套房，但次主套的卫生间居然是暗卫。

另外，该户型三个房间都为北向。

其他的户型就不展开说了，中规中矩。

总的来看，项目户型有硬伤，且面积跨度太大，导致圈层不纯粹。

参考广州其它豪宅项目，大平层都是往建面约180㎡以上打造的，既然项目主打高端豪宅，为什么不做得更纯粹一点呢？

二，项目产权严重缩水，它原为合生帝景山庄的西地块，早在1997年便已拿地。

如果你今年买房，算下来产权已经缩水27年。

三，项目地理位置不算好，百度地图显示它最近的地铁21号线大观南路站，距离约10公里。

当然，富人们出行不依赖地铁，但仅考虑自驾的话，那边的路也是堵到让人怀疑人生的。

开盘近两年，去化都不足18%，合生缦云接下来的路估计会更难走。

毕竟最近一年牛奶厂板块乃至整个天河都涌现了不少新的豪宅盘，包括越秀·观樾、天河和樾府、珠江天郦、保利天瑞等。

它们总价预算基本在800~1600万元范围内，产品与合生缦云高度重叠，但却有着更合理的户型以及更丰富的配套。

值得一提的是，去年中项目还闹出“降价罗生门”事件，有中介发布消息称项目降价到6字头，但当购房者去到现场时，却被告知没有这回事。

这么一来，项目也被购房者贴上“引流”标签。

只不过，一个项目的失利，不足以“拖垮”整个企业。

合生创展的资金第一去向，还是还债。

在2023年5月，合生创展就被爆出有约1亿美金的私募债获得持有人批准，将展期一年兑付。

这个消息无疑将它推到风口浪尖，毕竟房企出现债券延期迹象，引人遐想。

扒了一下合生创展年报，我们发现2022年，合生创展投资业务录得亏损22.1亿港元，较2021年29.6亿港元亏损有所收窄。

从销售情况来看，合生创展录得合约销售额325.79亿元，同比下降约23%。

2022年，合生创展在手现金及存款只有184亿元，但1年内要还的短债为近250亿港元，在手现金及存款明显无法覆盖。

值得一提的是，这还是明面上的债务。

据不完全统计，它在广州还有约14个旧改项目，过半都是在2019-2022年才介入的，这部分旧改究竟花了多少钱，不得而知。

更为“要命”的是，在投资板块上，2021年，合生创展亏了近30亿港元，2022年，又亏了22亿港元。

而2022年，它在地产板块的核心利润不过25亿港元......

根据最新消息，合生创展及珠江投资大本营广州地区进行了全方位的重组调整，地区管理人员及业务全面进行了统一管理。

简单说，那就是合生、珠江系终于大合并。

合生创展创始人朱孟依一手创办了合生系与珠江系，朱孟依在2020年初转到幕后后，次子朱伟航接任珠江投资董事长，小女儿朱桔榕则接任合生创展董事会主席。

也许在当下市场环境中，合生与珠江再次合并，也是集中资源，优势互补的表现吧。