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贝壳上挂牌均价约18万元/㎡的保利天悦花园，竟有房源以13万元/㎡的价格成交？！

今天，位于海珠琶洲的保利天悦花园一套195㎡的四房单位进行司法拍卖，起拍总价2439万元，单价12.5万元/㎡。

在超过12000人的围观下，3个竞买人只经过8轮竞价便决出了结果，最终该套房源以2539万元的总价成交，折合单价约13万元/㎡。

法拍房真的能够捡到宝？今天我们来细谈究竟~

双主套设计 南向望花园

保利天悦花园地处琶洲大桥东侧，西临广交会展馆，北接珠江，与金融城仅一江之隔，项目由22栋住宅和10栋公寓组成，由于地段优越、内部环境好、业主素养高，项目也成为了海珠区的豪宅标杆。

本次出让的房源，位于保利天悦14栋11楼（总层高32层），面积195.1㎡，套内面积约155.7㎡，户型为4房2厅。

该房源的户型图并未展示，以贝壳上相似房源的户型图作参考，该户型是双主套设计，共有3个卫生间，并设计有一个长16米的大阳台，视野较佳，不足点是过道浪费了不小的空间。

标的详情页也有几张房源内部实拍图，从图片可以看到，房源已处于空置状，态内部的家私家电都已搬离，仅保留了部分床和桌椅，房子保养得也还不错，只是装修看着缺了些许“豪宅味”。买家如果不是太计较的话，只需对房子进行简单清洁和购置基础家具家电便可入住。

法院官方也确认：房屋已腾空，交吉拍卖。

另外，14栋位于小区内部的中间位置，该楼栋的南向单位大阳台均是望花园，只有北侧的房间能享受到江景，而且视野还会受到4-8栋的阻挡。

低于评估价500万元成交

综合来看，该套房源的条件中规中矩，并无致命性硬伤，按常理来说，项目成交价格不会跟市场价相差太远。

作为一个豪宅项目，保利天悦目前在贝壳上的挂牌均价已经接近18万元/㎡。

搜索发现，贝壳上类似户型的挂牌房源共有8套，最高挂牌价接近20万元/㎡，最低挂牌价格为17万元/㎡。

从最新成交价格来看，小区在贝壳上的最新成交日期还是去年11月的一套253㎡的5房单位，成交总价3600万元，折合单价14.23万元/㎡，今年尚未有成交记录。

而本次拍卖的3家估价机构工行、京东、淘宝则分别给出了2888万元（折合单价14.80万元/㎡），1554万元（折合单价7.97万元/㎡），3209万元（折合单价16.45万元/㎡）的评估价格，其中，京东应该是把保利天悦公寓的价格也一并列入做参考，才导致评估价格显著低于其他两家。

在剔除了京东的估价之后，该套房源的评估价定为3048万元，折合单价15.62万元/㎡。

最终，该套房源以25,385,237元的价格实现成交，低于评估价格500万元，相当于评估价打了个8.3折，13万元/㎡的单价与贝壳挂牌价相比则是打了个7.2折！

对比强烈的是，此前保利天悦的另外两套法拍房都是溢价成交。其中一套13栋的141㎡三房单位共吸引了23人竞拍，竞价115轮，最终以高于评估价300万元的价格成交，溢价率35.45%；另外一套198㎡的四房单位成交价也超出评估价近300万元，溢价率11%。

豪宅为何受冷落？

既然同小区其他房子都是溢价成交，为何唯独这套房子受到“冷落”？

原因并不难猜，其最大的风险来自隐形费用和债务问题。

标的详情页已表明，该房子存在欠费情况，但欠费详情不明，须由买受人自行向相关部门核实并承担相应的费用。

同时，房源所涉及的税费也尚不清晰，若是房源本身已有税务遗留问题，买受人要处理起来也需要花费不少的精力和金钱。

更关键的是，这套房子之所以被司法拍卖，是源于一起涉案金额3890万元的借款合同纠纷。该套房子的业主李某，是一家小额贷款公司的股东，持股15%，该公司在2016年因拖欠另一家小额再贷款公司本金及利息未偿还，几个股东也被判罚承担连带清偿责任。

此后，李某又因拒不履行生效法律文书确定义务被法院列为失信被执行人，最终导致名下房子被拍卖。

原业主本身就是一家贷款公司的股东，又跟另一家贷款公司有债务纠纷，且这场纠纷已经持续了6年之久，其中的纷纷扰扰难以想象。

对于普通人来说，要接住这个“烫手山芋”，除了有足够的财力，恐怕还需要不小的勇气和精力。

如果是你，你会考虑入手吗？