去年底到最近,都有不少粉丝向乐居君吐苦水:
自家房子太难卖了!降价都卖不出!
神奇的是,一边是二手业主叫苦连天,另一边,却是2023年广州二手房成交创近5年同期第二高位,重回10万宗!
要知道,我们前几天才说过,2023年广州新房累计成交72246套,跌到了近七年来的最低位。
这样的大环境下,二手房市场却走出独立行情,凭什么?
凭政策红利,凭业主“割肉”
据广州中原研究发展部数据,2023年广州共卖出109000宗(自助网签+中介促成网签),同比去年大涨31.7%,二手年度成交量重回10万宗水平。
与此同时,克而瑞数据显示,2023年广州新房成交面积为824万㎡,二手房为1045万㎡,二手房成交占比首度超越新房,达到56%!
楼市成交结构已发生重要变化。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,从中长期来看,随着房地产行业规模见顶,市场进入以二手为主的存量阶段是必然趋势。此外,2023年市场的调整也进一步放大了一二手之间的变化趋势。
具体而言,买家对开发商担忧仍在,对新房市场信心不足,因此转移至二手市场。
再加上不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点,加快出售手上物业,市面上“满2”房源供应剧增,买家选择范围增大,可以慢慢挑,买到配套相对成熟的二手房源。
但二手房卖得好的主要原因,还是业主们的“割肉”。
广州中原研究发展部数据显示,2023年盘源平均报价跌幅走势持续下滑,12月变动幅度更是插水下滑至2.26%。
图源:广州中原研究发展部
花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大,基本处于5.2%以上。
中心五区报价变动幅度相对较小,下调幅度基本集中在2.9-3.2%的区间波动。
图源:广州中原研究发展部
而业主降价卖房的态势,也延续至今,像我们此前说的天河牛奶厂、黄埔知识城,都是典型案例。
广州中原按照2023年三四季度的走势预判,二手房价格止跌回升可能需至2024年中旬。
番禺、黄埔势头猛,大盘展现韧性
看完基本盘,我们再来看看去年哪些区域二手房卖得比较好。
不同于新房成交的一片绿,去年广州11区网签量满堂红,均同比上涨。
其中番禺势头最猛,成交16061套,位列全市第一,成交同比涨超35%。
紧随其后的是海珠,共成交14104套,同比涨近27%;天河成交12206套,同比涨近26%。
不得不提的是黄埔,虽仅成交5848套,但涨幅达54%,是全市涨幅最大的区域。
结合上述数据来看,番禺、黄埔在“限购缩圈”利好刺激下,迅速回暖。
特别是番禺,在广州二手成交前十楼盘中,番禺独占四席,分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园的大社区楼盘。
图源:广州中原研究发展部
除了成交量增,这几个大盘在其他小区处于降价出售的大环境下,盘源均价依然企稳,跌幅基本控制在5%以内,展现出强大韧性。
番禺祈福新村
如果你关注的是市区的大盘,不妨到荔湾广钢新城看看。
得益于 “920新政”利好刺激,增值税免征年限缩短,广钢新城多个次新房楼盘陆续进入存量房市场,板块成交活跃度升温明显。
其中,板块成交活跃楼盘主要以中海花湾壹号为主,该楼盘月度成交量基本能够保持10宗以上,稳居区域成交前十榜单。
改善房源又卖爆,珠城业主也放下身段
去年的二手房成交,还呈现出一个重要的特点:
改善房源交投活跃度明显升温
数据显示,2023年二手房3房房源成交占比达48.3%,同比净增1.9%;
4房及以上房源成交占比达14.5%,同比净增0.9%;
120㎡以上房源成交占比为23.4%,同比净增2.2%。
图源:广州中原研究发展部
而个中原因,仍然是业主放下身段,房源降价到位。
以天河为例,2023年成交较活跃的两个板块,分别是天河北和珠江新城。
其中天河北板块楼盘议价空间基本在3-5%左右,部分急售业主让利幅度甚至可达8%-15%之间。
得益于价格回落,板块全年保持高度活跃。
同样地,珠江新城多盘降价幅度达总价5%以上,导致多个千万豪宅盘源成交活跃,成交量同比净增345宗。
小结
广州中原研究发展部认为,虽然2023年利好楼市的积极因素增多,但整体经济环境复苏尚需时间,加上容积率新规后的产品对二手楼市有较大冲击,他对后市维持“谨慎乐观”的态度,月均成交量维持9200-9500宗区间波动。
而肖文晓认为,当前广州二手房成交占比与成熟市场相比还有差距,二手房占比越来越高,但楼市整体进入存量市场还需要一段时间。
这期间以二手房的竞争关系还将存在,需要从供地、产品等各方面来调整供应结构,使得一二手房形成梯度明显、产品互补的良性关系,助力市场企稳。
数据来源:广州中原研究发展部
广州乐居综合整理
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