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  2021年第16周（2021年4月12日-2021年4月18日），首个集中供地的城市长春在本周迎来首批42宗土地集中出让，其中2宗流拍，40宗土地顺利成交。在此影响下，本周重点监测城市的土地成交量得以大幅上涨，但地价和溢价率却不及上周水平，土地市场整体热度有所下滑。土地供应方面，本周有两个重点城市发布公告推出第一批集中出让的土地，分别是深圳和福州，但对比此前推地的城市，供应量偏少。

  土地政策

宁波将加大住宅用地供应
“限房价”范围扩大至市六区

  4月16日，宁波市住建局联合市资规局等五部门发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步收紧调控政策。其中，在土地侧方面，《通知》指出将进一步增加宅地供应，优化房地价联动模式，同时将“限房价”的范围扩大至市六区。此外，宁波还提及将加强租赁用地供应，市区租赁住房计划供应面积将不低于宅地供应量的10%。

  土地供应

重点城市土地挂牌量环比回落
深圳首批出让宅地起拍金额仅为106亿

  供应方面，本周重点监测城市土地挂牌量环比回落，总供应建面为1364万平方米，不及上周的一半，主要因集中供地的重点城市本周土地供应量大幅减少。22城中，本周仅有深圳和福州推出了第一批集中出让土地，并且挂牌量相对此前公告城市较少。具体来看，深圳首批集中出让土地共涉及6宗，南山、宝安、龙华、光明各1宗，余下2宗则位于深汕合作区，总体量不及100万平方米，起拍金额也仅为106亿元。福州供应规模也比较少，推出的33宗地块中亦包含了多宗商办用地，总起拍金额也仅为141亿元。非重点城市中，金华供应量较多，总建面达105万平方米，市区、东阳、兰溪、磐安等区县均有土地出让。

  土地成交

成交量大幅回涨
长春首批出让土地共揽金近200亿元

  成交方面。在长春首批集中出让土地成交的影响下，本周重点监测城市成交量环比大增。具体来看，重点监测城市成交总建面为1040万平方米，环比大增105%，但同比还有19%的降幅；成交金额也随之环比增长20%至446亿元，同比降幅则扩大至43%；价格方面，由于主力成交城市地价水平较低，平均地价也受此影响环比下降42%至4294元/平方米，同比也下降了3成。

  在长春有多宗土地成交的影响下，二线城市重新成为本周成交主力。具体来看，一线城市本周仅广州有一宗商办用地出让，地块位于白云区，成交总价为2.23亿元。二线城市中长春的成交量居首，本周成交建筑面积达580万平方米，首批集中出让的42宗地中共成功出让了40宗(含商办2宗)，共揽金193亿元，万科、华润、保利、中铁建等头部房企均有所获。重点监测的三四线城市中，温州表现最为亮眼，出让9宗宅地中，仅有1宗低溢价成交，其余地块均触及最高限价，其中保利发展成为最大赢家，以79亿元的总价夺下两宗优质宅地。

  市场热度

溢价率环比大幅回落
但长三角城市土拍热度仍在高位

  成交溢价方面。因集中拍地的长春本周底价成交了多宗土地，本周重点监测城市的土地成交溢价率回落至20%以下，为18%。各能级城市的溢价率均较上周明显下调，其中二线城市本周平均溢价率仅为8%，多个城市的溢价率低于5%，土地市场较上周明显降温；三四线城市受主力成交城市多为限地价城市影响，溢价率也有所下滑，但平均溢价率仍超过了30%，温州、江阴、金华、衢州等长三角城市的溢价率仍在30%以上。 

  土地流拍方面。本周重点监测城市的流拍幅数和流拍率均较上周大幅上升，其中流拍率达17.2%，创下2021年以来的最高点。流拍率的大幅上升主要是由于长春暂停出让了多宗土地，使得流拍土地幅数大幅上升，若不考虑这些地块，实际土地流拍率仍低于10%，处于相对较低水平。

  周度TOP5

长三角城市包揽成交单价榜
入榜地块均为高溢价成交

  从近期土拍情况来看，因重点城市当前仍无优质地块入市，土拍热点仍集中在西安、温州等非重点城市。以本周成交TOP5地块来看，五宗地中有4宗地来自西安和温州，这4宗地均为高溢价或封顶成交，其中位于温州鹿城区滨江云谷的优质宅地因区位优越、规划利好而吸引了14家房企竞拍，最终经过291轮竞拍才由保利联合招商竞得，成交总价为65.05亿元。

  单价榜单方面，本周成交单价TOP5地块则均有长三角城市包揽。其中，摘得本周成交单价榜首的地块是绍兴诸暨暨阳街道的一宗低密宅地，该宗地成交楼板价达20899元/平方米，刷新了诸暨成交土地单价最高纪录；值得注意的是，这是诸暨市一月之内第二场刷新土地最高单价。门槛地块位于温州龙湾区永强北片区，同样也受到了多家房企的激烈争夺，最终由时代以最高限价竞得，成交楼板价为11089元/平方米。

  重点地块点评

保利联合招商65亿拿下温州滨江云谷地块

  地块分析
3月以来，热点三四线的土地市场在优质土地集中出让的影响下迅速升温，已成为房企拿地的主战场。尤其是长三角三四线城市，土拍高溢价、封顶成交现象频频出现，如温州在本周成交的9宗地中，有8宗封顶成交，土拍热度十分高。在这9宗地中，最受关注的当属鹿城区滨江云谷未来社区一期地块，该地块无论区位还是规划均明显优于其他土地。因此，该宗地吸引了14家房企前来竞拍，最终由保利联合招商拿下，成交总价为65.05亿元，平均楼板价达16484元/平方米。考虑竞配建面积，实际可售楼板价将超过3万元/平方米。 
据地理位置来看，地块位于鹿城区滨江CBD板块，区位优越，同时项目还是市级未来社区试点培育项目，有重大规划利好。由于滨江CBD仍处于建设中，各项配套仍有待完善：商业方面，项目周边2公里内商业配套较少，但后期规划有多个大型商业体，未来商业资源能充分满足需求；教育方面，地块附近有温州第二十二中学、温州外国语小学等多所学校，教育资源也比较优质。目前，宗地周边在售项目较多，当前平均售价约在3.3万元/平方米~4万元/平方米之间，最低售价几乎与地块拿地成本齐平，项目盈利空间稍显不足。

来源：克而瑞地产研究