开挂，已是黄埔最新的代名词。
年年增长的GDP、频频加码的重大项目、领先的创新科技、产业落地、教育进驻，还有开挂的交通、商圈建设......
如今的黄埔，已从昔日广州的边缘地带，蝶变为炙手可热的城区之一。
去年，黄埔楼市火力全开，新盘雨后春笋般冒尖，足足卖掉14468套新房！网签面积高达1605342㎡，成交战绩一马当先。
伴着春暖花开，乐君特开展“探春踩盘”活动。本站乐居君来到黄埔区，前往科学城和中新知识城进行实地探查。作为黄埔重点发展布局的板块，建设进程如火朝天、发展潜力难以限量的“王者双城”，楼市情况究竟如何呢？
黄埔科学城——房价破4字头！多盘对打谁更胜一筹？
2021年，黄埔科学城依然是广州楼市的主战场。
2019年扩容后“野蛮生长”的科学城，面积扩张至144.65平方公里，囊括了六大板块：科学城西（原科学城）、萝岗香雪（政文中心区）、长岭居、云埔、石化（大沙）、永和，体量巨大。
板块扩张速度超乎想象，人口增长之迅猛亦是肉眼可见。如今，科学城常住人口已近10万人，户籍人口约2万人，受黄埔人才新政影响，仍有源源不断的人才涌进。
而总部经济、IAB、NEM三大千亿产业，多个重大项目签约，吸引超过170家世界500强、近百家企业总部落地，这些都是科学城引以为傲的资本。
正所谓，慧眼识珠者，得饮“头啖汤”，买房也是这个道理。
有网友问了，科学城究竟要怎么买？新房价格多少？
通过表格能直观看到，科学城在售的一手楼盘中，房价3万+已是常态，部分项目已突破4万。再不入手，恐怕只能望其项背。
光说可不行，涉及到购置房产这等“人生大事”，咱得到楼盘现场亲眼看看！
此次探盘，乐居君首先去往星樾山畔。
这个项目所在的科学城萝岗片区，规划定位为黄埔政文综合服务中心，大湾区创新创业基地，产业上重点布局青年创业基地与总部集群，以行政办公、商业商务、居住用地为主，生态宜居。
乐居君选择公共交通出行，从珠江新城出发，搭乘广州地铁5号线至员村站，站内换乘地铁21号线至水西站，出站后再步行一段路程就能到达星樾山畔。
出站后，我们可以看到水西地铁站正对面就是有轨电车1号线，亲身体验下来，这个楼盘周边交通还是很便利的。
走在路上，乐居君感受到科学城萝岗片区的发展已相对成熟，高楼林立之余，不失人间烟火气。萝岗敏捷广场环绕在星樾山畔周边，临街商铺热闹非凡，品类多样，熙熙攘攘，生活气息很是浓厚。
来到星樾山畔营销中心，案场置业顾问向乐居君介绍，项目A1、A2栋产品已全部售完，目前A3栋正处于登记阶段，户型涵盖建面约82-113㎡三至四房，价格待定。可以看出，星樾山畔很受市场欢迎，毕竟交通、商业、教育配套都很齐全。
背靠山景也是星樾山畔的卖点之一，项目背靠暹岗山，空气中负氧离子充足，生态环境较好。楼栋则采用一字型南北点式的布局方式，可270°环幕瞰山，前后均无遮挡，视野和通风采光效果都是“杠杠的”。
跟随案场置业顾问的步伐，乐居君来到南向三房样板间参观，这是受到众多买家欢迎的热门户型。
这个建面约87㎡的南向三房户型，三开间均朝南向阳，加上客餐厅与景观阳台相连，整个屋内的通风采光效果都很不错；且三面环山，山景视野可尽收眼底；主卧套内配有独立卫浴和步入式衣帽间，生活惬意。
紧接着，乐居君在科学城的第二站来到了越秀TOD·星樾。
越秀TOD·星樾紧邻地铁6号线香雪站和有轨电车1号线，附近公交线路也很密集，交通便捷。
越秀TOD·星樾附近有雪松第二总部、保利·华美香雪城等，有点办公和商业结合的味道了。
项目周边的商业配套也已进入成熟期，萝岗奥园广场、锐丰中心、飞晟汇等商圈都集中在这里，香雪片区的生活氛围在科学城里着实是十分不错的。
休闲配套上，项目背靠1350亩植树公园，景观视野和自然环境较为良好。
产品方面，越秀TOD·星樾分4期开发，共62栋，总占地约31万㎡，总建面约93万㎡，产品包括超高层住宅、复式住宅、高层住宅、情景洋房，独栋商业、商铺。
