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  “千万豪宅全靠抢，十页PPT便卖房。”

  这么赛博朋克的操作，出现在四月底的琶洲南TOD项目。

  当时广州楼市还处于低迷状态，同期开盘的项目去化率基本低于20%，甚至还有的在个位数。

  而意气风发的琶洲南TOD，以一己之力拉高平均水平，去化率高达97%。

  前有保利海珠天珺开盘秒光，后有琶洲南TOD靠PPT卖房。

  不管其它区域楼市怎么样，琶洲板块依旧YYDS。（不服来辩）

  这不，最近琶洲又有新动作，市场齐刷刷地盯在了这里。

  近日，琶洲南片区控规获得批前公示。结合乐居君的实踩以及最新规划内容，今天我们一起来把琶洲南扒个遍！

  琶洲南的现状

  “琶洲岛以南，北至黄埔涌，西至赤沙车辆段，南至新滘东路”，这就是琶洲南片区的范围，总共367公顷。

  若是超过有楼盘位置超过这个范围，还大声谈“琶洲南概念”的话，可以让它靠边站了。

  目前整个琶洲南基本都是大片的绿地和旧村用地（赤沙村），片区环境略显老旧。

  其中，占地面积最大的绿地是已经荒废的大围公园。（就是上图中绿油油的那一片）

  目前公园周边被围了一圈铁栏，部分地块被改为停车场，环境有点破败不堪。

  至于原控规图内棕褐色的地块，便是赤沙村。

  2019年，赤沙村的改造规划方案便得以正式通过。而在2021年4月，富力以98.12%的同意率，入主赤沙旧改。

  根据方案，未来其定位为会展产业的延伸配套、海珠湿地的园城交汇，将打造总部平台、富有岭南水乡特色的生态区。此外，新规划还将配有中学、小学、综合医院、下沉广场、社区中心、祠堂等。

  赤沙村改造效果图

  如今走在村中，映入眼帘的依旧是昏暗的楼道、杂乱的巷子以及各式的小商贩......

  而赤沙村旧改的推进速度，也在一定程度决定琶洲南片区的开发进展。

  按照此前招标时的预想，2022年赤沙村将完成动迁，但从目前情况来看......（emm你懂的）

  琶洲南的未来

  看完现况，我们再来聊聊未来。

  从规划优化草案图来看，琶洲南又将是一个“只想搞钱”的板块。

  在琶洲南片区的中部，基本都是规划为商务用地（深红色地块）及商业地块（鲜红色地块）。

  至于住宅地块，除了右上角的海珠生态城安置房外，其余13宗小宅地均位于目前的赤沙村范围内。

  因为涉及旧改，这13宗宅地，还有一部分需留给赤沙村村民回迁。所以，真正拿来做商品房的地块面积预计并不大。

  琶洲的宅地，依旧稀缺。

  琶洲南控规图

  把控规图放大，可以看到整个琶洲南片区的教育配套。

  未来琶洲南将建设1所九年一贯制学校、1所完全中学、1所高中、2所小学、4所幼儿园及1所幼儿园。

  众所周知，目前在琶洲，教育配套是一个比较明显的短板，而待琶洲南建设完成后，便正好填补了这个空白。

  琶洲南控规图

  既然琶洲南定位为会展产业的延伸配套，那交通配套也将成为片区内建设的一大重点。

  毕竟琶洲南和琶洲岛还隔着一条黄埔涌，只有加强两个片区之间的交通，拉近时间距离，才能让产业更好地外溢。

  从效果图上可以看到，除了目前的黄埔涌桥和黄埔涌大桥外，还多了好几条过涌大桥。

  琶洲南效果图

  而早在2019年，规划局公布的海珠区赤沙村片区策划方案中便提到，未来琶洲南将新增5座桥，其中车行桥4座，还有1座步行桥。

  截图自2019年发布的海珠区赤沙村片区策划方案

  填补交通、教育、商业等短板，同时还推出住宅用地，琶洲南片区的规划还是挺让人期待的。

  可从“规划图”到“实景图”，需要一段比较长的周期。

  在海珠“十四五”规划蓝图里，琶洲人工智能与数字经济试验区是未来五年发展的重中之重。在这样的“C位光环”，琶洲南的规划或将会提速。

  在这当中，赤沙村因为涉及旧改，推进速度可能会相对慢一些。而像大围公园这种绿地，若是改造起来还是比较容易的。

  琶洲南的预想

  琶洲之所以成为楼市的“香饽饽”，最重要的原因还是稀缺。

  自诞生起，琶洲的土地资源都纷纷让路给了商业，只留下少部分规划为宅地。（毕竟是要搞钱的）

  在2017年保利天悦售罄后，琶洲在长达四年的时间均处于断供状态。直到近半年来，海珠天珺和琶洲南TOD项目相继入市后，琶洲才重新回归大众视野。

  在这几年间，琶洲的房价也在高速上涨。

  回想起2013年，保利天悦首期住宅单位售价不过4万元/㎡，而目前该楼盘挂牌均价在16-18万元/㎡之间，足足翻了好几倍。

  而这次规划出炉的琶洲南片区，板块内拔得头筹的住宅项目琶洲南TOD首次开盘价格在9.2-14万元/㎡之间。

  琶洲南TOD项目实景图

  目前，琶洲已经成为新一代富人区的代表，未来这里的房价降取决于富人的购买力，突破一般人的想象力。

  在琶洲南片区建设完成后，这里又将突破怎样的天花板？