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  天河旧改又出现了惊喜。

  近日，天河金融城东区以北片区整体策划研究及车陂-前进片区策划方案对外招标，内容涉及：为配合珠江沿岸发展、金融城规划等建设，将统筹协调片区内的城中村、旧厂房和老旧小区，推进有机更新。

  片区策划范围主要位于车陂村、前进村，工作内容核心关键词：储改结合、有机更新。言下之意，车陂村、前进村探索新的改造模式。

  这种模式也是我们分析到的：天河旧改不再追求全面改造，而是转为征收储备，以及补齐公服配套短板。

  加上之前两则动态，天河旧改以新模式重新推进，送上连连惊喜。

  一方面是针对重点规划片区外的旧村改造项目进行补短，渔沙坦村、柯木塱村、大观村、龙洞村、沙洞村等20条旧村成为城市更新单元规划的重点。

  另一方面是“转为征收储备”的岑村旧改启动了征地工作，让我们看到转变旧改推进思路的天河区，终于迎来了“大动作”。

  如今，车陂村、前进村旧改也紧跟岑村的步伐。

  01

  车陂村、前进村旧改定调，金融城东区补短

  天河旧改尽管开始完善一些被“忽视”的片区，但焦点始终还是重点建设项目上，即“三大金刚”智慧城、天河智谷、国际金融城。

  关于国际金融城，今年2月份，天河区公布的《广州国际金融城“十四五”产业发展规划》中，提出了新的定位和建设目标，也提出了目前存在的问题。

  新定位是“两区一中心”，即国际化综合金融中心、数字经济融合创新引领区、珠江滨水活力典范区。

  产业发展目标是：“一核一芯三翼”，以金融业为发展核心，以新一代信息技术为推动产业数字化发展内芯，现代商贸、高端专业服务业、新兴产业作为“数字+”赋能的重点产业。

  具体任务指标包括：到2025年，金融城片区生产总值将达700亿元；常住人口达18万人，就业人口超过40万人。其中，“十四五”时期，将着力推进116个重大项目建设，涉及总投资超1800亿元。

  目前面临的问题是什么？

  一是、金融发展规模和龙头企业影响力待提升，特别是起步区、东区仍处在开发建设和招商引资阶段；二是、数字融合发展局面没有形成；

  三是、产业空间和基础设施配套建设需要提升，其中起步区、东区基础配套设施没有成型，西区、北区城市更新周期较长；四是、生态环境有待优化，公服配套跟不上城市发展脚步。

  很明显，产业用地现状、建设速度无法匹配金融城的定位和推进预期。其中，起步区、东区存在的问题尤甚，需要加快建设步伐。

  车陂村现状

  这次片区策划招标就是针对金融东区及其周边范围，将开展城中村改造、补齐公服配套设施建设。

  根据招标文件显示，本次项目工作范围以东临天河区行政界线、南靠广州国际金融城东区，西接广州国际金融城北区，以北为天河智谷，总用地面积约626.82公顷（含村飞地）。

  准确来说，规划范围是处在金融城、天河智谷等规划以外的“边角地带”。

  工作目标有2个：

  一是、总体目标是：实现天河东部发展新格局，提高土地利用效率、完善基础设施、优化公共空间，做好与金融城、天河智谷、黄埔港CBD、琶洲试验区等联动发展；

  其中，土地利用上，探索储改结合模式的可行性，深入挖潜存量土地资源，盘活用地，为重大交通项目落地奠定基础，支持教育、养老、医疗、市政等公服设施建设，探索超大城市有机更新之路。

  二是、统筹协调片区内城中村、旧厂及老旧小区，合理确定研究重点，多措并举推进有机更新；同时，以有机更新方式开展生态环境保护和修复，重点关注车陂涌两岸沿线空间。

  推进方式，官方给出了2个关键字：储改结合、有机更新。

  工作内容主要有两大板块：片区发展整体研究、片区策划方案，具体包括明确片区发展思路、土地整备策略研究、明确改造模式、连片土地整备等。

  片区策划招标文件一出，相信，车陂村、前进村改造模式也确定了：储改结合。

  不过，具体到哪些范围是全面改造，哪些范围是征收储备，还有待官方进一步披露。

  02

  新模式下的“抢跑选手”

  目前，车陂村、前进村旧改工作进度比较靠后的，仍处在基础数据摸查阶段。

  车陂村属于“十年规划”旧改项目（十二社为“三年计划”），前进村为“五年方案”旧改项目。

  去年6月、7月，天河旧改突然迎来爆发，有7条村同时启动基础数据调查，其中包括前进村、车陂村旧改项目，其余还有长湴村、珠村、黄村、沙东村、银河村。

  前进村，也被定义为前进街旧村，位于天河东南部，东起深涌右支涌，与黄埔区相依，南侧紧邻珠江。

  资料显示，前进街道辖区面积4.9平方公里，下辖8个社区居委会，分别为石溪、宦溪、莲溪、美林湖畔、羊城花园、天力居、怡东、盈彩社区居委会。

  8个社区，仅有石溪、宦溪、莲溪现状为城中村，其余均为成熟商品房社区。可以推测，启动基础数据调查，正是三个城中村社区，三者有可能进行连片改造、开发。

  车陂村，被称为“一条30%广州上班族都会选择居住的城中村”，位于天河区的腹地，距离珠江新城咫尺之遥，周边靠近地铁5号线车陂南站、地铁4号线车陂站。

  有数据显示，每天在车陂过境、工作、生活的人超过30万，其中外来常住人口达到16万人，户籍人口3.7万人。

  前进街旧村、车陂村的现状上基本相似，密布的握手楼、密密麻麻的电线布满过道，“珍贵”的阳光，急待改善的卫生问题。

  作为两个相邻的社旧村，前进村、车陂村旧改曾被视为统一的整体，推进节奏相差无几。

  早在2017年，为加快推进广州第二中央商务区天河片区（东区）建设，政府对车陂村、前进村进行了集体土地收储。

  其中，位于车陂南B出口附近的新涌口村（即十二社）约235栋房屋（含村民住宅）被纳入政府储备、开发用地。

  2018年，车陂村、前进村旧改项目最终复建方案获批。

  原本以为，两条旧村改造工作要启动，但结果，至今过去了将近4年的时间，仍停留在基础数据摸查阶段。

  期间，改造消息频频传出，网上也流出拆补方案（非非最终版），拆一补四、回迁房按每100㎡配一个车位等。

  同时，两条旧村因为极佳的位置吸引了房企提前布局。其中，合生创展介入到车陂村旧改中，经常协助该村开展防疫工作，合景也接触过该村旧改；前进村，则吸引了星河控股的介入。

  去年6、7月份，前进村、车陂村先后召开改造基础数据调查启动会议。消息一出，无疑是振奋人心的，但也只是昙花一现。

  根据广州全面核查结果显示，车陂村被纳为“暂缓实施”项目名单，前进街旧村尚未给出推进意见。

  按理来说，没有归为继续推进的旧村，应该是短期内推进无望了。

  奈何这两条旧村位置太好，处在天河第二个CBD的规划范围及周边，想不改造都难。

  不过，能继续推进改造，根本原因应该是天河旧改探索“储改结合”新模式，岑村、车陂村、前进村成为这种模式下第一批“抢跑选手”。

  新模式会开出什么样花，值得期待。