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  一石激起千层浪！

  昨日，国务院重磅发布《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》。

  这份独属于南沙的利好政策大礼包，关键词是“面向世界”。

  南沙将成为粤港澳大湾区三大自贸区中，唯一一个面向世界的粤港澳全面合作区。

  《方案》明确，按照以点带面、循序渐进的建设时序，以中国（广东）自由贸易试验区南沙片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，总面积约23平方公里。

  重点来了，先行启动区将迎来“双15%”的税收优惠政策！

  其一，对符合要求的企业按照15%的税率来征收企业所得税；其二，对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分。

  自此，全国仅有南沙、深圳前海、珠海横琴三个片区享受“双15%”政策，南沙的战略地位彰明较著。 

  未来，南沙将建设成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。而被划入先行启动区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽，无疑将享受这波利好政策“头啖汤”。

  风口之下的南沙，在加快发展步伐的同时，楼市或将迎来新一轮东风。

  乐居踩盘小分队火速响应，前往先行启动区三大区块——南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽实地踩盘，下面来看多盘现场独家播报！

  南沙湾

  南沙湾板块，定位为“粤港澳大湾区海上门户”。在南沙自贸区规划的七大板块中，南沙湾属于较宜居的低密度高端居住板块。

  南沙湾背山面海，东临狮子洋，旁边是天山、鹿颈山以及黄山鲁森林公园，还有南沙天后宫、蒲洲花园、大角山海滨公园等，自然景观资源优越。

  高端配套上，南沙湾板块内有南沙邮轮母港综合体、南沙高尔夫球会、南沙游艇会、南沙大酒店、南沙花园大酒店等。

  至于教育方面，南沙湾汇聚了二中南沙天元学校、华南师范附属南沙小学、英东中学、修仕倍励国际学校等优质学校，教育资源丰富。

  由于配套齐全、自然资源丰富，南沙湾楼市一直热度不减。

  中绿蔚蓝湾

  位于南沙湾板块的中绿蔚蓝湾，5月底刚开放营销中心，项目至地铁4号线首发站南沙客运港站的步行距离约630米。

  回顾一下，这块地是鲁能在2020年8月，以楼面价19117元/㎡拿下的2020NJY-9地块，当时也是南沙首宗摇号地块，在还没开拍的时候就刷新了当时南沙的最高楼面价。

  中绿蔚蓝湾总建面约113439㎡，体量不大，共有四栋楼，总户数约696户，绿化率约35%，容积率约3.7，车位比1：1.29。

  项目一期首推的是1号楼，层高31层，3梯6户，主推建面约92-125㎡三至四房。销售顾问透露，备案价大约3.4万元/㎡，目前项目暂未开盘，具体时间待定。

  对于昨天新出的重磅利好政策，销售顾问黄先生表示，政策出台后，有香港客户昨晚就来咨询南沙的房价。

  不过在他看来，政策的利好，短期之内对楼市不会那么快呈现，因为从政策出台，到市场开始关注，并且买入，应该还需要2-3个月时间。

  越秀珠实天悦海湾

  与中绿蔚蓝湾一路之隔的越秀珠实天悦海湾，临近中午时间段，现场也陆续有客户过来看房。

  项目占地面积约4.29 万m²，建筑面积约15万m²，共9栋住宅、1栋公寓、3栋商墅，容积率2.44，配有幼儿园。

  目前，越秀珠实天悦海湾在售7栋、17层高，2梯5户，主推户型有01/02单元89㎡2+1房两厅两卫，03单元124㎡3+1房两厅两卫，04单元113㎡3+1房两厅两卫，05单元106㎡三房两厅两卫，价格约为3-3.1万元/㎡，其中05单元高层单元能看海。

  销售顾问关先生表示，昨天政策出台后，立马有天河的客户下午5点开车过来买房，担心很快会涨价。据了解，这位客户前后来项目看了两次，一直没有拿定主意，政策出台立刻促成成交。

  在关先生看来，其实关注南沙湾的客户不仅仅是广州客户，还有不少客户来自港澳地区，也有深莞地区。也受制于限购政策，目前更多客户是南沙本地的改善置换客户，以及部分市区的投资客户。

