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  一顿操作猛如虎！

  今日5月20日9点15分，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  5年期以上LPR，再次高调下降，比4月下降了15个基点。

  举例说明，LPR下降15个基点为准，贷款100万元、30年月供，则平均节省了89元/月。

  而在上周末央行率先发文：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点！（点击阅读）

  原本以为首套利率只能做到4.4%（4月份5年期以上LPR4.6%），在今日新的数据公布后，理论上首套房利率可降至4.25%。

  实在是鼓舞人心！一定程度上确实能够提振市场信心，刺激购房者置业需求。

  01

  广州各银行利率（仅参考）

  前日小编曾做了一份关于“是否认为广州首套房贷利率会降到4.4%”的投票调研，从目前投票结果来看，有62%的粉丝认为【会】。

  克而瑞市场监测到，广州主流银行的房贷利率也随之有所下调。

  5月份主流银行首套利率皆保持加点55BP左右（即5.0%）、首套最低可做到4.6%，二套加点75BP（即5.2%）。需要注意的是，不同支行加点或有上下浮动，具体以支行最新为准。

  另外，银行额度充足，放款时间都有所加快，大部分银行缩短至1周内，最快的2天内马上放款；可以肯定的是目前市场不缺钱，银行贷款指标很充裕。

  媒体采访某位银行从业人员，从其表态可知，现在广州各行很少直接做到首套房4.6%，但以后会有机会4.4%；仅个别银行透露可做到4.4%的信息（客户优质、征信良好），其余银行大多表示：还没收到执行通知。

  也就是说照现在的趋势看，房贷利率步入“4.4%”时代，指日可待。

  要注意的是，对于购房者来说，若商品住宅的重定价日是今年的1月1日，参考的则是2021年12月LPR的报价，这就意味着，直至下一个重定价日之前，该周期的房贷并不会发生变化。

  若重定价日另外约定的日期，如多数银行提供选择的是贷款发放日，则以合同约定的为准，如若约定的日期为6月1日，则最快则在下个月贷款就可以减少。

  02

  广州上车门槛已追涨

  【以下数据口径统一为普通住宅（不含别墅）】

  转折来啦！

  克而瑞数据显示，以年为计量单位，截至5月15日2022年广州一手上车门槛为402万元/套，比2021的门槛增长了45万元！

  按30%首付来算，也就是今年买房，预计比去年要多准备13.5万元的存款！

  根据广东统计年鉴统计数据可知，2021年广州市平均月薪资在10843元，不考虑福利奖金情况下，12个月也就是13万元左右。

  这还未扣除家庭支出，也就是多攒了一年首付款，想够上广州的上车门槛也悬。

  假设2021年买房，业主A以等额本息方式贷款200万元（组合贷：公积金80万，商贷120万），以当时12月的常规首套利率5.9%，累计还款总额313.6万元，月供13065.65元；

  业主B选择在2022年买房，门槛平均价增加45万元，也就是需要贷款245万元（等额本息、组合贷），以本月广州最低首套房利率4.6%，累计还款总额达到361.6万元，月供15065.56元。

  悬殊对比！

  银行贷款利率再降也没辙，广州买房门槛已提前追涨！

  03

  各大房型门槛变化

  再来看看各大房型的门槛变化，今年对比去年究竟哪个房型，上车难度增加了？

  同样地，以年为计量单位，2021年与2022年比较：

  首先，随着二胎、三胎生育政策的推行，广州一手市场主流的热销房型是三房、四房。

  克而瑞数据统计，三房产品是近些年的NO1销售冠军，在2021年约5.8万套，拿下广州广州一手住宅半壁江山，占比54.5%；四房产品则在去年网签成交2.3万套，排名房型热销第二。

  今年依旧如此，在2022年1月-5月上半月期间，广州三房产品网签成交1.3万套，坐稳第一；四房产品合计网签成交6779套，亦然紧随其后。

  值得一提的是，从各大房型的上车门槛来看，除一房、二房产品有小幅下跌，其余房型的上车门槛都有不同程度的上涨。

  如图所示，截至5月上半月：

  2022年广州三房产品，套均价317万元/套，对比去年平均值上涨了14万元；

  四房产品，套均价567万元/套，对比去年平均值上涨了95万，该房型购房门槛的上涨幅度较大，主要是由于番禺区网红楼盘---越秀和樾府的放量网签助推；

  而奢阔住宅的五房及以上房型，今年套均价在985万元，对比去年平均值上涨了20.9%；

  复式产品2022年套均价671万元，对比上涨了10.2%。

  04

  房型的库存及去化

  最后，附上目前广州各大房型的库存及去化周期！

  截至4月末，克而瑞数据显示，广州一房产品基本是滞销的历史存货，去化周期需46.1个月；

  其余房型的去化周期虽然高于12个月，但都在12.4个月-14.8个月之间，库存压力较低。

  其中，三房产品目前可售货量达5.4万套，去化周期需14个月；四房产品货量2.4万套，去化周期14.2个月。

  总而言之，如果能够得到上车门槛的情况下，对于广州购房者，当下确实是一个信贷政策宽松+利息低廉的买房机会。（克而瑞广佛区域）