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  “一年之计在于春”，一众房企已经为2022年的发展定下主题和方向。

  万科郁亮在集团年会上称，“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始”。

  旭辉林中去年年底参加活动时表示，“2021年是地产行业的顶点，明年大概率要回落。要在阳光灿烂时修屋顶。房企就是没有在天气好的时候修屋顶，等到下雨天发现屋顶漏了，已经来不及了。”

｜旭辉控股董事局主席林中，图源@易居中国

  同一个活动中，阳光城吴建斌亦表示，“未来百强房企中，有70%、80%的百强房企会躺下。没有躺下的房企日子好过吗？一样难过，因为政策一视同仁。”

｜阳光城集团股份有限公司执行副总裁吴建斌，图源@易居中国

  上述是目前相对处在安全边际之上的房企，他们对于行业的未来是偏向悲观的，“活下去”是2022年的发展核心。

  一些已宣告违约的房企，包括恒大、华夏幸福、蓝光发展、富力、奥园、佳兆业、花样年等，在过去一段时间里，展开了一系列自救措施。其中，抛售资产，是“最为积极”的动作。

  在这之中，绝大部分是重仓旧改领域的企业，深圳拥有旧改万亿货值的恒大、有着“旧改之王”之称的佳兆业、广州旧改“地主”之一的富力、旧改总货值超过7500亿的奥园。

  长时间奉行“高杠杆、过度负债”战略，留下的深刻足迹，并非简单抛售资产就能清除干净。并且，行业销售“见顶”且缓慢下滑的趋势下，流动性紧张的房企，开始尝试用不同的举措进一步“自救”，包括质押项目公司、缩减对外投资等。

  同时，其他房企的债务“隐雷”开始显露，比如被传将重组境外债的正荣地产在上周五股价“闪崩”、祥生地产已陷入美元债实质性违约，未来他们如何自救，是值得思考的命题。

  不过，近段时间有好消息传出，上层决策对银根、楼市透露了松动的迹象，以及鼓励央企、国企和AMC机构收购困境房企。企业“自救”之余，“他救”也跟着上演。

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  自救

  前几天，恒大许家印在2022年保交楼新年开工动员大会上提出，今年要交楼约7000万平米、60万套的目标。并且强调，不允许贱卖公司资产，“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务”。

｜图片来源@恒大集团

  很早之前，恒大地产全国各地不少项目传出“全面停工”的消息，仅现有的500亿元预售监管资金，仍面临着资金缺口的难题。

  所以，恒大地产还要依靠近800亿的销售未回款、近900亿的保交楼楼栋中的可售货值，保证更多项目实现保交楼。

  实际上，透过恒大集团披露的数据，面对万亿债务，许老板很难实现“不允许贱卖公司资产”。

  为了“自救”，恒大集团已经不断抛售资产进行回血，从恒腾网络、嘉凯城、盛京银行、深圳高投集团、恒大冰泉和不少地产项目股权。以及，核心资产恒大物业，被摆上货架。

  其中，恒大深圳优质旧改项目，也传出被万科、金茂收购。只不过，后续遭到恒大集团的否认。在广州旧改中，恒大沧联村、庙头村旧改项目已被地方国企接手。

  和恒大一样，富力、奥园、佳兆业、雅居乐、花样年等一众重仓旧改业务的房企，在过去一段时间里，同样在不断抛售项目“回血”。

  其中，富力、雅居乐、花样年因为到期或即将到期的美元债，未能如期兑付，引发境外债务违约，进而遭到境内债权人挤兑。三家房企相继开始“卖卖卖”之路。

  富力地产，通过抛售富力物业、广州空港物流园两项核心资产，回笼资金最多112.63亿元；以及，执行董事李思廉及大股东张力提供约80亿港元股东资金，保证公司正常运作。

  今年1月26日，富力地产亦开始出质项目公司，将广州南沙大同村旧改主体公司质押予广州农商行华夏支行，出质股权数额1000，以获取资金推进项目开发、建设。

  雅居乐，为了确保到期债务如期偿付，去年7月份开始抛售资产“自救”，包括28亿元出售14项非核心资产、18.43亿元出售广州亚运城项目26.66%予中海、10亿元出售义乌、徐州三项目公司股权予中海宏洋、11.29亿元转让5家项目公司股权。

  对此，标普认为，表外负债可能导致雅居乐现金更快枯竭，削弱流动性的状况超出预期，削弱雅居乐的偿债能力，未来变得更加不确定。同时，富瑞预测，面对低迷的房地产市场，雅居乐将持续出售资产以应对紧缩的流动性。

