正文

  之前的全市核查，将全市旧改项目五大类。

  分别是：稳妥推进项目、暂缓实施项目、继续前期研究项目、微改造项目、征收储备项目。

  前四个大家都已经很熟悉，今天就来重点说说“征收储备项目”。

  这种改造方式，具体指出于城市建设需要，依照法律法规将农民集体所有的土地转化为国有土地。

  此过程中，村民或村集体能得到合理货币补偿或回迁安置。

  今天，广州市规划和自然资源局发布的嘉禾望岗周边片区控制性详细规划，就运用了这种城市更新方式。

  01

  望岗村、新科村征地，大批宅地即将上新

  上文说到，土地征收基于城市建设需要，这里的“需要”就是打造嘉禾望岗商务核心区。

  项目规划范围，北至106国道与空港大道交汇处，南至华英路，西至彭上德兴路，东至新顺路，面积174公顷。

  简单来说，就是位于地铁嘉禾望岗站附近，目前集结地铁2、3、14号线。

原规划示意图

  三铁交汇，通达南北，嘉禾望岗地理位置优势明显。

  但目前周边土地利用低效、产业低端，片区价值并未完全被挖掘。

  生活配套上，也只能靠超大型社区岭南新世界引进打造，面对最高峰可达78万人次的日客流量，明显还不够。

  因此，早在2015年就发布了《白云区嘉禾望岗及空港大道沿线片区控制性详细规划》，将结合TOD模式，推进片区高质量发展。

  按照最新规划，未来嘉禾望岗片区将新增7宗宅地、1宗中小学用地。

  其余多为商业商务用地，将重点发展云计算、大数据、人工智能等高新产业，形成白云的中央商务区。

拟优化规划草案示意图

  据了解，目前项目已完成收储，包含了望岗村、新科村的两条城中村的集体用地。

  目前，周边仅有岭南新世界在售，均价约65000元/m²。

  去年，距离嘉禾望岗地铁站约2公里的永泰客运站地块，由越秀地产以楼面价27191元/m²拿下，将与公交集团联合开发。

  未来片区新增宅地，或进行公开出让，届时楼面价能否突破新高？

图源：广州乐居

  02

  改造“一波多折”，望岗村或采取精细化管理

  谈起望岗村，改造风声已吹风多年。

  2019年，中国政府采购网挂出望岗村的改造实施方案招标公告，改造范围总占地面积202.4 公顷。

  但随后并无实质性进展。

  去年5月，白云嘉禾街道办事处与白云投资集团签署协议，后者正式成为望岗村改造项目前期服务商。

图源：广州白云发布

  在改造即将启动之时，却碰上了住建部发布的“63号文件”，只能再次停滞。

  在全市核查结果中，望岗村被列入“可继续前期研究项目”之列，但同时其又属于“区十年计划”项目。

  可见，在改造先后顺序上，望岗村并没有很靠前，短期内大概率不会有新进展。

  参考今年白云的大趋势，未来望岗村或采用“精细化管理”。

  3月4日，高新区集团、嘉禾街道办事处、望岗经济联社三方在嘉禾街党群服务中心签订战略合作协议。

  计划进一步发挥嘉禾望岗地铁站人流密集、连通广州新老中轴线这一优势，全力做好土地收储、招商引资、产业园建设、营商环境优化。

  值得一提的是，精细化管理并非简单的微改造，也能有效改善村民生活环境，有效提高集体收益，未尝不是“严控大拆大建”环境下的出路。

图源：广州乐居

  众所周知，白云区有着全市最多的城中村，但改造动作却较为缓慢。

  主要原因是，补偿众口难调、违建拆除难度高、产业平衡等。

  城市更新不止一种模式，如今的白云摸索出土地征收、“三旧”改造、违建治理、精细化管理相结合的模式，也能实现价值上行。