正文

  前 言

  时光匆匆，不觉间2021年已经走过了一半，又到了年中盘点。上半年楼市有哪些大事件令你印象深刻？

  为全方位呈现2021年上半年房地产行业形势，乐居大湾区·广州特别策划——楼市放映室，从政策、市场、土地、旧改、房贷、交通等方面，进行总结回顾和全面剖析，并展望下半年房地产走势。

  2021上半年的土拍市场，有点特别。

  与往年的“不间断”拍地相比，今年广州土拍开启新玩法，可以说是“积蓄能量出王炸”，4月一连两天的土地集中出让，成功收金906亿元。

  除了集中供地，上半年广州还“零散”拍过几次地，据乐居不完全统计，截止6月30日，广州今年共有77宗商住、商业用地成功出让，成交总金额为1417.9亿元，同比涨39%；成交面积超459万㎡，同比涨25%。

  具体到宅地方面，上半年共出让了50宗涉宅地，成交总金额超1254.3亿元，成交面积为409.3万㎡，刷新了广州近五年来同期涉宅地出让纪录。

  不仅数据亮眼，上半年的土拍也是有不少惊喜连连的瞬间。

  比如说，2月开局，海珠石岗路AH050946地块的出让就引来9家房企抢夺，在经历2小时、69轮的厮杀后，最终被中海以封顶价220873万元+竞配建450㎡，成交楼面价50526元/㎡斩获。

  地块成功改变广州****0楼面价局面，跻身第五名。

  另外，首次集中供地首日，广州已出现了4宗摇号地，包括番禺新造创新城宅地、黄埔区HBPQ-A-6地块、黄埔知识城ZSCN-E2地块以及黄埔知识城ZSCN-E3地块。

  其中黄埔区HBPQ-A-6地块最为火爆，吸引中交、龙光、旭辉、越秀、五矿、龙湖、中建一局等30多家房企争抢，最终由深振业摇号拿下，成交总价256451.9万元，楼面价27274元/㎡。

  而番禺新造创新城宅地则被越秀联合体拿下，成交总价为535178万元 ，折合楼面价33599元/㎡，也吸引了14家企业报名摇号。

  首次集中供地次日，南沙成为焦点，横沥岛2021NJY-3地块完成了最高楼面价得主的交接仪式，把数据更新到了23604元/㎡。

  值得一提的是，上半年广州地市颇有“冰火两重天”的味道，一方面是地块摇号、刷新区域楼面价，另一方面，上半年广州终止、流拍的商住、商业用地达14宗，其中包括花都区狮岭镇长岗岭商住地、增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块、增城区永宁街创业大道北侧地块等。

  下面，让我们重新回顾下今年上半年广州土拍市场的4大亮点。

  2021上半年广州地块之最

  1

  楼面价最高

  海珠区石岗路AH050946地块

  楼面价：50526元/㎡

  竞得人：中海

  2

  总价最贵

  番禺区南站核心区TOD项目地块

  总价：1054273万元

  竞得人：新鸿基

  3

  面积最大

  白云区广龙路一期地块

  面积：558903㎡

  竞得人：越秀

  说了这么多，还得提一下今年上半年楼面价最高的地块。2021年上半年，鲜有宅地出让的海珠石岗路冲出重围，楼面价高达50526元/㎡的海珠区石岗路AH050946地块在2月份被中海拿下，成功排在了广州史上楼面价TOP5。

  总价最高的莫过于4月27日集中出让的番禺区南站核心区TOD项目地块，被新鸿基以最高限制地价1054273万元（含34亿建设成本）独吞，成为上半年总价最贵宅地。

  南站附近的住宅项目较少，大多是公寓项目。目前在售住宅有臻尚苑，主推约96-118㎡三房价格约4-4.7万元/㎡。

  此外，上半年成交面积最大的为白云区广龙路一期地块，达558903㎡，该地块与地铁14号线钟落潭站有一段距离，周边有广龙路、新广从路、钟港大道等交通干道穿过，具有良好的地理及交通区位。地块最终被越秀拿下，成交总价为871969万元（含建设成本68.58亿），楼面价14848元/㎡。

  “供应大户”白云成最大赢家

  拆解到各个区域来看，2021年上半年广州土地市场，白云区推地势头猛烈，共卖出18宗商住、商业用地。其中，面积最大的白云区广龙路一期地块被越秀拿下，总价871969万元（含建设成本68.58亿），折合楼面价为14848元/㎡。

  在成交总价和出让面积方面，番禺二度拔得全市11区头筹，总出让面积达82.9万㎡，总成交金额去到262.4亿元。共7宗宅地成功出让，主要分布在广州南站、石基镇、新造镇、沙头街、汉溪大道北以及桥南板块，其中番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块夺得全区最高楼面价33599元/㎡，同样是被越秀包揽。

  除此之外，天河区也释放出不少商业用地，如农行+天河瑞盈13.88亿元夺得的天河区广州国际金融城起步区AT090943地块，总价为138840万元，折合楼面价16709元/㎡。

  而以往的“黑马”增城，上半年因太多地块被终止出让，故无缘上各榜单。

  集中供地方面，经历了首日4宗摇号地，黄埔地价纪录刷新，番禺诞生首宗摇号地、金沙洲步入“4万时代”等接连不断的高光时刻，第二日一开始却是“成交急冻”，目之所及大多是无人出价和底价成交，比前一天冷静了不少。当天出让的24宗地块中，竟有1/6无奈流拍，增城独占3宗。

  不过，南沙、增城和白云还是贡献了“猛料”，引发了小范围的“激战”。继黄埔地价记录刷新之后，南沙紧随其后，在横沥岛完成了最高楼面价得主的交接仪式，把数据更新到了23604元/㎡。

  广州集中供地效应持续发酵

  房企拿地有所取舍

  在“三条红线”的客观压力下，对房企而言，怎么样才能“拿好地”，直接影响着未来企业的发展。

  越秀地产可以说是上半年当之无愧的拿地“佼佼者”。

  2021上半年，越秀地产豪掷322亿元斩获广州9宗地（含联合体），荣获上半年度“大地主”，其中楼面价最高的是番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块，总价535178万元，折合楼面价33599元/㎡。

  新鸿基一家独大，以105.4亿元豪吞番禺区南站核心区TOD项目地块，创出广州集中供地中的最贵地块。

  此外，中国旅游集团对花都情有独钟，83.9亿元拿下花都2宗宅地。

  我们也很高兴地看到，有不少“新面孔”进军广州，像是上坤、中国旅游集团；也有刚站稳脚跟的房企继续扩大领地，比如美的、华宇。合作拿地成为不少房企的选择，既有越秀和中铁建国企央企的强强联手，也有招商和弘阳这类央企与民企的携手并进。

  广州楼面价****0地块

  海珠稀缺宅地，楼面价超5万元/㎡的石岗路宅地，毋庸置疑登上广州土拍史上第五贵楼面价地块。

  而上半年的首轮集中供地中，华润拿下的白云金沙洲地块也势头十足，以42122元/㎡的成交楼面价，冲进****0。

  另外，南沙、黄埔也分别有一宗地块刷新区域最高楼面价纪录。

  附上2021年上半年广州商住地出让地块详情：

  需要关注的是，据业内透露，接下来广州集中供地规则将大变，在广州今年第2、3批住宅用地集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。

  这也意味着，各区宅地不可能再出现“刷新纪录”的现象了，往后的拍地中，最高成交楼面价宅地，也只能与区域内去年四季度的最高楼面价宅地并列。

  在如此“严苛”的规则下，广州土拍市场会怎样适应？我们拭目以待。