正文

  近日，有市场消息称，广州一手房限价政策有所松动，今年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松，取消限价红线。

  各路人士种种猜测，暗示限价松绑。

  同时，广州市建设工程招标管理办公室也发布了《关于开展房屋建筑工程施工项目负责人社会保险缴纳单位信息比对工作的指引》。

  政策原文：

  《关于开展房屋建筑工程施工项目负责人社会保险缴纳单位信息比对工作的指引》

  为营造良好的招标投标营商环境，维护建筑工程招投标市场秩序,遏制招投标活动中“挂证”行为，将对依法必须招标的房屋建筑工程施工项目负责人社会保险缴纳单位信息（以下称社保信息）开展比对工作。现就有关事项指引如下：

  一、投标人应及时维护项目负责人社保信息，并在投标前再次核对投标文件中拟派项目负责人社保信息与投标人的一致性。拟派项目负责人在签字确认投标文件时，应确保社保信息与投标人的一致。交易系统比对后发现存在社保信息不一致情形的，将向相关投标人和项目招投标监管部门推送提示信息。

  二、中标候选人存在社保信息不一致情形的，交易系统将向招标人推送提示信息。为使招标项目顺利推进，避免定标风险,招标人可在定标前就相关问题向中标候选人进行核实。

  三、招投标监管部门将暂停向交易系统推送广州市住房和城乡建设局企业诚信档案信息库中社保信息不一致项目负责人诚信档案信息，并启动调查。

  本指引自2022年3月1日起执行。

  对此，广州市住建局相关负责人于2月10日回应称，广州一直以来严格实行住房价格指导，实施动态监管，以支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类回应对于我们理解当前各大城市限价政策等有积极的作用。

  从表述可以看出，至少说明当前备案价政策会基于房地产市场的情况进行。

  从广州当前房地产市场行情看，总体上处于降温态势，因为备案价格会有动态指导的可能，也即说明定价方面会更加灵活。

  此次广州住建局的回应，实际上说明限价政策本身是有松动的可能的。当前房地产市场总体上处于下行的过程，过于严苛和严格的限价等政策，显然也不可行。

  从实际过程看，广州当前明确了动态价格指导的做法，也是基于房地产市场行情的变化而做出的调整，具有积极的意义，也是比较符合市场规律的做法。

  就今年全国其他城市的定价政策看，确实会有放松的可能，比较房价过快上涨的消息少了很多，价格管控过严，也和市场行情走势相违背。尤其是从房企定价的需求看，一些豪宅项目的限价政策过严，反而影响了豪宅项目的盈利等内容，从房企经营需求等角度出发确实有必要进行调整。

  针对回应，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也作出了以下5个点评：

  1、新房价格指导成为规章

  2021年4月2日的广州新政表示，将对新房价格进行指导。11月18日发布的新版《广州市房屋交易监督管理办法》修订提出，商品房销售价格要接受住房城乡建设主管部门的指导。

  2、价格指导有一定弹性

  根据广州价格指导政策，老项目新推盘的价格不得超过上一期同户型的价格。新批售项目的备案价，参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价，具体细则各区落实。很多区域是按照街道来出具参考价。周边没有新盘的，只能参考二手房的价格。

  因此，价格控制就是动态的，因区施策，住建局的说法没有毛病。另外一个方面就意味着，有一定的操作弹性和空间。

  3、近期严控价格的压力下降

  根据70城房价指数，广州新房和二手房价格已经连续下降数月，新房定价也相应趋于理性。对于南沙、黄埔热点区域，二手房价上涨和外地投资客炒作，这些推动新房价格上涨的逻辑削弱了。

  这些都意味着，新年初始，房价控制的压力较小。

  4、政策基调比较微妙

  尽管国家一直强调，保持调控政策连续稳定，但近期国家更强调楼市稳定、促进消费、不出台紧缩性政策。同时，各地也在积极纾困行业，三四线城市松绑甚至刺激楼市的小动作不断产生。上层政策比较微妙，地方有可能会降低对房价的控制。

  毕竟，房价下跌或者有下跌预期，对卖地和促进住房消费是没有好处的。控制房价上涨的压力在减少。

  5、未来房价和政策走势

  广州新房和二手房价格连续下跌，加上近期政策纠偏，更强调促销费、保稳定。同时也为了让新年第一轮卖地有个好收成，客观上不用像去年前三季度那样，那么大力度地控制房价。再加上房价调控，本来就有灵活的操作空间。由此，媒体的报道也并非空穴来风。

  后续房价走势，一方面取决于金融信贷是否进一步宽松，另一方面取决于各地目前纾困行业的政策是否会演化为托底和救市，以及随后的国家表态。当然，我个人认为，金融长效机制开始落地，只要货币层面能控制住，既有的政策连续稳定，就不会出现明显的反弹。