乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——保利悦公馆，坐落于广州主城番禺区千亿万博旁，紧邻新光快速，半个小时直达广州各区，地铁22号线祈福站(建设中)，一站直达广州南站，多维立体交通畅达港珠澳大湾区，项目总建面约24万㎡，
保利悦公馆位于番禺金山谷旁，总户数2163户，目前主推91-130㎡三四房户型。
番禺、海珠、天河刚需自住和改善群体为主。
保利悦公馆目前在售价格在4.1-4.5万左右，带简装装修。
万博板块目前还有和樾府在售，目前售价5.9万/㎡左右，珠江铂世湾目前在售A2地块，预计价格5-5.5万/㎡。万博附近在售的二手房有万科欧泊、锦绣香江、华南碧桂园、广州雅居乐花园，均价在4-5万+/㎡左右。
保利悦公馆附近的二手盘金山谷、富豪山庄，均价在3-3.3万/㎡左右。
相对近十年楼龄的金山谷和富豪山庄板块，保利悦公馆的价格很有优势，毕竟新房后期涨幅会更可贵，居住体育也会更佳。加上保利悦公馆所有户型都是全南向，基本没有户型和朝向硬伤，购房群体接受度大，这对后期二手流动性也会是利好。
保利悦公馆旁边还有里仁洞旧改规划，预计周期要5-8年，届时整体城市面貌会有大的改变，目前保利悦公馆比万博核心价格便宜差不多2万，后期旧改完成，价格差距也会进一步缩小。
保利悦公馆位于番禺万博板块南，靠近金山谷，项目总建筑面积23.5万平方米，总共分两个地块，地块之间间隔了新光快速。南地块容积率2.8，以高层住宅为主，北地块容积率1.01，以低密度小高层洋房为主。
南地块总户数1867户，南地块打造全南向高层，目前在售91㎡三房和125㎡四房户型，预计12栋，车位比1:1.3。北地块为低密度住宅社区，总户数296套，产品为4-6层的洋房别墅。
项目人均绿化高达28㎡，有大型全龄段树屋儿童乐园、中央泳池、健身区等多样配套
保利悦公馆就在新光快速旁，能轻松上高速通达番禺万博板块、海珠区和天河区。附近1.5公里直线距离有22号线市广路地铁站，一站即可到达广州南站，周边还有3号线、7号线、18号线、22号线地铁，能轻松公交接驳换乘。
教育方面南地块自建幼儿园，周边还有金山谷学校、富豪山庄小学。周边还有里仁洞旧改教育规划：6所幼儿园，5所小学，3所初中，1所高中，涵盖3-18岁教育配套。
商业方面，片区有富豪山庄商业街、金山谷沿街商业为目前距离较近的配套，远一点到万博商圈，有天河城、万达广场、山姆会员店等商场配套。
91㎡三房两厅两卫，动静分区。
一进大门对着厨房，厨房U型设计，动线合理，门后可以设计为鞋柜收纳功能，经过厨房是餐客厅一体，客厅连接南向景观阳台，视野和采光俱佳。
客厅走廊连接三个房间和洗手间，两个卧室带飘窗切朝南 ，另外一个卧室两边采光，主卧带干湿分离洗手间，仅限私密性。
125㎡四房两厅两卫，竖厅设计，动静分区。
带有入户花园，可以设计成鞋等收纳柜，进入大门，门后是卧室，带有转角窗户。直入是餐客厅一体，南北通透，北面餐厅带有整面飘窗，南面客厅连接景观阳台，采光和视野俱佳。
客厅走廊连接三个卧室和洗手间，三个卧室均带整面飘窗，南瞰园林，阳光阔景，主卧带有步入式衣帽间，带有独立洗手间，悦享私密空间。全屋洗手间都是带有淋浴间干湿分离设计。
地铁：保利悦公馆附近地铁站有22号线市广路站，直线距离约1.5公里，预计今年内开通，项目门口有公交总站接驳3、7和18号线地铁沿线站点。市广路地铁站出发，1站可达广州南站，10站可达珠江新城。
公交：保利悦公馆附近公交站有富豪山庄总站、金山谷花园总站、马庄村、富豪山庄小学等公交站。途径公交车有番150B路、番55路、番30路、番86路等。其中150B连接番禺和南山区，约10站可以到达地铁市桥站换乘3号线；番86路8站可达南村万博换乘7号线和18号线；番30路1站可达地铁汉溪长隆站，可以换乘3号线和7号线。
自驾：保利悦公馆项目前通过兴学路连接新光快速路，便捷通往万博商务区、海珠区和天河区。周边还有华南快速、番禺大道、市广路、东新高速、广明高速等交通路网。离万博CBD有6公里左右，距离琶洲和珠江新城距离约20公里左右。
教育：保利悦公馆，教育配套有社区规划 6 班幼儿园，未来将增设 1 所高中，2 所 9 年一贯制学校及 3 所小学。目前保利悦公馆临近番禺直属机关幼儿园 （省一级）、金山谷学校、富豪山庄小学等。
医疗：保利悦公馆五公里内有三家三甲医院，具体是祈福医院、番禺中医院、广东妇幼保健院（番禺分院）。小区业主可以借助保利专属的民航医疗快线救护车，可开通绿色通道达离家最近的三甲医院，给予全方位医疗护理。
商业：保利悦公馆社区门口约 4000 ㎡商业配套，目前已有麦当劳、华润万家、新东方、全家、金康药业五大品牌商家意向进驻。
周边有万博商圈、市桥商圈、祈福商圈三重覆盖，具体购物中心有：天河城、山姆会员店、万达广场、海印又一城、祈福缤纷世界、招商意汇等，宜家家居就在附近，生活购物无忧。
公园：保利悦公馆附近公园有金山湖文化公园、星海体育公园、大夫山森林公园等。
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