乐居君来到项目营销中心，从案场置业顾问处了解到，越秀TOD·星樾目前处于清货阶段，仅剩少量建面约103-134㎡三四房在售，位于15-18栋揽山组团，均价约4.1-4.3万元/㎡。
由于大部分产品已售出，越秀TOD·星樾的样板间已关闭，故无法进入参观。
越秀TOD·星樾预计在3月推出建面约40-140㎡商铺及建面约90-120㎡带庭院商墅，价格待定；另外,低密超高层组团今年五一前后有望面市。
越秀TOD·星樾直线距离三公里范围内，还有“劲敌”——时代天境同台打擂。
时代天境是时代中国布局科学城的四子之一，2021年入市为科学城增添了新鲜血液。项目总建筑面积约18万㎡，容积率为2.8，由2栋49层超高层、2栋32层和1栋39层高层组成。
项目距离地铁6号线香雪站约1.4公里，搭乘371A路、573路或946路公交2站即可直达，交通整体来说较为便利。
商业方面，除了社区内自带的社区底商，飞晟汇、锐丰中心均与项目距离较近，项目约1公里处还有风情步行街，食肆林立。
医疗方面，项目毗邻广东省第二中医院黄埔医院（萝岗中医院），业主就医便利。
教育配套上，时代天境周边有香雪幼儿园、华甫幼儿园等，还有玉泉学校、玉岩中学、省级科学城中学等环伺。
据案场置业顾问介绍，时代天境首推3号楼，39层层高，三梯六户设计，主力户型有建面约83㎡三房两厅一卫、建面约104㎡三房两厅两卫以及建面约108㎡3+1房两厅两卫，带装修均价约40000元/㎡。
在苏元地铁站附近，还有大壮名城、归谷·LINK两大热盘。
大壮名城地处黄埔科学城区府板块中心，目前在售建面约92-140㎡三至四房，带装修均价约4.5万元/㎡。
作为真正的三地铁上盖项目，地铁6号线苏元站、地铁21号线苏元站及暹岗站、地铁7号线科丰路站均环绕在大壮名城附近，交通很是便利。
生活配套上，项目临近万达广场、大壮国际广场、优托邦等，中山大学附属第三医院岭南医院坐落在旁。
这个项目最为瞩目的优势是，省级12年公办名校——华南师范大学附属黄埔实验学校就在项目家门口，该校目前已成功封顶，预计将提供5000个学位。这也让大壮名城成功获得市场广泛关注。
而2020年面世的商服项目——归谷·LINK，就在大壮名城正对面，仅一路之隔，可共享周边生活配套。
归谷·LINK由7栋高层物业组成，其中5栋为开发商自持物业，其余2栋为商服类产品，可满足产、学、研、住、商多种需求。不同于其他商服项目，归谷·LINK别出心裁地将产品做成了平层，而非常规loft，3米层高的平层设计使空间感提升不少。
目前，该项目在售A2栋商服类产品，户型涵盖建面约46-115㎡一至四房，4梯17户，带装修均价约2.5-2.8万元/㎡，预计2021年7-8月交房。
中新知识城——2字头洼地 主城区刚需楼市优选
看过了均价3万+甚至打破了4万的科学城后，乐居探春踩盘再来看看仍有2字头的——知识城板块。
对比起科学城，知识城的居住空间更加集中，楼盘分布或是在同一地铁站不同出口，或是隔湖相望隔街对望，在居住资源上实现共通共享。
自地铁14号线支线开通运营后，知识城板块带上“地铁上盖”、“知识城芯”等标签的楼盘也就开始变得异常火热。据广州中原发展研究部数据显示，2020年知识城板块位列广州十大热门板块亚军。
十年间，知识城从郊区“睡城”发展到置业热门，房价也一路攀升，从2014年还未突破的万元门槛，到2017住宅均价已经突破了“二字头”，再到如今的2.5万+。
此次，我们就沿着地铁14号线支线和九龙大道由南至北探寻知识城优质楼盘。
汤村是知识城的一个重要的旧改项目，于2019年迎来“合伙人”上海升龙。如今旧改也在加紧建设中，从汤村地铁站出来便可看到旧改的知识城南安置区二期已经成型。
图：城南安置区二期
而上海升龙打造的全新盘——升龙学府上城也坐落在汤村站B口旁。
