正文

  有言云，时代的一粒灰尘，落在个人头上，就是一座大山。

  放在房地产行业，亦是如此。楼市里的一剂调控，就有可能让刚需错失上车时机。

  近期的广州，楼市政策如雨点般密集。从个人贷款比例限制、严查首付来源，到人才购房限售3年、广州六区相继被约谈......

  不少购房者担忧：广州是否会出现新一轮调控，楼市未来一年会进入横盘期吗，现在是买房时机吗？

  就购房者关注的问题，乐居君咨询了不少房地产行业人士、资深老编，我们听听他们的意见。

  当然，在此之前，首先要理解本轮广州楼市行情的“火热”，以及密集调控的缘由。从最近两日的楼市数据，我们可一见端倪。

  NO.1

  广州新房和二手房价连续11个月上涨

  商品房的销售数据，可以说是衡量楼市经济运行的“晴雨表”。

  4月16日，国家统计局公布了全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2021年1-3月，全国商品房销售面积36007万㎡，同比增长63.8%；比2019年1-3月增长20.7%，两年平均增长9.9%。

  另外，全国商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年1-3月增长41.9%，两年平均增长19.1%。

  19.1%的增长数据，着实令人瞩目。这是什么样的概念？

  我们再来看一下，2021年一季度全国GDP同比增长18.3%，同比2019年一季度增长10.3%，两年平均增长5.0%。

  换言之，商品房销售额的增速，达到GDP增速的3倍多。

  再将眼光放回至广州。

  4月16日，统计局公布了2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  数据显示，3月广州新房价格环比涨1%，同比涨8.6%。二手房环比涨1.4%，环比涨11.5%。在四个一线城市中排首位。

  这是广州新房和二手房价格连续11个月保持上涨趋势。

  尽管政策层面已经发力“浇水”，但楼市早已暗流涌动，比我们想象中的还要火热。

  根据中原研究数据显示，2021年3月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15013宗；环比2月同期（10132宗）环比上涨48.17%。

  区域板块分化严重，部分区域如越秀区，由于学位房需求，展现出交投活跃的情况。

  可见，核心区优质资产，越卖越贵。没地铁没名校的“老破小”越来越边缘化。

  NO.2

  广州楼市会横盘吗？

  我们都知道，2020年末到2021年开局这一轮楼市“翘尾”，究其原因，与“黑天鹅”事件影响下，全球范围迎来的大规模宽松货币潮密切相关。

  从2020年末开始，广州就开始从货币端限制资金流入楼市。

  例如，针对开发商融资的“三条红线”，针对商业银行“房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”，严查首付来源，控制“经营贷”、“消费贷”违规资金进入。

  到了今年四月，广州关于楼市政策更是层出不穷。

  4月2日，广州调控升级，将实行限价+人才购房限售3年，同时加强个人住房贷款审贷管理（相关报道）。

  4月3日，广州南沙发布官微透露，近期，南沙区政府召开房地产市场管理工作会议，贯彻落实广州市《关于进一步促进房地产平稳健康发展的意见》。

  4月8日，住建部约谈广州、东莞等五个城市，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  4月9日，南沙区住建局召集区房地产协会区中介协会，南沙区内主要房地产开发企业和中介机构召开房地产工作座谈。

  4月16日，广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。打击捂地囤地行为，加强新建商品住房价格指导。

  要知道，早在2018年，住建局约谈了12个城市之后，一个月内9城相继加码调控。

  如今，经历密集楼市政策的广州，翘尾的行情似乎面临“熄火”。不少购房者因此担忧，被约谈后的广州，是否会迎来新一轮调控？楼市会进入一两年的横盘期吗？

  就此问题，乐居君采访了几位在楼市“摸爬滚打”多年的从业者。

  一位在房地产行业工作近10个年头的主编告诉乐居君，不觉得广州未来会横盘。广州被约谈，是因为局部地区过热。此前被深圳和东莞限制的一部分购买力涌入广州，推高广州部分区域的房价。

