正文

【编者按】龙腾珠江，风起云涌。在广州，品牌房企不胜枚举，早期布局者深谋蓄势，新晋过江龙攻城略地。它们中既有征战多年的老面孔，也有高歌猛进的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不见经传却“野心勃勃”。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入穗记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的广州生存史。

  第九期主角：弘阳地产

  所属派系：苏系

  根据地：上海、南京双总部运营

  创立时间：1996年

  入穗时间：2018年

  不是猛龙不过江。

  《过江龙入穗记》写到第九期，今天我们迎来一家苏系房企——弘阳。

  弘阳创立于南京，今年刚刚踏入行业50强。作为一家常年深耕长三角的中型房企，弘阳的全国扩张之路开始得并不算早，进驻大湾区也不过短短三年时间。

  这三年里，弘阳的步子迈得谨慎稳当。与本土及其他外来房企积极展开合作，成为其布局湾区的主要路径。据不完全统计，目前弘阳已在广州、佛山、江门等地布局十个项目，其中超过一半是合作开发。

  取道佛山，围城之路

  弘阳起家于上世纪90年代。

  创始人曾焕沙曾是一名海军航空兵，退伍后在海南做起了瓷砖建材批发生意。后受海南楼市泡沫影响，曾焕沙于1995年离开海南北上南京，在南京浦口桥北堡附近的一片庄稼地上，创立了弘阳的前身——南京红太阳商业大世界装饰城。

  据说，曾焕沙有着深深的“毛主席情结”，在南京红太阳装饰城里，多处挂有毛主席的画像和书画。或许毛主席的“农村包围城市”战略思想，对弘阳从区域性房企向全国性房企转变也有着一定的影响。

  2010年弘阳走出南京，此后拓展步伐越走越快。在2018年香港上市以后，弘阳确立了“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的区域策略。

  这一年，弘阳商业联合广州盛唐，以投资商业综合体的形式首次入驻广州。同年，弘阳注册了广州市弘阳房地产开发有限公司。

  然而，弘阳却没有贸然挺进广州，而是绕道一旁的佛山，并花费两年的时间布局沿广都市圈，为正式落子广州做着积极的准备。

  2018年8月，弘阳首进佛山，以11.82亿元拿下佛山南海西樵听音湖6.3万平方米商住地，为“围城”吹响了进击的号角。

  紧接着，2019年2月，弘阳以最高限价69981万元+6000平方米租赁住房拿下佛山南海狮山一宗地块，折合楼面价10502元/㎡。同年4月，弘阳又以4.42亿元拿下江门一商住地块，折合楼面价5846/㎡（不计配建成本），溢价率高达83%。

  进入2020年，这年4月，弘阳与奥园签署战略合作协议，共同开发奥园此前16.5亿元摘得的佛山狮山项目。8月，弘阳联合德商5.4亿元竞得佛山禅城商住地，楼面价12654元/㎡，溢价率达48.8%。

  在最初的两年时间里，弘阳在佛山和江门“攻城略地”，却始终没有在广州布局。

  直到2020年8月，弘阳在广州举办媒体见面会，阐述其布局雄心，表示：将以“一主两翼，双擎双轮”战略布局大湾区，以广佛、莞惠为擎，辐射粤东粤西两翼。

  会上有消息传出，弘阳已在南沙有项目布局。而该项目是由中建二局于2020年7月以底价11亿元竞得，由中建二局、弘阳、德信三家共同开发，即中建弘阳德信·湾璟壹号。

  此外，2020年9月，珠江实业以16.61亿元拿下增城永宁塔岗村、公安村地块，当时弘阳也参与了这场竞拍，后两家合作开发珠江弘阳·时光荟。

  一个是大湾区政策下具有巨大发展潜力的南沙，一个是广州右上角荔枝飘香的增城，均未在城市的中心区域。

  但很显然，围“城”的路上，距离弘阳在广州城区寻得立足之地已经不远。

  今年4月，在广州首场集中供地土拍大战中，弘阳联合招商以35.9亿元摘得白云区石门街地块，溢价15.43%，这也是弘阳首次在广州公开拿地。其后南国置业也加入到了共同开发的“小船”。

  值得注意的是，弘阳作为一家外来中小型房企，目前在湾区项目上多倾向与其他房企合作开发。

  据不完全统计，弘阳除独立开发佛山的弘阳博爱湖一號、弘阳时光天樾之外，其他项目如与奥园合作开发公园壹号、与世茂合作开发绿岛湖公馆，与海伦堡合作悦江一号，还有在江门与融信、大发合作开发的国樾府等等，包括在广州的几个项目，均是如此。

  失约千亿，“天团”解散

  弘阳这几年发展迅猛。

  根据克而瑞数据显示，2017年时，弘阳以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，进入百强行列。2018年和2019年，分别以销售额441.2亿元、653.7亿元排名第60名和第54名。到2020年，弘阳以865.1亿元排名行业第49名，首度跻身房企前50。

  而早在2017年，曾焕沙就提出“2020战略”，即在2020年实现“千亿规模”。为此，弘阳大肆招兵买马，挖来了一批明星职业经理人。

  先是2017年11月，旭辉原副总裁兼首席人力资源官张良加盟弘阳，之后旭辉原副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强，新城控股前CIO罗艳兵等人也相继入职。当时，来自旭辉、泰禾、新城等十大高管携手空降组成的经理人天团，让弘阳一时风头无两。

  对于弘阳此举，业内分析：曾焕沙的目的很明确，就是复刻这些企业的路径，以极快的扩张速度再造一家千亿上市房企。

  不过，后来的故事大家都知道，满怀雄才壮志、试图利用职业经理人天团大规模拓展来“弯道超车”的弘阳，并没有达成心愿。

  2020年，弘阳合约销售额同比上涨三成，但最终仍止步于865亿元，与千亿目标只差一步之遥。

  在规模狂奔的路上，弘阳地产的净利率和毛利率均已连续4年下降。数据显示，2017年至2020年，弘阳的净利率分别为19.47%、14.32%、10.78%、9.2%；毛利率分别为40.58%、31.25%、25.14%、22.4%，盈利能力逐年减弱。

  一边是“冲击千亿”，一边是“增收不增利”，如何在规模与利润之间保持平衡，是弘阳在扩张道路上必须面对的问题。

  职业经理人们也迎来了与弘阳地产的分手时刻。

  2020年底，张良请辞执行总裁，原因是“欲分配更多时间于个人事务上”。接着转眼到2021年，何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁，由袁春接任，何捷则调往弘阳集团出任副总裁。蒋达强亦于今年2月辞任，而后加盟平安不动产。

  与此同时，曾焕沙之子曾俊凯走向台前，获任为弘阳地产执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

  在年初的弘阳地产2020年业绩会上，袁春曾表示：弘阳已经进入到50强的阶段，未来有质量的增长更为重要。

  然而，在千亿目标失约、盈利连续4年下降、核心管理层架构洗牌之后，弘阳未来会如何突围？在广州这片热土上又将怎样驰骋下去？时间会给出答案。