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  各区旧改项目核查结果基本确定。

  出乎意料的是，番禺成为“重灾区”，暂缓项目高达31个，数量为全市之最，占比32.6%。

  其中不乏一些已经成功招商的项目，如蔡边二村（升龙）、南浦西一村（星河湾）、小罗村（星河湾）、大富村（大华集团）等。

  可以看出，新趋势下更讲求“有机更新、科学更新、分类推进”，优先改造已拆项目，保障民生问题。

  被叫停的项目，也并不意味着改造无望，只因处于极前期阶段，未来能不能改，还需政策、市场来决定。

  今年哪些项目能优先动工，近日番禺区发改局也给出了明确的指示。

截图来源：广州市番禺区人民政府

  按照2022年重点建设项目计划，今年番禺城市更新的工作重点主要在12个项目上。

  类型囊括旧厂房改造、旧村改造、工业园改造等三大方面。

  看看这些项目，再对照全市的核查表格，可以发现：

  1、今年重点建设的，大多是此前已批在建项目。

  2、继续前期研究项目福涌村“弯道超车”，进度比可继续推进的石壁一二三四村、塘步东村还要快。

  接下来重点看看今年番禺重点改造的旧村项目情况。

  沙溪村（升龙+方圆）

  沙溪村地处番禺洛浦沙滘岛，三面环江，与沥滘隔江对望，紧邻地铁18号线的沙溪站。

  2019年，村民代表大会最终选定升龙+方圆联合体操刀旧改。

  项目改造范围196.98万m²，总投资达200亿，可谓是“番禺第一大旧改村”。

  根据《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》，洛溪岛定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。

  还将打造环岛100米景观绿带、新增四处过江通道、四条轨道交通等完善全岛功能，满足15.5万人的居住需求。

洛溪岛效果图（最终以官方发布为准）

  目前，沙溪村的旧改工作正在稳步推进中，今年1月还对回迁房户型进行意见征询。

  楼市方面，板块内已缺货多时，二手房价格差异较大，有星河湾半岛这样7万+的豪宅，也有珠江花园“3字头”的刚需盘。

  有着三站珠江新城、一线临江的优势，未来沙溪旧改充满想象。

沙溪旧改效果图（最终以官方发布为准）

  南浦村（碧桂园）

  南浦村，位于番禺区东南部石碁镇，北接尖峰山森林公园、莲花山景区，东邻潮田工业园，西邻广澳高速，南靠亚运城。

  周边有地铁4号线、8号线东延段，出行便利。

图源：广州乐居

  2018年，南浦村开启旧改招商，曾吸引近20家房企报名，但仅万科和碧桂园通过资格审核。

  最终，碧桂园以72%的同意率，成功拿下项目。

  项目总面积62.49公顷，将打造成石碁镇红木特色小镇启动区，成为集产业、旅游、文化、生态、居住五位一体的复合功能区。

  其中，安置区于2019年正式动工，将配建小学、幼儿园等设施，未来将极大改善村民生活水平。

  据悉，目前南浦村拆补方案签约率已达99%，融资房最快也能在今年面世。

南浦村效果图（最终以官方发布为准）

  里仁洞村（越秀地产）

  里仁洞村，位于汉溪长隆、万博片区的核心位置，距离地铁7号线南村万博站约1公里。

  依赖地理优势，里仁洞的电商、物流产业非常发达，曾跻身“全国十大淘宝村”TOP10。

  2019年，里仁洞村正式牵手越秀地产，总投资210亿，为番禺目前“最贵”的旧改项目。

图源：广州乐居

  根据招标公告，未来里仁洞将打造300米高的商业地标，对标广州国际金融中心（西塔），成为番禺最高地标。

  而目前，番禺最高建筑为万博商务区的广晟·万博城，高266米。

图源：广州乐居

  项目总用地面积为172.25公顷，首批复建房于2020年正式动工，目前各项工作也在稳步推进中。

  值得一提的是，项目所在的万博商务区，还是整个番禺的房价“天花板”。

  同样来自越秀地产的和樾府，此前曾创造过不少销售佳绩，这也从侧面反映了买家对于万博前景的认可。

里仁洞效果图（最终以官方发布为准）

  罗边村（星河）

  罗边村，位于番禺东片区，一路之隔即是广东四大名园之一的余荫山房。

  2018年，来自深圳的星河地产以约95%的同意率成为旧改合作企业，更新改造范围约46.30公顷。

  余荫山房

  复建安置区于2020年动工，目前已完成村民房屋签约率超99%，整体拆除率超95%。

  项目进展可谓神速，计划明年即可完成首期安置房建设。

罗边村效果图（最终以官方发布为准）

  新基村（合生）

  新基村，位于南村镇南大路北面地铁7号线员岗E出口站旁，其东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道。

  该村位置优越，与大学城仅一河之隔，距万博商圈约3公里，且一线临江。

  项目改造面积24.71公顷，总投资金额29亿，值得一提的是，这还是合生创展首个在广州公开摘牌的旧改项目。

图源：广州乐居

  根据改造方案，新基村将形成三横三纵交通路网，连片形成生态宜居社区。

  同时，依托国际创新城，串联万博CBD，打造信息商务聚集区，宜居也宜商。

图源：广州乐居

  东郊村（金融街）

  东郊村，位于番禺市桥东南片，靠近市桥水道。

  值得一提是，其为番禺首个“三旧改造”示范点，由村集体主导，与金融街合作改造，总投资8.8亿元。

  2013年，项目完成了收储工作；2014年，由金融街通过公开拍卖方式取得地块并实施建设；2017年，金融街·融穗澜湾安置房，正式交付村民使用。

  福涌村（时代）

  福涌村，位于番禺区沙湾镇北部，邻近市桥南片区，西傍番禺区国防基地、市桥河道，北靠渡头社区。

  2019年，时代中国正式成为福涌村改造合作方，总投资约55亿。

  据了解，该村土地利用总体规划面积159.3万㎡，其中建设用地约110万㎡，农用地约45.6万㎡，其他土地约3.7万㎡。

  去年7月，福涌村城市更新单元详细规划进行批前公示，总建设规模足足增加了81.69万㎡，达到196.44万㎡。

  其次变化还有减少居住用地、增加商服用地、绿地、增加毛容积率等。

  如此目的在于将福涌村改造为集珠宝产业、时尚创意、文旅休闲为一体的国际瑰宝小镇。未来，整个片区的生活、商业环境都会得到很大提升。

  另外，去年福涌村还通过了拆补方案表决。

  蔡边一村（升龙）

  蔡边一村，位于番禺市桥东北角，东至旧水坑村、南至甘棠村，西至蔡二村、北至樟边村，总投资额不少于60亿元。

  其为广东历史名村，毗邻地铁3号线、18号线、22号线，交通方便。

  招标文件显示，蔡边一村改造总用地面积70.4万㎡，其中建设用地面积66.75万平，一般农田、林地3.66万㎡。

  2020年，蔡边一村规划正式过会，将打造科创总部园区，增设多处教育、医疗、文体等公共服务设施，成为总部创智园·文旅宜居地。

  不过，对比升龙在黄埔、南沙的两个项目，蔡边一村的进度还较为落后。

 蔡边一村效果图（最终以官方发布为准）

  2022年，若上述项目都可顺利开展，已能对番禺发展起到极大的推动作用。

  况且，12个项目对比其他区来说，已是领先。

  旧改新时代下，降低预期，才能有意想不到的惊喜。