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2023年代建赛道继续扩容，先有上坤地产成立共建管理，后有滨江集团重启代建航道。与此同时，代建相关政策也在不断完善，多地均出台或修订了代建管理制度；“三大工程”建设持续推进，以及纾困项目的增多，势必带动相关代建需求增加，代建已成为房企业务升级转型的重要方向之一。在此背景下，克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析，对代建企业进行测评，以供参考和借鉴。

◎ 克而瑞研究中心

榜单发布

榜单解读

01TOP30企业新增签约面积1.82亿平方米，行业集中度较高

2023年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长了25.5%，其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家，新增签约面积合计达10876万平米，占TOP30企业新增签约面积的60%；其中绿城管理新增建面达3528万平方米，同比增长约25.0%。截止2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%，行业集中度相对较高。目前代建细分赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。具体来看，上榜企业中既有在代建领域深耕多年的企业，如绿城管理、蓝城集团等，这些企业布局时间较早，目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式；还有一些近年新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚，但发展迅猛，也具备较强的竞争力。

02浙系企业占领代建行业半壁江山

从企业区域分布来看，来自浙江的代建企业占据了半壁江山。截止2023年末，浙系代建企业总合约规模约3.48亿平方米，占比达到了47%；主要是绿城管理和蓝城集团总合约面积都超过1亿平方米。从新增签约规模来看，浙江企业全年新增签约规模7960万平米，占比44%。从企业数量来看，TOP30中有7家为浙系企业，包括绿城管理、蓝城集团、兴元建设（融者共创）、蓝绿双城、滨江集团等。此外，来自于广深的代建企业也相对较多，总合约建筑面积占比达到了20%，新增签约规模占比17%，主要企业包括金地集团、华润置地、招商蛇口、万科地产等。

03民营代建企业数量占比达67%

从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企数量占比达67%，如龙湖龙智造、旭辉建管、滨江集团等；国企央企数量占比达16%，包括华润置地、招商蛇口、建发建管等；混合所有制占比为17%，包含绿城管理、金地集团、万科地产等。上榜代建企业仍以民企为主，民营房企在投资拿地减少之后，充分利用并保持企业的品牌和运营能力，尝试布局代建板块，通过代建业务获取额外收入和利润，同时提升市场占有率。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。

04加大代建品牌推广，构建生态平台、探索新发展

近年来，代建行业迎来了一批实力“新军”，包括龙湖、旭辉、新城等规模房企，都已成立独立的代建平台，开启快速扩张的步伐。2023年上坤集团也开辟了共建管理新赛道，成立独立的代建公司并推出“久筑共建”品牌；2024年1月，招商蛇口也宣布将成立“招商建管”，统筹管理代建业务，成为率先成立独立代建平台的央企房地产开发商之一。此外，滨江集团2023年8月宣布重启代建航道，滨江集团最初就是代建起家，有相对扎实的基础；加上滨江集团房地产主航道发展稳健，产品和品牌影响力毋庸置疑，竞争优势明显。随着代建赛道的竞争加剧，代建企业开始更加注重代建品牌的建设与推广。据不完全统计，截至2024年2月约有30余家企业设置了专有代建微信公众号、甚至还有了独立微信视频号，以提高品牌传播力和市场影响力。其中，微信公众号成为重要宣传渠道，2023年以来共有12家代建企业注册了微信公众号，2022年只有5家企业。

此外，绿城管理与中原建业作为代建行业两家龙头企业，率先拥抱平台化发展，探索商业模式升级之路。2023年9月24日，中原建业正式发布全新的代建体系——“中原建业代建C平台”，12月16日，中原建业代建C平台五大具化平台之一的供应链赋能平台正式上线，为各类供应商提供产品展示、企业招采公告查勘、产品合作洽谈等新渠道。而绿城管理则在2023年7月和11月接连发布了“M登山模型”以及“百川计划”，打造代建全生命周期、全方位服务的生态平台。“M登山模型”分为两部分，一部分规范流程节点，一部分为问题合辑，帮助双方在合作过程降低认知偏差；“百川计划”，加大属地深耕型优秀人才及团队引进，针对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人，从而推动代建业务的全国化发展、强化重点城市的深耕与布局。与此同时，随着代建行业发展，为加速规模扩张、实现资源共享和优势互补，战略合作成为代建企业发展一大趋势，如2023年蓝城集团、旭辉建管、华宇建管等多家代建企业集中展开“资源型”合作，合作对象包括代建企业、地方国企以及政府等。而随着房地产业协会代建分会的成立，代建企业或将步入合作发展共赢的新阶段。