  去年9月22日，还坚称“公司无流动性问题”的花样年，一周后惨遭“打脸”，宣告公司面临阶段性流动性紧张，将制定风险化解方案。

  花样年走上“卖卖卖”自救之路，包括转让深圳奥启富48.98%股权予奥园、宁波鸣翠东著项目予佳兆业、北京国祥府与国祥云著项目股权予旭辉，以及2亿元转让重庆渝北区新山和悦项目予越秀地产。

  佳兆业、奥园，则是“内忧外患”的两家，即境外债务、理财产品的兑付问题。在“弃外保内”的主流下，两家房企双双选择了优先兑付理财产品。

  其中，佳兆业将深圳18个项目摆上货架上，总货值约818亿元，其中不少是旧改项目；另一端，其也在不断“撤资”、缩减对外投资，以及转让项目公司股权，比如退出深圳佳兆业新秀、宝安佳兆业地产，出售香港中环中心物业、香港启德物业等。

  奥园，一个由“收并购”壮大的房企，为了完成兑付，优先处置境外项目资产，比如：9亿港元出售香港罗便臣道部分物业、拟出售香港葵涌活化工厦项目、2.15亿加元出售加拿大英属哥伦比亚本拿比的物业。

  对于境内资产，奥园更加倾向引入合作方、出质项目公司股权的方式，减少资金沉淀、推进项目开发和建设。

  抛售资产，是这些房企自救的核心。

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  他救

  透过一众重仓旧改房企“卖卖卖”动作，可以发现，它们鲜有出售旧改项目资产，反而选择加仓旧改，包括富力、奥园期间仍有旧改项目入袋，富力摘得广州增城简村村旧改、奥园拿下东莞万江石美茶业小镇“三旧”改造项目。

  为了进一步缓解资金压力，上述两家房企已经走上新的“融资”渠道，通过出质旧改项目公司，推进项目建设。富力出质南沙大同村旧改项目股权，是一个开始；而奥园在去年2月开始频频出质下属公司。

  期间，奥园集团、奥园商业先后出质公司股权予广州农商行、平安不动产、科学城集团等，涉及到广州荔湾区东塱村、黄埔区新田村、旺村、增城南坣村等6个旧改项目。

  出售资产或出质项目公司，除了房企债务挤兑之外，另一个根本原因是入不敷出，即物业销售不达预期。

  透过9家涉及旧改业务的样本房企，可以看到，2021年没有一家企业完成年初设定的销售目标，其中有5家房企全年销售同比出现下滑。其中，恒大、富力下滑幅度最大，分别同比下降38.75%、13.39%。

  其余3家房企未达目标（佳兆业除外），但在销售端录得微增，它们在2021年是相对较少出售资产，雅居乐出售动作集中在2022年。侧面说明，物业销售与抛售资产动作成反比关系。

  面对销售失速、债务集中到期，年底至今，上至中央、下至地方开始展开对困境房企的“他救”行动。

  去年12月下旬，央行、银保监出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

  同期，广东省召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企，为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

｜图片截取：财联社 

  这些困境房企基本是广州旧改的“大户”，奥园、雅居乐分别持有广州10多个旧改项目、8个旧村项目，富力、佳兆业在广州合作或介入26个旧村项目、14个旧改项目。

  然而，2022年首月，房企销售出现集体“腰斩”的现象，行业艰难程度再升级。

  乐居城更统计的已披露销售业绩的27家上市房企中，有高达20家销售额下滑超过30%，其中，万科、保利、招商蛇口、中海等头部房企均在名单之中。

  而录得增长的房企仅有合生创展和建业地产。其中，合生创展能够实现增长，原因或许在于降价抛售，均价同比跌幅达到1.42万元/㎡。

  如此形势下，没有足够的销售回款，在即将到来的3月份美元债偿还高峰，加上外部融资窗口未打开，未来一段时间或将爆发“违约潮”。

  现实情况中，禹洲集团、华南城、大发地产、富力、荣盛发展等房企已经在寻求债务展期。

  好消息则是，近期上层决策开始有所松动，比如：出台全国性商品预售资金监管的意见，改善部分地区执行过严的情况；央行下调一年期和五年期的LPR；央行、银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

  这些举措在维稳房地产市场的前提下，亦能缓解房企资金流动性。但，2022年的总基调仍然是“艰难”。郁亮称，外部环境第一个特征是行业进入缩表出清阶段，万科要做到“节衣缩食、战时氛围”。

  林中给出的建议也是：“现在要开启极限生存模式，有企业提倡节俭、瘦身等等，每家企业情况不一样，但活下去一定是最重要的”。

  所以，“他救”行为之下，房企活下去的核心依然是“自救”。