正文

  广州旧改调整不断。

  前几天，一份有关广州旧村改造合作企业引入及退出（修改稿）的意见稿开始流传，内容有紧有松，比如提高历史文化保护要求、放宽合作企业与改造项目资金能力要求、合作企业退出要兜底。

  昨天，白云区正式印发了《广州市白云区关于在城市更新行动中防止大拆大建的通知》（下称：《通知》），内容涉及坚持走高质量发展的城市更新道路、强化政府主导下的城市更新工作机制、保障措施三大方面、合计14条新规。

  整体来看，白云区发布的《通知》，是在住建部、广州市“大拆大建”限令的基础上，结合区内旧村全面改造进行优化，从各个环节做出了明确且严格的规定，指引区内积极、稳定推进旧村改造工作。

  毫无疑问，《通知》第一个要求：促进土地集约节约利用、拆建比不大于2、鼓励就地安置、做好历史文化和古树古木保护，以及不沿用过度房地产化的开发建设模式、注重产居比。

  《通知》核心部分在“强化政府主导下的城市更新工作机制”上，白云区提到，深入研究，进一步补充要求，形成政府主导、计划管控、国企参与、储改结合、产业导入、公开招商为主要特色的城市更新工作机制。

  划重点来看，《通知》从启动旧改前期工作、基础数据调查、片区策划方案、实施方案、改造实施等全环节都做出了细化的规定。

  条件成熟的储备库项目可向申请纳入年度计划管理，未纳入储备库的，不得开展城市更新前期工作；未纳入年度计划的，方案不得提交研究；

  基础数据调查中，要加强历史文化遗产和树木的调查工作，且要摸清底数、做好建档工作；

  片区策划方案环节中，要加强加强策划方案报审要求，需按要求编制历史文化遗产保护方案（专章）和树木保护专章；

  项目实施方案阶段中，继续坚持政府主导，项目实施方案批复后方可公开选择合作企业，鼓励企业与区属国企、属地镇街建立信息互通机制；

  每期项目中优先建设安置地块，居住用地独立的公共设施需在当期地块建设总量完成50%前建设完毕，并验收；同时，融资地块预售前，复建安置房已建成计容建面占复建总建面比例，不低于融资地块已建成占融资总建比例；

  选定合作企业后，开设改造项目融资地块的商品房预售款专用账户，融资地块预售款中应足额留存当期复建安置资金，用于支撑村民临迁、复建安置房以及公配建设等，进一步保障村民的改造利益；

  在“保障措施”中，《通知》明确，加强顶层设计，建立健全城市更新实施的统筹协同机制；同时，压实主体责任，各镇街党委和政府或办事处对辖区范围内的城市更新工作负总责，主要负责人是第一责任人。

  回到整个白云区旧改来看，作为广州拥有最多城中村的行政区，城中村扎堆、人口密集、产住不分等，一直是其面临严峻问题，但过往“追求”旧村全面改造，并没有收获太大的成效。

图源：广州乐居

  今年开始，白云区则开始探索更加多元化的城市发展模式，全面改造、综合治理、征收储备、老旧小区微改造等多维度前行。

  综合治理方向中，白云区是探索“国企+经济联社”的合作模式，通过依托国企的实力提升城中村品质。

  比如：高新区集团与嘉禾街道办事处、望岗经济联社，白云公资与石井街道办及马岗经济联合社，白云金控与白云城街道、萧岗联社，纷纷签署了战略合作，共同推进有关旧村社会治理精细化、品质化区级示范点创建工作。

图源：白云金控

  再来看下，市民比较关注的旧村全面改造中。我们之前统计数据中，白云区共有84条旧村涉及到旧改工作，其中有38条旧村有房企合作介入、或有前期服务商，占比接近50%。

  按照广州10区批复已批在建及已批未建、213个旧改项目批复意见中，白云区合计有56个旧改项目有了结果。其中，已批在建项目有4个，包括田心村、小坪村、陈田村、江夏村。

  其余52条旧村中，稳妥推进项目为黄边村、棠涌村、五龙岗村，目前均处在片策方案编制阶段。

  上个月底，这3条旧村城市更新单元规划正式对外公示。这意味着三条旧村改造工作，经过调整后，正式进入建设阶段。

  这次调整中，看到了另一个推进城市发展的方式：征收储备，集中在天河区、白云区，其中19个项目中，白云区有多达14个项目。简而言之，面对地价昂贵、推进艰难，政府主导的收储模式更有利于推进、项目建设。

  此外，白云有14个继续前期研究项目，21个暂缓实施项目。这些项目基本为五年方案、十年规划的旧村，以及不少是计划之外的项目；并且，大部分旧村还是处在基础数据摸查阶段。

  若按照本次《通知》的规定，稳妥推进项目将更快、更稳推进改造、建设，很多计划外的项目，短期启动旧改显然无望了。