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  乐居新媒体 任时建 发自广州

  入秋，歼-20战机跨洋巡航、展翅台海，快、准、狠之余还能超长待机。

  对岸，保利发展在楼市暗潮汹涌之下，一边发布2022年中期业绩，一边把国防重器从兵工厂“搬”进大湾区一新盘的售楼部。

  据悉，9月7日将有歼-20重型歼击机、歼10C战斗机、63A水陆两栖等共8件现代化武器装备被押送至湾区城市中山，进行一场国防教育巡游后，部分装备将停驻在保利和光尘樾的售楼部供大众参观。

  30而立，保利发展这家主营房地产开发与销售，兼具物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等多元产业的央企，综合实力已连续多年稳居行业前五，2022年位居《福布斯》世界排名第 190 位。

  在2022年上半年全国商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9％的情况下，保利发展的中期业绩报依然展现出积极主动的姿态，以多措并举的方式应对行业挑战。

  01

  资源充足

  8月29日，保利发展发布2022年半年度报告，期内实现营业总收入1107.63 亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24 亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%；公司毛利率为 25.55%，同比下降6.95％；公司净利率为13.47%，同比下降2.85％。

  截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为 1.41，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

  综合来看，保利发展上半年收入及利润较为平稳，受行业筑底修复缓慢影响，毛利率和净利率均有所下降。但债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控，资产结构健康安全。

  销售方面，保利发展上半年实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31 万平方米，同比下降21.78%。核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2％。公司在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

  保利发展始终聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域。其中，保利发展38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备能满足公司2-3年的开发需求。

  全国来看，上半年市场分化明显，一、二、三线城市冷热不均。在撇除上海疫情影响而成交不足的情况下，北、广、深三个一线城市合计成交面积同比降幅也在29.6%。相较而言，二线代表城市表现则相对坚挺，月均成交面积51.8万㎡，同比下降 11.8%，表现优于全国平均。

  具体到广州，克而瑞发布的《2022年1-6月广州房地产企业销售榜TOP30》中，保利发展以217.58亿元的全口径销售金额排在榜单第2位，以147.14亿元的权益销售额排在榜单第2位。

  据不完全统计，上半年保利发展在广州在售的房地产住宅项目有保利天汇、侨鑫保利汇景台、保利阅江台、保利湖光悦色、保利阅云台等约31个。而保利湖光悦色、保利领秀海、保利水木芳华是今年上半年新拓展项目，均于2021年第三轮集中供地被保利发展拍下。

  其中，保利湖光悦色位于海珠区南洲板块，当时成交总价为383562万元，折合楼面价44372元/㎡，被保利发展拿下后一举冲上了广州楼面价TOP10榜。如今项目已然入市，主推127-200㎡四居室，销售均价约9万元/㎡。

  保利领秀海位于番禺区莲花湾板块，拿地总成交价为383548万元，折合楼面价13090元/㎡。项目现时主推85-95㎡的三居室，销售均价约2.5万元/㎡。

  保利水木芳华位于增城朱村板块，拿地总成交价约205400万元，折合楼面价9060元/㎡。目前主推69-100㎡三到四房，销售均价约1.95万元/㎡。

  02

  多措并举

  “敢于创新、积极进取”一直是保利发展长久发展的核心优势之一。

  在销售同频共振的市场环境下，保利发展选择了多措并举的方式主动迎接市场冲击。

  报告期内，保利发展持续强化纵向联动极致，将总部关键岗位员工下沉至一线，并建立起跨专业线赋能小组，分赴各大片区开展市场调研，督导、提升会销售人员的表现。在核心城市布局占据优势的前提下，保利发展开展跨区域、跨业态项目的联动营销，通过对客户需求的调度匹配，做大目标客群基数。

  其次，是强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台，累计上线项目超1000个，在有效拓展获客范围的同时，丰富项目展示形式与呈现效果。

  产品结构上，保利发展持续提升拓展质量，严控商办及自持物业规模，报告期内新增住宅货量占比94%，同比提升8％，物业在管面积5.23亿㎡，合同面积7.32 亿㎡实现营业收入64.49 亿元，同比增长25.16%。 其中，广州海珠国家湿地公园为取大型公服标杆项目，对品牌影响力有较大提升。

  而商业方面，保利发展上半年开业购物中心34 个，开业面积231万㎡，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700 间；公寓板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

  总体来看，保利发展的经营优势依然是较为突出的，期内公司负债规模为3635亿元，综合融资成本约4.32％，较去年末下降了14％。与其校对央企的强大风险管理能力，似乎保利发展在下半年能如何发挥好楼市“稳压器”角色更为受人关注。

  回顾成立之初，保利发展确立房地地产开发为主业的目标，深耕核心城市的战略，始终和国家产业方向相吻合，未来能否继续把握好房产行业低迷时产生的发展机遇，我们拭目以待。