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  海珠，今年的大热门区域！

  不论是琶洲南TOD项目还是保利湖光悦色（天斯项目）几乎天天刷屏，一有新动作，总能吸引市场大半目光。

  但是，这两个项目推出的户型动不动就是150㎡+、200㎡+的大平层，试问想上车中心区的普通人咬碎了牙也没勇气去购入一套。难道真的就只能去选择周边老破小？

  在房价高企的市中心，刚需买房述求就3个核心：小面积、低总价、多房间。

  总价由户型面积决定，房间由空间设计决定。我们不妨看看，海珠有哪几个新盘能满足刚需客需求？

  首先看的就是中海江泰里。

  其实中海与海珠的“缘分”颇深，已经在海珠连落五子，形成了一定的产品矩阵和口碑，也有人戏称“在海珠买房你可能躲不过中海”。

  新盘中海江泰里距离距离江泰路地铁站约150m，目前已有地铁2号线，未来将会新增11号线，有地铁这一点对于刚需来说就是相当nice！

  买中心区一方面也得看配套，江泰里地处海珠西老城区，西临江南大道，周边拥有多个商圈以及医院，像万科里、燕汇广场、TIT润政广场就在马路对面，日常购物下楼就能解决。两边以老房子居多，二手房江燕花园、凤阳苑、翠怡小区等价格在3.2-4万/㎡左右。

  了解完周边基本面，我们主要来看看户型。

  中海江泰里目前首推的是建面约76㎡三空间两厅两卫、83㎡三空间两厅两卫以及105㎡四空间两厅两卫。

  是不是很好奇，别人都是说两房、三房，到这怎么就成了“三空间”？这不难解释，你看看户型就知道了。

  以最小的建面约76㎡户型为例：

  该户型做到了三空间两厅两卫的设计，我们从户型图也可以看到，有两个房间是属于可以改造的灵动空间，整个户型严格意义上说属于1+2房的设计，但这样也远超那些只能做两房的户型，主卧大约有9.5㎡并且做到了带主套，使用率还说不错。

  而且还是四开间朝南，客厅开间约3.1米、觉得客厅小的，还可以打通其中一间房，一下可变大方厅。

  厨房自带岛台，惯用的LDK设计也让客餐厅显得更加宽敞大气，在这个面积段堪称完美。

  建面约83㎡户型格局与76㎡一致，就不再多说。

  项目首推户型跨度也挺大，从76㎡、83㎡直接就跨越到了105㎡户型，想要买90㎡+的客户表示尴尬……

  江泰里建面约105㎡户型是竖厅设计，并且靠近客厅的多功能房间也能任意改造，等未来家庭成员增多可隔断成一个房间；也可以如户型图一样与客厅、景观阳台联通，扩大公共空间。

  另外，餐厅面积算上岛台区域后达到了43㎡，宽阔大气。

  比较好的是，该户型两个次卧空间均衡，一碗水端平，两个空间面积都超过7.5㎡，可以摆得下一张单人床、衣柜，妥善利用飘窗后还留出书桌的位置。

  比较适合想置业在老城区的刚需以及周边的置换改善客。

  地理位置好、配套强、面积段友好，中海江泰里有明显的优点，也有不能忽略的缺点。

  首先，项目2栋商品住宅，共523户，总层高有49层，容积率达到了4.65，偏高，不过既然定位是中心区的刚改项目，这个容积率是避免不了，如果在价格方面能有所让步，我觉得还是可以接受的。而且附近还有城中村，人流量大，人员繁杂，居住环境不够纯粹。

  另一方面，项目一路之隔就有一个变电站，和一排高压电网，估计短时间内变电站不会迁移，主要的影响就是噪音的影响。

  据悉，项目吹风价格在7万/㎡，这样看下来，面对刚需客这个价格搭配这个环境，的确有点高！你会选择吗？

  除了中海江泰里，海珠目前还有其他小户型楼盘可以供大家选择。下面也给大家看看周边的楼盘都还有哪些户型。

  中旅天宸府项目推出了建面约82-120㎡的三至四房，选择比较多。

  户型也都比较中规中矩，没有太多的亮点，但层高有3.1米，并且建面约83㎡也只是做到一卫的设计，约86㎡户型才实现主套设计。

  中旅天宸府也是44-46层的超高层住宅，总户数达719户，梯户比高、容积率高难以避免，吹风价大概在7万/㎡左右。

  项目距离8号线宝岗大道站也仅约200米，周边昌岗中路，周边还有工业大道、江南大道等主干道，方便来往琶洲、白鹅潭、珠江新城等区域。另外，项目周边两公里范围内就有沙园商圈、江南西商圈，日常的购物、休闲娱乐都能满足。

  另外，还有一个就是——珠光·金瑶台，小区也袖珍，仅2栋住宅、1栋商业楼，主推建面约79-103㎡二至三房。

  建面约79㎡的户型，朝向为北向，并且只做到两房设计，整体实用率大打折扣，不过房间均带有飘窗。

  该盘有90㎡左右户型，做到三房设计，整体格局方正实用、动静分区，比较适合一家三口、二胎家庭入手。