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乐居楼盘测评系列 测评师：刘睿茜

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

荔湾广钢新城西侧刚需新盘，有老城居住氛围，靠近西塱地铁站，交通优势明显。

【项目亮点】

1、项目距离西塱地铁站约800米，汇聚了广佛线、1号线、10号线（在建）、22号线（在建）4条地铁线。

2、项目距离花地河约200米，部分楼栋可看花地河滨水景观。

3、项目主推建面约743-107㎡三四房，74㎡做三房，户型实用率高，符合刚需需求。

【价格分析】

保利和悦滨江价格约3.8-4.2万/㎡。项目邻近的新盘，目前在售多为偏改善项目，周边刚需项目不多，其中，珠江广钢花城主推建面约67-87㎡三四房，均价约4.5-4.8万/㎡，中海保利朗阅主推建面约98-128㎡三四房，均价约6.5万/㎡，保利越秀天启主推建面约87-119㎡三四房，均价约5.3万/㎡。二手房方面，项目周边主要以老旧社区供应为主，项目隔壁金鹤苑均价约2.4万/㎡，次新房社区元邦明月水岸均价约3.4万，花地河湾均价约3.3万/㎡。

【楼盘规划】

项目位于荔湾花地大道北侧，靠近西塱地铁站，由央企保利打造。

保利和悦滨江总占地面积约3.9万㎡，总建面约14.4万㎡，容积率3.8，共规划了8栋住宅，围合式布局，总计1078户，属于中等体量社区。

其中，项目#2-4栋可望花地河和园林，#1、#5、#6栋则看社区花园景观。

产品方面，建筑楼高25层，两梯六户设计，主推建面约74-107㎡三四房，共3种户型产品。

项目预计首推6A、6B栋产品，具体户型有建面约74㎡三房两厅两卫、建面约83㎡三房两厅两卫、107㎡建面约四房两厅两卫，涵盖刚需和刚改产品。

配套方面，社区内规划有1所幼儿园、商业街、花园等基础社区配套，基本可以保障社区居民日常生活。

【楼盘基础信息】

1、项目绿化率35%，在主城刚需社区中属于较高绿化水平。

2、项目为25层高层住宅。

3、项目为纯住宅产品，产权年限为70年。

基础信息点评：项目位于老城区，老城居住氛围浓厚，但同时城市界面也会比较老旧拥挤，对居住环境有改善要求的人群请谨慎考虑。

【户型分析】

约74㎡户型-三居室-建面约74㎡

建面约74㎡三房两厅两卫。麻雀虽小五脏俱全。

该户型虽然没有主卧套间，但是1.5卫设计，也避免日常家庭成员抢厕所的尴尬。

户型还设置有入户玄关空间，增强了室内的收纳能力。

卧室空间一字排开，主卧和客厅都是双采光面，室内采光优越。

107㎡户型-四居室-建面约107㎡

建面约107㎡四房两厅两卫，全明户型，动静分区。

该户型有一个超长的景观阳台，连通了客厅和次卧。

主卧270°采光面，还包含独卫，景观视野和采光都比较优质。

还有一点比较值得一提的是，户型具备一定成长性，少人口的家庭可以把书房打通作为大客厅空间，未来家庭成员增多后又可以分割成独立房间，适应家庭不同阶段居住需求。

【交通出行】

轨道交通：保利和悦滨江的轨道交通优势突出，项目目前距离双地铁交汇站点西塱站约800米，是标准的近地铁盘，目前，该站点还有两条在建线路10号线和22号线，未来开通后，站点会升级为4轨交汇站点，交通通达度会更进一步。从西塱站点出发，3站即可到达佛山区域，不用换乘一线可以直达体育西路，同时还能快速通达市内多个区域板块。 

公共交通：保利和悦滨江周边1公里范围内分布有多个公交站点，途经线路密集。距离项目较近的站点为鱼尾大桥东站，距离项目直线约200米，途经线路有19路、87路、285路、410路、525路等共计十余条。从该站点出发，2站可达地铁西塱站，5站可达广州市培英学校，6站可达南方医科大学珠江医院。

自驾：保利和悦滨江所在位置不靠近主干道，项目周边路网稠密，未来高峰期自驾出行预计会有一定拥堵情况发生。项目临近约1.1公里处为海南立交，可以接驳广州环城高速、广州西线高速，另周边还有花地大道、龙溪大道等道路，自驾出行广州市内及邻近的佛山区域便利度比较高。

【周边配套】

教育配套：保利和悦滨江配建一所9班幼儿园，另项目周边3公里范围内教育资源密集，有广钢实验幼儿园、西塱小学、广东实验中学、广州市培英中学、广州市真光中学等，其中广东实验中学为省一级资质，广州市培英中学、广州市真光中学为国家级示范高中，均为优质的教育资源。据了解，项目周围多所名校均需摇号入读，具体入读要与入学当年教育局公布为准。

医疗配套：保利和悦滨江周边3公里范围内，有多所大型医疗配套，如广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院(鹤洞分院)、广州广钢新城医院等，周边居民就医方便。

商业配套：保利和悦滨江临近多个老住宅社区，北侧为两个综合批发市场，西侧对望珠江钢琴创梦园区，老城氛围浓郁，因此周边的社区底商、沿街底商也都比较丰富成熟。另外，项目所在的白鹅潭板块，规划商业非常优质，项目周边有中海花湾天地、沃野商业广场、芳和花园购物广场等已经运营中的商业。板块内还有广州医药港引进的星河COCOPARK（在建）、广船大型滨水商业区（在建）、聚龙湾太古商业（在建）等大型商圈配套在建，未来板块居民的高端消费购物需求，在家附近就能解决。

公园配套：保利和悦滨江约700米处有一座敬老院公园，约1公里处为在建中的广钢中央公园，该公园规划总体量约30万㎡，定位为“工业遗产博览园+城市级中央公园+自然生态栖息地”，并分为东区、中区、西区三个不同区域进行规划，是一个大型的城市公园，许多周边的业主就是冲着能住在公园旁在此置业的。但需要注意的是目前公园还处在建设阶段，未来最终的呈现模样还未可知。 

考虑主城区置业，预算三四百万，或想买近地铁项目的刚需、刚改类人群。

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