正文

  广州市以及各区的“十四五”规划逐渐公布，这次轮到黄埔。

  过去五年，是黄埔区腾飞的五年。稳居广州经济二哥宝座，手握***重点开发平台，千亿级产业群强势崛起，对高层次人才吸引力持续增加，潜力股变成了大热选手。

  过去五年，也是黄埔区价值被越来越多人认可的五年。火的不只是产业企业，还有置业。老黄埔、科学城和知识城，在产业导入和城市更新的牵引下，房价也是水涨船高，越过了刚需，奔向了刚改，望见了改善。

  但从置业者的角度来说，黄埔似乎有那么点透支概念的意思，很多配套都还没跟上。实话实说，科学城、知识城大片的城市界面确实崭新漂亮，但商业氛围、教育名校都还是“进行时”、“建设中”，对比发展成熟的老几区，确实有差距在。

  未来五年，黄埔区将如何弱项变强项，强项变更强？

  更让人关心的是，现有几大板块会洗牌吗？

  结论速览版

  1.人人都知黄埔区的重点发展三片区：黄埔港、科学城、知识城，但它们占了全区超过80%的面积，知道等于不知道。人人都知黄埔区有钱，但钱要用在刀刃上，重点片区内也有核心和边缘之分，重视程度必然有分别。

  2.三大片区的中心（或者说重点发展区域）分别是：黄埔港—鱼珠片区，科学城—区府片区，知识城—环九龙湖总部核心。至少在未来五年是这样的发展格局。最核心的地段，往往汇聚着最优质的资源，最密集的配套。市场也已经告诉我们，价值会随着与核心的距离变远而减退。

  3.科学城是黄埔区的核心，这一点毋庸置疑。从产业和行政上来看皆是如此。只不过，现在广州仍然是单中心的模式，天河区这个经济中心+就业中心的龙头地位仍难以撼动，科学城是很多人心目中的“备胎”。近年来，黄埔区也有很多置业需求并非天河外溢，而是本地人才购房。未来本区域自住比重还会持续上升。

  4.上一条结论，当然不是否定另外两个片区的价值。我们常说的老黄埔，反映在发展格局中就是黄埔港片区，这里一点儿也不失落。与主城区联系最密切，生活配套最成熟，还有其他片区没有的江景，充满了改善的气息，上车门槛（除老破小）不低。不过老黄埔有个bug，就是旧改。虽然说黄埔全区旧改都快到飞起，但老黄埔是其中的后进生。不加快速度的话，以后真的要被抢客了。

  5.知识城被放在了四大战略平台的首个来介绍，而且又是唯一一个“举全区之力建设”的，又有***平台加持，堪称黄埔区概念最强。知识城也是距离广州主城区最远的一个片区，有好有坏。好处当然是融入湾区科创轴，方便与深圳、东莞开展产业合作，坏处就是吸不到中心城区的置业需求，靠自己的话，知识城那么大，产业和配套都需要时间，周期还是有点长的。

  5.长岭居已经被划进了科学城，但还是单独说说。长岭居的关键词是“生态养生商贸聚集区”和“创新生态”，简单概括来说就是：不主流。说是科学城的睡城，不算言过其实。黄埔热起来之后，长岭居也跟着涨了不少。而且以后有了广州医科大学附属妇女儿童医院、北师大广州实验学校和商业中心等配套，会更宜居。总体来说更适合自住。

  下面是从产业、交通、配套等几个维度，看黄埔区“十四五”如何规划。

  产业篇：一岸两轴三片四平台

  黄埔概念强，主要强在产业。

  在黄埔区“十四五”规划中，划定“一岸双轴三片”新型发展空间，明晰了各区域的产业重点。

  全面提升“一岸”。构建沿江产业带“最强最美十公里”，打造影响力辐射力突出的国际滨水带、贸易新走廊、黄埔会客厅，实现港、城、岸、岛一体化发展。

  全面崛起“双轴”。以创新大道为科技创新轴，以开放大道-开发大道为产业创新轴，构筑串接全域、山海相连、通江达海的智造创新网和总部经济带。

  全面聚合“三片”。从北到南推动知识城、科学城、黄埔港“三片区”互动发展，形成粤港澳大湾区特色经济价值园协同联动、优势互补的黄埔经济板块坐标。

  还有四大战略平台，知识城（以“一号工程”举全区之力建设具有全球影响力的国家知识中心）、科学城（建设具有国际影响力的中国智造中心）、黄埔港（建设服务“一带一路”的新贸易创新中心）、生物岛（建设世界**的生物医药研发中心）。