  广州就算出台措施，也会针对区域去出台。例如黄埔和南沙，当下是炒房团虎视眈眈的区域，如果房价太过疯狂，一定会执行最新严格政策去限价。目前南沙明文规定就这样做，而黄埔也有传闻开发商被政府约谈说限价的问题。

  整体来说，广州的房价属于理性中稳中上涨。没有看到任何楼盘因政策一出，房价就大跌。调控也是为了让局部过热的区域，恢复到理性状态，贯彻“房住不炒”政策。

  所以刚需有钱该买房就买房，也不需要太多犹豫，只有投资的买家才会考虑是否横盘，是否具备投资价值。

  另外也有专业人士指出，近几年调控一直都很严，这也是国家对楼市管控的一个大方向，房住不炒。政府调控只是影响因素之一，楼市走势在很大程度上取决于市场供需关系。

  近五年来，广州每年新增人口超过40万，置业需求也势必会有所增加，未来房价肯定是稳步上扬的。

  至于一两年内，广州楼市会否横盘，要分区域来看：像去年涨得较快的部分板块和热门小区，本身房价在短时间内快速上涨，相关利好被透支，高位接盘的不在少数，不排除横盘的可能。

  一位地产行业资深编辑坦言，“不会横盘。现在的广州楼市，不是15年的普涨，而是分化。去年，热点板块涨价的同时，广州仍然有很大一部分地方，是纹丝不动的。政策预期下，个别网红盘不会再继续追高，热点板块由于限价，暂时会平稳下来。涨得慢，调控就是成功了。”

  而另一位在地产媒体从业七年的主编则持不同看法。

  从近期两次政府约谈来看，“房住不炒”的决心还是很强烈的。热度较高区域如黄埔、南沙、天河等，大概率会落实一些新政细则，比如新房限价，二手房出指导价等。所以，广州未来横盘现象会越来越多。

  对购房者而言，不是很着急的话，可以观望一阵，等各区政策逐步落实，以免高位站岗。

  NO.3

  现在是买房时机吗

  从近期的楼市政策来看，处在“购房链底端”的刚需一族，总是不时被“误伤”。

  对于广大购房者而言，最为关心的问题无非是：现在是买房时机吗，该如何买房。买，怕高位接盘。不买，买错失时机。咋整？

  几位资深老编，也给出了一些买房意见（仅供参考）。

  Q小姐：如果是刚需想买房，我觉得这个时候也是比较好的时机，因为资质好的买家是稀缺的，也是意向非常高的。

  如果买二手房，可以多去看看市场，了解一些卖家信息。有很多卖一买一的业主让利空间比较大，因为他们需要正规首付来源，这种时候，通常有一定还价空间，说不定有捡漏机会。

  Olivia：我一直觉得，买房不是看时机，而是要看你自己。政策阴晴不定，市场千变万化，我们都很容易受外界的影响。但其实看市场就像隙中窥月，大轮廓很少人能看得清楚，所以谁也无法确定楼市下一步到底会怎么走。

  如果你有购房的需要，首付能凑得起，月供能覆盖住，买了房子后也不会让生活质量下降太多，给自己太大压力，那就可以买。生活还有很多精彩，不要让房子左右你的心情。

  谢哈里顿：买房时机没有绝对的对错，就像买股票基金，不能总想着探底了再进场。建议就是不要慌，别恐慌性入市。地段地铁教育这些硬指标还是要看，买房终归是大宗交易，需要精挑细选的。

  Jonne：我觉得买房的话，应该继续观望，看看今年底吧。现在买房太多不可控因素了，一方面房价已经炒高，可能高位站岗；另一方面，限价政策可能随时出台，对市场肯定有一定影响。年底买的话，开发商冲业绩可能会搞点促销。

  大只：现在买房可以等一等，不要盲目追高，追热点板块，看回老城区也是一个选择。有置换需求的人，要注意把控时间节奏，优选全款买家。

  你认为现在是买房时机吗？评论区和我们交流吧