  乐居君在销售中心现场停留了一下，明显感觉气氛活跃不少。一大早已经有三波中介同事过来进行培训，也是比较看好这个市场。

  珠江海御

  去年，全新盘珠江海御对外面世，这是珠江主打的标杆大盘。

  乐居君来到营销中心，现场有2-3组客户在看房。

  珠江海御总建面约26万㎡，规划有5栋100米高层，4栋150米超高层住宅，共959户，容积率仅2.0，东面为配套的幼儿园和小学。

  项目主推4栋建面约110㎡三房两厅两卫、140㎡四房两厅两卫，两梯四户，31层。其中140㎡户型四开间朝南，带7.2米大阳台，带装修价格约3.4万元/㎡，预计明年收楼。

  销售顾问表示，昨天政策新闻发出后，晚上就陆续有客户来咨询。有部分客户今天过来看房，个别约了周末来看。目前，项目主力客群是广州市区尤其是天河的客户，自住与投资都有，也有部分珠江湾老业主带新。

  当问到项目是否会因政策而涨价，销售顾问笑谈：“是否涨价还需要等通知，但是目前的98折优惠很可能近期会取消了，具体时间未定。”

  中交国际邮轮广场

  南沙湾板块内的地标建筑——南沙国际邮轮母港，目前在售的是中交国际邮轮广场。

  项目主推3#栋建面约70-138㎡海景平层公寓，带装修，35层高。销售顾问透露，目前货量集中在非看海的单元，价格约2.3-2.8万元/㎡，看海的单位货量不多，价格约2.8-3.5万元/㎡。

  得益于商服产品不限购，销售顾问表示项目客群并不仅限于广州客户，还有全国各地其他客户，尤其是深圳客户居多。他们除了看中项目一线海景，还有南沙的定位优势，甚至有些企业会整层买入。

  中建玖玥湾

  位于南沙游艇会附近的中建玖玥湾，现场人气不错，洽谈区与沙盘区都有客户在看房算价。

  这个项目最大的卖点是一线看海。中建玖玥湾总建面约11.21万㎡，住宅总户数430户，容积率约2.46 ，规划有住宅和公寓等。

  项目在售3栋，两梯三户，主推建面约100㎡三房两厅两卫，120㎡四房两厅两卫。项目另同步推售5栋，两梯四户，主推建面约100㎡三房两厅两卫，价格约3-3.7万元/㎡。楼层越高价格越高，低楼层单元最低价可以去到2.6万元/㎡。

  近期，项目将加推2栋，22层，主打建面约100㎡三房和140㎡四房。

  谈及政策，销售顾问坦言，昨天的政策更多是利好企业，短期内对楼市的提振作用感觉并不算大。

  在他看来，南沙楼市没有放松限购，即便有宏观政策利好，对区域前景看好的外地买家，依然会被限购政策挡在门外。本地客群想买入南沙的比较有限，而且这批客户在广州市场的可选择范围又比较广。

  庆盛枢纽

  庆盛枢纽板块地处蕉门水道北岸片区，有着“南沙北大门”之称。

  根据规划，庆盛枢纽板块将重点发展人工智能、智慧交通、科技创新、国际教育、专业服务等产业，打造粤港产业融合发展的新高地，率先形成示范，为全面深化粤港澳合作提供重要平台和支撑。

  南沙重要的交通枢纽——庆盛高铁站，联结广深港高铁、广中珠澳高铁（规划中），可直达深圳北、香港西九龙。广州、深圳、珠海等高速公路也在此交汇，从湾区其他城市过来，需经过庆盛-黄阁，才能进入南沙中心。

  此外，香港科技大学（广州）已落户庆盛，该高校计划于今年9月正式开学。乐居君今日走访庆盛板块，看到香港科技大学（广州）和南沙港人子弟学校都在抓紧施工。

  整体来看，庆盛枢纽板块内的城市界面、道路、配套已经初步显形。

  时代天逸

  时代天逸近邻黄阁地铁站，距离庆盛地铁站两个站，是南沙在售新盘中离地铁站较近的项目。

  项目规划建设17栋，总户数约2390户，社区内配套有幼儿园、9年一贯制中小学，自建12.6万㎡的时代E-park商业综合体。

  目前，时代天逸在售9、10、11、12栋，分别有80㎡三房两厅一卫、88㎡三房两厅两卫、106㎡四房两厅两卫，均价约2.6-2.7万元/㎡，带装修，预计2023年12月交楼。

