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科学城，作为黄埔的老网红板块，每隔一段时间就会出现“现象级”楼盘。

最近，又有“卷王”悄悄杀入，除了打造极致小户型外，价格还相当惊喜。

该楼盘能掀起怎样的风暴？科学城还值不值得入手？今天，我们就来聊一聊这个话题。

纯南向 极致小户型
先来揭秘一下，开头所说的“卷王”便是保利·锦上。
今年7月，保利在广州第二轮集中供地里以底价15.72亿元拿下开源大道以南隧南路以北SDK-A-3地块，扣除配建后楼面价约2万元/㎡。
目前，项目售楼部已经建得七七八八，最快将在11月面世。
是的，没错！仅仅拿地3个月，保利·锦上便传出入市的消息，不愧是央企速度。
该楼盘位于科学城东的云埔板块，紧挨着开源大道及永和隧道入口。虽然其商业及交通等基础配套略微欠缺，但保利·锦上却在产品上扳回一城。

保利·锦上总体量约14.1万㎡，规划了7栋住宅，容积率低至2.5。
一般来说，低密度的楼盘会打造改善型户型来提高产品溢价，但保利却反道而行，带来了极致小户型。
据了解，项目将推出建面约75-135㎡三至四房，而且都是纯南向户型。

75㎡三房，是科学城内比较稀缺的小户型，适合预算不多的购房者入手。
看到这个户型时，乐居君的第一反应是：“保利在户型上越来越卷了。”
四开间朝南，所有卧室均为南向，市面上很少小户型能做到这个配置。还有L型阳台，单看阳台的话，谁能想到这是75㎡的小三房。
不过缺点还是有的，走廊浪费了一点面积，两个次卧的空间比较小，特别是连接阳台的次卧，只能当作书房使用。

再来看看项目最大的户型，135㎡四房。
LDK一体化设计，南北对流的餐客厅，据说开间达6.1米，妥妥的大尺度。
主卧带有卫生间，还做了步入式衣帽间，俘获了不少女生的心。

除此之外，还有88㎡三房和105㎡四房，都做到了四开间朝南。
在户型设计上，保利·锦上可以说是拿出了十分的诚意。
但，这还不是它的最终杀手锏。

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价格开始卷起来
最近，市场消息称，保利·锦上首开价最低可能会在3万元/㎡以下。（最终价格以实际开盘为准）
若是真的以这个价格开盘，那将会“卷翻”整个云埔甚至科学城板块。
回顾近几年云埔宅地成交情况，保利·锦上1.8万元/㎡的成交楼面价，其实已经冲上了板块TOP2的水平。

而与保利锦上直线距离不超2公里的时代天韵（黄埔），目前在售88-110㎡三至四房，均价约3.7万元/㎡。
若是用最小户型比较，按目前市场流传的价格，保利·锦上的上车门槛要比时代天韵（黄埔）低100万左右，对于“手头紧”的刚需一族来说，诱惑十足。

如果与科学城核心的新盘相比，价差更是夸张。
像科城山庄峻森园在9月底加推，售价在4.8-5.2万元/㎡；星樾TOD国庆加推复式尾货，3.8-4万元/㎡；保利罗兰国际四期在售价格4.3-4.6万元/㎡；星樾山畔最新开盘单价约3.3-4.2万元/㎡。
与其它楼盘比较，保利·锦上在价格上的诱惑要强很多。毕竟对于刚需一族来说，价格才是最重要的考量因素。
跟新盘比完之后，我们再来和隔壁的二手房来场PK。
与保利·锦上仅一路之隔的越秀岭南雅筑，目前挂牌均价为3万元/㎡。最新成交的一套南向高层房源单价为31442元/㎡。

可以说，若保利·锦上真的以惊喜价开盘，那卷的不仅是新房市场，就连二手房市场也会被其波及。

科学城的价值支撑
那，保利·锦上所处的科学城板块能买得过吗？
科学城的定位是发展高新科技产业为主，已集聚一大批创新型科技企业。
据机构统计，目前已吸引了近200家世界500强企业在这里投资，包括多益网络、南方电网、香雪制药等总部企业落地。

与其它区域不同，科学城自带产业，吸引的不仅是天河的外溢客，还有在此上班的白领一族。

因此，科学城一直都是广州最热门的置业区域之一。

据克而瑞数据显示，今年1-9月上半月，科学城板块新房成交金额为187.91亿元，位居全市首位，比排在第二位的万博还要高近60亿元。

从数据上来看，科学城板块还是承载了不少购买力。

有人口流入，有产业进驻，科学城的楼市还是有价值支撑点的。
再加上，作为新城，科学城的城市界面比老黄埔要好得多，从自住角度来说，舒适度会较高。
目前，部分楼盘还与周边二手房存在一定价差，是个入手的好时机。
如果比较注重配套的，可以选科学城核心的几个新盘，而如果对价格比较敏感，可以稍稍等一下保利·锦上。
待11月楼盘正式面世后，乐居君将会大家带来更详细的分析~