  交通篇：高铁进城？通用机场？

  交通，其实算黄埔一个短板。

  大片土地没有地铁覆盖，还疑似要用轨道交通来接驳地铁；缺乏大型高铁枢纽站，还是要往东站南站跑；道路交通严重依赖几条主干道，塞车是家常便饭。

  黄埔区“十四五”规划在交通方面，让人惊艳了一把，可谓是海陆空齐发。

  轨道交通方面，除了在建中的5号线东延段、7号线二期及黄埔有轨电车，还将争取地铁6号线三期列入市轨道交通建设计划，并且推进地铁23号线及白云机场联络线、广州东站联络线规划建设。

  根据此前传出的消息，6号线3期东延至增城新塘，23号线则将串联新塘、科学城、广氮、琶洲等区域。

  同时，积极推动“知识城-广州东站”“知识城-南沙”“黄埔高铁站-白云机场”等高速轨道建设前期工作，高密度连接广州市政务中心、珠江新城 CBD、南沙、琶洲等区域，形成高效流动的 1 小时通勤圈。

  此外，推动落实东莞轨道 1号线和广州地铁（5 号线和 25 号线）衔接方案。

  此前曾有消息称，25号线有望连接佛山主城，再加上东莞，那可是妥妥的城际线了。

  高铁城际方面，推动“高铁城际入区”，配合做好广深第二高铁、广河高铁、广汕高铁、广中珠澳高铁等线路建设前期工作；打造黄埔高铁站、知识城高铁站等综合轨道枢纽；打通穗莞深城际铁路广州东支线（广州东站-新塘）、广汕客运专线。

  更让人惊喜的是，黄埔区还将规划建设黄埔通用机场、鱼珠站等重点交通项目，形成通用机场、高端水运、 跨区城轨及快速路网组成的大湾区 1 小时交通圈。

  购房者最关心的是地铁，但本地居民可能更关注道路交通方面的进展。建设内容如下：

  “9 高 12 快”高快速路工程：

  “9 高”包括花莞高速、广河高速、北二环-东二环高速、广惠高速-广惠西延线、机场第二高速、增天高速、广从高速、广深高速、广深沿江高速。

  “12 快”包括钟太快速、永九快速、东部快速、知识大道、广汕快速、开创大道、广园快速、黄埔东路、人才大道、新化快速、永安大道、永顺大道。

  “72386”对外道路工程：

  “7”即人才大道-车陂路、科韵路北延线、广汕公路快速化改造、云溪路改造、广园快速路拓宽改造、黄埔东路改造、临江大道东延线一二期；

  “2”即永九快速北延线、九龙大道北延线；

  “3”即鱼珠隧道、沙鱼洲隧道、化龙-开发区西区过江通道；

  “8”即钟太快速东延线、知识大道东延线、东部快速路、增（天）佛高速、永顺大道东延线、宁埔大道、广深公路改造、临江大道东延线等； 

  “6”即广惠西延线、北二环高速-开创大道立交工程、机场第二高速、花莞高速、广州北部快线、永九快速路等。

  配套篇：2020年终盛典

  教育，黄埔又一个反复被嘴的短板。

  冤吗？其实不算很冤。据说不少黄埔业主会因为教育问题，选择从黄埔置换去越秀、天河等教育强区。

  “十四五”期间，黄埔区狠补教育短板。计划新建中小学、幼儿园共计约227所，新增教育设施建筑面积约330万m²，新增幼儿园、小学、中学学位超30万个。

  以“黄埔军校系”“华师系”“广大系”优质教育品牌为龙头，打造从幼儿园到高中的特色教育品牌，建设一批市级义务教育名校，确保华南师范大学附属中学（知识城校区）、广州实验中学建成招生。依托广州市玉岩教育集团、广州市第86中教育集团等优质教育集团， 促进优质教育资源辐射延伸。以服务高端人才引进为核心牵引建设配置教育资源，打响 “孩子读书到黄埔去”品牌。

  实施高等教育提升工程，推进广州交通大学、西安电子科技大学广州研究生院和研究院、广州大学黄埔研究院/研究生院、广东外语外贸大学黄埔研究院、黄埔大学等项目建设。

  商业配套也是黄埔区被吐槽“生活气息不浓”的点。这个短板怎么补？

  “十四五”期间，黄埔区将重点建设黄埔湾都市级商圈、科学城市级商圈、知识城市级商圈，发展多层次商贸服务业。积极培育新业态新消费。

  从商圈等级来看，这波还是老黄埔的胜利。

  最后再补充一个“价值万亿”的表格，感受一下黄埔的气魄：