  案场销售表示，由于时代天逸临近庆盛板块，昨日南沙政策出台后，不少客户前来询问项目在售房源和价格，其中包括来自深圳的客户。在问到未来是否会涨价时，销售也表示会有涨价的可能，要看公司具体安排。

  乐居君在工作日中午时段来到售楼部，看到现场有4-5组客户在看房和算价。大家比较看中时代天逸距离地铁口较近的地理位置，以及总价200-300万元之间就能上车的高性价比。

  招商蛇口湾区1872

  庆盛板块目前的住宅新盘有招商蛇口湾区1872，距离庆盛地铁站步行距离约1.4公里。

  招商蛇口湾区1872项目总建面约35万㎡，总户数约1962户，容积率约3.83。项目首推建面约79-105㎡三至四房，价格尚未公布。

  项目自带底商，近邻约32.7万㎡新鸿基庆盛枢纽综合体。交通方面，项目搭乘地铁2站到万博，通过庆盛高铁站可到达福田、西九龙，通过广中珠澳高铁直达澳门。

  据悉，香港西九龙高铁站到庆盛高铁站通勤仅半小时。日后，随着庆盛板块科创产业、醇熟配套落地，也会吸引更多香港居民过来就业和生活。

  中海熙园

  中海熙园地处东涌镇文化广场旁，距离庆盛地铁站约4.5公里。项目处于尾盘阶段，主要在售叠院和复式产品，叠院总价约590万元/套起，双层复式总价约450万元/套起。

  美的云筑

  美的云筑位于东涌镇同兴路，靠近东涌二小，同样是尾盘阶段。项目规划7栋高层住宅，总户数约800户，目前在售建面约82、94、115㎡单位，均价约1.9-2.2万元/㎡，准现房出售。

  南沙枢纽

  南沙枢纽的重要组成部分——南沙站，设计方案也在近日获批。南沙站位于广州市南沙新区珠江街七涌北侧，是国家一带一路的重要节点和粤港澳大湾区的交通核心。

  未来，南沙站将引入南沙港铁路（已建）、深茂铁路、广中珠澳高铁、中南虎城际、肇顺南城际，并接入地铁18号线（已建）、15号线、38号线等，打造成为综合交通枢纽。

  大型交通枢纽对区域价值提升有着主要作用，尤其像南沙枢纽这种叠加“湾区城市群”“都市圈”的发展战略，可为区域经济发展注入新的血液，形成人流、物流、信息流和资金流的快速汇聚。

  这些资源的流动，也将带动片区土地价值提升和楼市发展。

  中建弘阳德信·湾璟壹号

  中建弘阳德信·湾璟壹号距离万顷沙地铁站约2公里，搭乘18号线快速地铁，快车3个站就能到达珠江新城。

  项目目前在售1号楼和8号楼，准备加推最后一栋2号楼，均价约2-2.3万元/㎡，在售建面约78-122㎡三至四房。

  销售表示，购房者多数来自18号线沿线通勤务工人员，其中天河买家占据50%以上，毕竟半小时的地铁通勤时间很吸引他们。

  政策落地还没那么快兑现效果，不过他相信，万顷沙未来的规划发展不会落后于明珠湾和横沥岛。

  星河畔月湾

  南沙枢纽另一个在售的新盘是星河畔月湾。

  项目一期整体规划14栋住宅，配建商业邻里中心、一所12班幼儿园、一所2班托儿所。

  星河畔月湾上个月开盘，目前在售1栋，户型涵盖建面约80-126㎡三至四房，均价约2.1-2.3万元/㎡，带精装修，预计卖完会加推2栋。

  销售表示，昨天政策出台后对万顷沙是非常大的利好，特别是对产业的支持和当地企业和人才的税收减免。购房者需要时间去解读政策，南沙站也是大湾区的重要枢纽之一，所以他很看好未来南沙枢纽的发展。

  对比横沥岛3.7万元/㎡、灵山岛、南沙湾均价4-5万+/㎡的均价来看，板块内新房2万元/㎡左右的均价，性价比还是很高，所以吸引了不少外区买家前来置业自住，有些人愿意用时间等待万顷沙发展起来。

  除了先行启动区三大区块的踩盘情况，乐居君吐血整理了整个南沙区目前在售的一手楼盘信息，包括产品户型、最新价格等。新鲜出炉的表格如下，以供大家参考。