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在2022年最后一个月里，房地产行业迎来了翻天覆地的变化。

近日，证监会官网发布了一则有关资本市场支持房地产市场平稳健康发展的消息。

涉及5个重点内容：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

特别是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这2条举措是全面关停融资“水龙头”转到全面大放水，直接颠覆了当下房地产行业。

这也是时隔12年时间，房地产企业上市和再融资大门重新对外打开了。

不过，此一时彼一时。12年前，城镇化、房地产行业双双在高速发展道路上，12年后，两者已经经历过了顶峰、转向了新的发展周期。

简而言之，市场发展的顶部已经出现了，增量空间也十分狭窄。也就是，很多房地产企业高层经常提到的，行业进入了新的周期，要从存量空间找增量机会。

市场见顶，背后还有一个更加残酷的事实：部分房企将被出清。这次，大放水时代的到来，或标志着行业也进入大并购时代。

01

三支箭齐发，全面大放水

2010年10月，国务院发布了“新国十条”通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的开发商，证监会暂停批准上市、再融资和资产重组。

过去12年时间里，A股上市房企再融资一直受限；期间，在房地产行业低迷时，市场常常传来再融资松紧箍的消息，特别是疫情爆发之后，关于上市房企定增、股权融资放开的猜测更加“疯狂”。

直到这次真正落地。涉房上市配套融资和再融资“水龙头”被打开后，福星股份成为首个新政后开展再融资的企业。

彼时，福星股份发布公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

随后，世茂股份、北新路桥、建发国际、大名城、新湖中宝、华夏幸福等房企也发布了再融资公告。

实际上，证监会打开涉房上市公司“水闸”是很多人没有料想到的。

因为今年以来，房地产市场虽不断并提起，房贷利率逐步下降、专项资金一步步流入，但是一直都没有流到出险房企的口袋中。出险房企的融资和再融资，始终是举步维艰。

今年3月份以来，监管部门开始从不同角度对房地产行业进行“放水”行动和刺激商品房消费信心。

来源：克而瑞企业研究

比如，3月份，郑州、哈尔滨、兰州、福州、衢州等城市率先松绑限购、限贷、限售等；4月、5月，苏州、南宁、昆明、秦皇岛、绵阳、大连、丽水、绍兴、台州、杭州、金华、长沙、长春、吉林等接近100个城市进行楼市松绑。

随后几个月时间里，全国各地推出了不同的刺激政策。

其中，6月，郑州发布了《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，推出“房票安置”方案，希望通过征拆、安置的方式推动商品房市场的销售。

但是，今年上半年，房地产市场虽有回暖，但颓势并没有得到很大的扭转。

根据CRIC统计显示，2022年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿㎡，较2021年上半年同期下跌55%。与同属市场低位的2021年下半年相比，各能级城市土地成交同样显著下跌。

进入7月，因为“爆雷”房企资金困局，全国各地楼盘项目陷入烂尾状态“遍地开花”，有机构统计数据显示，20个省份超过320个楼盘的购房者联合声明“停贷”，刚修复的信心再次被击穿。

为了防止“烂尾”情绪的不断蔓延，监管部门迅速将“保交楼、稳民生”定调为房地产行业的重要，并纷纷出台相应纾困举措，比如政策性银行设立2000亿元“保交楼”专项借款或纾困基金，用于保障楼盘项目的复工。

透过统计局数据可以看到，全国房屋竣工面积降幅开始有所收窄。但是，单凭2000亿元并不能解决如此大规模的项目停工的问题。

这也意味着整个房地产销售市场，在经历救市场、救项目之后，依然没有解决核心问题。不过，在扭转房地产行业颓势上，央行在不断发力。

比如今年11月，央行先后投放重磅政策，从开始的专项借款演变到“专项借款+配套融资”的模式，即发布了《中国货币政策执行报告（2022年第三季度）》。这是前所未有的“保交楼”力度。

沿着今年3月到11月的房地产行业出台的新政，可以发现，“救市”始终围绕两个核心：救市场和救项目。国企、央企则一直有着相对充裕的资金环境。

期间，监管部门曾通过设立示范性民营企业，包括龙湖、旭辉、碧桂园等，引导资金、帮助企业完成再融资，方式有银行融资授信、发行债券等。只不过，效果甚微。

所谓核心问题，就是出现风险的开发商一直面临着资金困局，并触发了债务实质性违约和交叉性违约，信用融资“断水”、加上销售不及预期，将“肥水”流到市场、楼盘项目。对于出险房企来说，困难依然没有得到解决。

“第三支箭”股权融资顺利发出之后，房地产行业才从“救市场、救项目”转向“救主体”，出险房企的资金困局才看到了新的希望，债务解决方式也有了更多选择。

这也预示着房地产行业进入了一个前所未有的“大放水”时代。

02

并购重组时代

第三支箭发出之后，房地产板块迎来了“狂欢”。

新政发布次日，即11月29日，A股房地产开发、房地产服务板块掀起涨停潮，整体涨幅达到了6.54%、5.4%，其中，万科A、中交地产、信达地产、中国武夷、阳光城、京能置业等近40支地产股涨停。

港股，房地产板块同样不例外，大发地产、融创服务、宝龙地产、龙湖集团分别64.1%、25%、15.4%、11.33%，其余地产股、物业服务股出现不同程度上涨。

狂欢背后，并不意味着快乐属于所有房企。

上面已经提到，全面大放水有利于改善，但只能用于存量项目、偿还债务，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，而且当下房地产行业已经进入了新的周期，增量空间已经见顶。

我国常住人口城镇化率由2011年的51.27%上涨至2021年的64.72%，城镇建设经历了一个高速发展阶段，也意味着房地产市场新增空间已经小之又小。同时，城镇化发展转入城市更新阶段，即从存量空间找新增空间。

来源：戴德梁行

早在2018年，已有房企高管、经济学家喊出：住宅地产新增开发量已经几近“天花板”。用数据来举例，1978-2020年，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，住房套数由约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

成熟市场的套户比一般在1.1左右，说明国内住房供给总体平衡，且是大部分城市已经进入这种状态。

而在近期，绿城中国张亚东在公开活动中表示，“行业处于承压筑底态势，市场信心恢复尚需时日。我们判断房地产在接下来今年底乃至明年二季度之前，都会进入市场下行阶段。而二季度之后能不能好转还有待观察。”

张亚东认为，导致这种现象主要是，人口进入负增长时代、城镇化发展达到了65%和“三架马车”拉动经济增长的动力略显不足。

他预测，2021年的“双18”是中国房地产开发规模的顶部，即全国商品房销售额和销售面积分别达18万亿元和18亿平方米，未来十年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右。

行业新周期下，行业集中度将会越来越高，企业之间的竞争也会越来越大，资源将更加分化，也就是土地资源、金融资源向国企、央企、综合能力强的民营企业倾斜。

过去一段时间里，支持房地产的金融“组合拳”落地之后，16家银行响应“金融支持16条”相关政策向57家涉房企业提供了意向性授信额度累计27,596.23亿元。

这些企业有超过半数是国企、央企，包括中海、保利发展、华润置地、招商蛇口、华侨城、越秀地产等。

以及头部房企，包括碧桂园、万科、龙湖集团、美的置业、金地集团、金辉集团、合生创展等。

叠加证监会放开了房地产企业进行重组上市，以及发行股份购买存量涉房项目。

大放水、资源倾斜，又放开了重组要求，这也宣告房地产行业大并购时代的到来。