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  这几天，广州旧改又爆发了一系列重磅消息，而且都是利好消息。

  最近，一份有关广州旧村改造合作企业引入及退出（修改稿）的意见稿开始在网上流传，意见稿在原有文件的基础上修订或新增9处细则。

  整体来看，意见稿有紧有松，提高了历史文化保护的要求、合作企业退出审批，放宽了合作企业与改造项目资金能力要求，比如：增加了历史文化保护、树木保护、降低企业资产要求，以及退出旧改时要做好“兜底”措施。

  用一句话来说，宽入场、严改造、稳退出。

  另一方面，广州旧村改造历史文保、古树古木全面核查结果出炉之后，黄埔区旧改随之重启，首批31个已落实优化调整措施的旧村项目率先推进。回顾：黄埔首批31条旧村重启，有惊喜原本以为，旧村改造文保工作已进入收尾阶段，但没有想到，黄埔区再次打响了文保战，全区范围内开展历史文化保护地区有关规划和技术咨询服务工作，推进城市更新行动背景下，进一步加强历史文化保护传承工作。同时，黄埔又有3条旧村传统村落修复实施方案获得批复，包括萝峰村、重岗村、燕塘村。这说明，进入新阶段，黄埔区对旧村改造更加谨慎，不再是大而全，而是小而美。01入场降要求、转让严监管、退出要兜底今年2月份，广州旧村改造率先在增城区调整合作意向企业。彼时，广州市规划和自然资源局增城区分局发布了一则《关于公布拟废止和拟修订部分规范性文件的通知》，经梳理，拟废止规范性文件1件，拟修订规范性文件5件。本质上，这是进一步规范旧村改造工作，针对前期推进旧村改造中，避免介入企业对旧村基础数据的“干扰”；而番禺区早在2018年明确规定，不能引入合作意向企业。目前，广州有多达532条旧村涉及旧改工作，其中325条旧村改造项目已有房企合作或介入，占总额比例约61.1%。

  重仓的房企包括：时代中国合作/介入项目（含房企同时合作或介入项目，下同）有32个、富力地产有29个、保利发展有26个、方圆地产有17个、升龙集团有15个、佳兆业有12个。而且，大部分旧村处在全面改造前期工作时，已有企业进场孵化，比如协助修缮道路、公园、祠堂、其他公共配套维护工作，以及节假日发送慰问礼品、赠送抗疫物资。合作意向企业、合作企业，都是旧村改造流程中重要的一个环节，可以分别视为天使投资人、上市后的控股股东。番禺区、增城区收紧合作意向企业之后，这次是全市开始调整合作企业的引入、退出流程。之前，广州旧村改造爆发了“退出潮”，雪松爆雷后退出何棠下村、恒大退出庙头村和仓联村、时代中国申请退出广州8个旧改项目、星河疑似退出南沙4条旧村等。

  尽管经过调整之后的旧村改造不再是“利润高地”，但并不意味着推进周期长、资金承压大、改造成本提升等问题，企业就能随意申请退出。特别是已进入拆迁阶段的旧村，退出将会诞生一系列社会性问题。旧村改造是不能因为企业认为利润空间少、推进旧改无望，申请退出导致项目烂尾。所以，今年3月份，广州市发改委就发布了《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，重提加大社会力量参与城市更新的力度。除了鼓励社会力量参与城市更新、明确社会力量参与环节、保障被拆迁人及项目投资人利益、推动城市更新与产业协同发展之外，还有一个十分重要的提及点：完善退出机制。

  这次流传文件的修改意见内容，很重要的部分就是：如何做好企业申请退出时的举措。根据流传文件显示，主要修订内容：对企业人员资质要求有所降低：专业管理人员从20人降低为5人，专职会计人员从3人降低为2人，财务负责人职称从中级降为初级。同时，新增：合作企业本身或全资子公司纳入考核范围；对企业资产要求降低：大于60万㎡的项目企业总资产下限由200亿元调整为100亿元；≥60万㎡的项目，企业总资产下限由300亿元调整为300亿元；对于房企而言，这2条是一个重大利好，降低了进场要求的同时，也降低了项目用人成本，特别是一些目前尚未确定可以继续推进的旧村改造项目。在合作企业退出层面，意见稿作出以下要求：

  在改造期间，对合作企业违约责任和退出新增了：未经批准擅自转让项目公司股份；

  对合作企业股权转让的规定新增：因项目烂尾等紧急情况，需由政府采取应急补位措施的除外；

  新增：经研究确认后，区政府或指定部门、指导村集体与合作企业分别终止监管协议、合作协议，后再向上报备；终止协商不成，可申请仲裁或诉讼；

  合作退出过程中，可能出现的安全、涉稳等紧急情况，区政府可采取预防和应急补取预防和应急补位措施。

  修订的目的很简单，规范合作企业出让旧改项目公司股权，做好合作企业退出的退出流程，确保退出过程平稳完成。02加强文保、明确责任，黄埔文保再进一步意见稿的另一个重要内容，无疑是将历史文化保护写入文件中，以及进一步明确政府对应部门在旧村改造项目上的责任。根据文件显示，上述涉及范围主要新增了有2条：在针对招商文件设定要求中，增加了“历史文化保护、树木保护”的要求；原指引要求区政府或其指定部门与企业共同签订监管协议，修改为：区政府或其指定区城市更新、产业、教育、卫生健康、商务等相关部门共同与引入的合作企业签订监管协议；将文保写入合作协议文件、将模糊的部门对象明确具体责任，可以更加规范推进旧村改造流程。合作企业想要推进流程，也有处可寻。实际上，广州旧村改造历史文保工作，也远比想象中精细化。早前，我们已经关注到，广州各个行政区开始频频发布了传统旧村保护发展规划，或进行相关修编工作，涉及14条旧村，包括黄埔区莲塘村、水西村、花都区白石村、缠岗村、番禺大岭村、荔湾东漖村、天河珠村等。

  回顾：广州：一场旧村文保行动悄悄在进行

  随后，我们收到另一份流传文件，其中重点提及历史文化名村、传统村落，或将不能继续以全面改造的方式推进旧改工作。其中，有9条旧村属于“传统村落”，大概率要放慢改造速度，甚至暂缓改造。“暂缓实施”项目包括：塘头村、谢村村、潭山村、路边村、长岗村。

  回顾：广州旧改分化：向前走、向后走

  原本以为，广州市全面核查、要求不同旧村改造项目做好文保工作之后，接下来，进入各个旧村项目具体执行阶段。而此时，黄埔区却又一次率先从区级层面，立项开展历史文化保护地区规划工作。6月13日，广州市黄埔区历史文化保护地区规划师技术咨询服务项目对外招标，黄埔将对黄埔区行政范围及生物岛，总用地面积约486平方公里，涉及16个街道、1个镇加生物岛范围内。黄埔区在文件中称：区内历史文化资源丰富，在城市更新快速推进的背景下，历史文化保护传承工作面临如何与城市建设发展相协调的问题，是规划行政管理工作中亟需攻克主要难题。

  招标要求从政策及技术研究、技术服务、历史文化遗产评估等方面为黄埔区的历史文化保护工作提供专业技术支持和服务，进一步加强保护利用的成效和品质。与此同时，黄埔区萝峰村、燕塘村、重岗村3条旧村传统村落保护发展规划方案正式获得批复。

  经过全面核查、调整之后，黄埔区不断开展文保相关工作，足以证明在旧改重启路上，要走得稳一点、再稳一点。