正文

  “永远不要心存妄想，改造必须是公平公正公开的。”

  “早签约会有损失吗？整拆整迁才是唯一出路！”

  “我们诚意满满，奖金已为大家准备，一切以行动来证实！”

  以上句子，出现在4月2日海珠区前进路项目，向改造范围内居民发放的传单上，大致意思就是澄清谣言，并鼓励签约。

  自“63号文件”发布后，绝多数改造项目恨不得低调再低调，像这样“声势浩大”的号召签约，实属罕见。

  这大概是，项目启动清拆已迫在眉睫。

  不过，前进路项目即海珠云桂村，也是广州出名的“老大难”，多年未有实质性进展，这次能否破局？

  01

  位于江南西商圈，合生操刀改造

  前进路项目，具体位置位于海珠前进路以南、聚龙大街以北、南园新村以东、云桂大街以西地段。

  项目位置，正好在江南西商圈，生活配套非常丰富。

  距离项目500米处，即是地铁2号线江南西站，出行便利。

  生活在这里，有多方便？

  医院、商场、地铁、省一级学校......通通都有，可参考社区的15分钟生活圈指引。

  根据公开资料，这是个不算大的项目，用地面积约5.4万㎡，改造规模约8.5万㎡，总投资额50亿元。

  早在2012年，合生创展确定为前进路改造项目的合作企业，并于2015年2月1日启动改造签约。

  10年过去，项目进展依然缓慢，至今依然还未开拆。

  不过，从近日的传单来看，项目进度有加速的势头。

  今年1月，城更君曾实探云桂村，近日再去发现房屋外墙上的宣传海报已换了新的一批。

  此前的海报，大多还是号召签约，新海报则是直接标出“6月30日启动”的字眼。

  海报显示，项目即将达到启动条件，首开区计划于今年6月30日启动。

  02

  目前签约率超67%，启动仍有难度

  从现在算起，距离6月30日还有约80天。

  再过80天，这个拉锯近10年的主城旧改项目就能启动，将大概率成为全城热话。

  不过，有个前提：“达到启动条件”。

  根据去年发布的《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，签订房屋拆迁补偿安置协议的权利主体达到80%以上，实施主体方可启动房屋拆除工作。

截图来源：广州住建局  

  那么， 目前前进路项目的签约率有多少？

  据前进路项目改造工作室的工作人员表示，目前整体签约率超67～70%，尚未达到启动条件。

  被问到6月30日能不能破“8”，工作人员回答：应该可以。

  对于一个拉锯10年的项目来说，想在80天内，增加约10%的签约率，这非常考验开发商的谈判能力。

  不过有一点要指出。

  根据《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，若拆补签约比例超95%，市场主体可向区政府申请调解，调解未能达到一致的，则按《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。

  若真到了这个地步，未签约的居民，则从主导变成被动，成为留守户，即网络常说的“钉子户”。

截图来源：《广州市城市更新条例（征求意见稿）》  

  03

  拆补升级，最高货币补偿5万元/㎡

  工作人员还跟城更君表示，现在拆补方案更新了，补偿标准大大提高，还有各种奖励，还是希望村民能够尽快签约。

  对比2015年的方案，新方案有六方面的升级。

  比较受关注的有两点：

  1、货币补偿，最高可补到5万元/㎡。

  2015年的货币补偿中，住宅房屋货币补偿最高可得2万元/㎡，再加7000元/㎡的弃产奖励，合计2.7万元/㎡。

  对比下来，新方案的货币标准几乎增加了2倍。

  2、可选异地回迁，小屋换大屋。

  2015的方案，居民可选择1:1原址回迁；新方案则再提供异地回迁的选项，共有3地可选。

  分别为增城的湖山国际、海珠的珠江国际公馆（公寓）、黄埔的中央城。

  按海报上的示例，安置比例分别为1:2.5、1:1.96、1:1.5。

  据了解，大部分村民认为异地回迁的项目，选址与原址存在强大的价值落差，更不能接受住宅变公寓。

  至于原址回迁，城更君随机采访了几位村民，给出了大同小异的答案。

  主要矛盾点在于1:1的安置比例上。

  由于项目内居民均手持房产证，土地性质为国有土地，无论加建多少层，都是按证载面积回迁安置。

  因此，虽然改造范围为云桂村，但前进路项目实则属于旧城改造。

  而在旧村改造项目中，土地性质为集体土地，常说的“拆一补一”，一般指的是房屋土地、价值上的“拆一补一”。

  一村一策，具体标志视乎各村实际情况而定，一般是宅基地面积+二至四层建筑面积（含四层）。

  现场还有居民跟城更君表示，认为5万元/㎡的货币补偿标准，低于市场水平。

  近两年，海珠楼市、土市表现亮眼，近期吹风的新盘更大多吹风10万+，这或许是抬高居民心理预期的原因。

  5万元/㎡，在同地段是什么水平？

  目前，前进路周边多为老旧房屋，二手报价多在“3”字头，好一点的带花园的社区则4-5万元/㎡。

  由此可见，项目给出的货币补偿，基本高于同片区二手房行情。

截图来源：贝壳找房  

  旧改不易，众口难调，看来这场“拉锯战”还没结束。

  值得一提的是，严控大拆大建的当下，旧城改造机会越来越少，如越秀区南洋电器厂项目二期，已确定为微改造。

  最后，若对前进路改造项目有什么看法，欢迎评论留言。