但目前升龙学府上城放营销中心暂未开放，可以看到目前施工进度已经大致建设完毕，预计于上半年就可以开放。
升龙学府上城紧邻汤村地铁站，靠近九龙大道，出行可以说是非常方便的了。项目对面则是广州商学院，环境和居住氛围都不错。
另一边则是已经建设封底的知识城南安置区二期，未来居住人气应该不会差，与此同时各项生活配套也将一并同步建设。
升龙学府上城最大优势是在交通方面，直接位于14号线知识城支线汤村站B口处，地铁快线4站到天河，多维交通路网快速通达全城。在教育方面，除了升龙学府上城自身配套多所学校，项目与在建的华南师范大学附属中学知识城校区也仅一路之隔。
据悉，项目即将推出95-143㎡三至四房产品，这个面积段不论是刚需还是改善都可以有合适的选择。这样的“巨无霸”地铁、教育红盘你期待吗？
而距离汤村地铁站直线约1.3公里的康大龍祥滙项目则主打低密度的东方院落，更适合改善置业人群，目前在售建面约112-144㎡四房叠院，均价约35000元/㎡。
知识城的南起步区，是各大楼盘扎堆的一个区域，知识城南起步区约6平方公里的涵盖安置区以及商住楼盘就有约16个盘，成为了“知识城芯”崭新的城市景观。
先来看看旺村地铁站周边，主要的楼盘都是知识城的第一批“元老”，绿地城以及合景天峻广场，此外周边还聚集着各大高新产业总部，例如人才大厦、海丝知识中心、广州大学黄埔研究生院等。
目前广州绿地城已经是售完了，且周围的配套也都已经相当成熟，居住氛围成熟。
而一路之隔的合景天峻广场目前则主推六期建面约50-70㎡商服产品，均价约1.4万元/㎡。合景天峻首期于2014年就推出了，因此社区建设和居住氛围也相对已经成熟了，根据社区二手房中介介绍，合景天峻目前建面约35㎡毛坯二手房在32万，42㎡复式毛坯约45万，而88㎡三房户型则接近100万。
周边还有在售住宅的项目，则是距离旺村地铁站直线距离约1.3公里的——广州龙湖·双珑原著。该项目目前在售建面约98-140㎡三四房住宅，均价约23500-26500元/㎡；另外还有建筑面积约172㎡的天地院落，总价660万/套起。
接下来就是何棠下地铁站，周边聚集的主要都是大体量楼盘。
地铁站东部，就汇集了两大楼盘——时代天韵和万科幸福誉，两个项目也仅有一路之隔。
时代天韵(广州)目前建筑面积约81-138㎡二至四房房源在售，具体均价约3万元/㎡。
在中新广州知识城不得不提的就是万科幸福誉了，万科一期二期位于地铁何棠下站，而三期、五期则距离地铁站约2公里。据悉，万科幸福誉已经售完，并且不会再推新。
即使已经售完，万科幸福誉热度依旧不减，由于一期靠近地铁、学位确定以及配套成熟，部分二手房源竟然挂牌3万，高于周边新房。
图：万科幸福誉一、二期
与幸福誉五期相邻的后起之秀——保利拾光年，也是片区的一大热门项目，但与万科幸福誉五期为邻的区位也说明了该盘与地铁还是有相当一段距离，步行至地铁站的愿望也是落空，但如果能忍受步行近30分钟到达地铁站也不是不可以。
而保利拾光年最令人耳目一新的还是产品，该盘户型定位为刚需，户型涵盖建面约77-99㎡三至四房，目前建面约62㎡两房的王牌户型已售完，且项目1.8的容积率在刚需小区中确实是少有，可以说是刚需上车的较好选择。
再回过头看看位于何棠下地铁站西部较近的——凯德中新里，凯德中新里是原先腾飞园中新里的二期项目，于2020年底开盘，目前项目主力户型为建面约75-140㎡二至四房，价格约2.5-2.7万元/㎡。
图：中新里一期住宅
地铁站向西直线约800米则是招商雍景湾，目前住宅已经基本清盘，主要在售的是商铺产品。
配套由于知识城南起步区楼盘集中，因此在配套以上项目均可相互共享，只是距离有所不同。
图：旺村站周边绿地缤纷城
图：旺村站周边合景悠方
图：何棠下站 城南邻里中心
图：中山大学附属肿瘤医院
正当南边的几个大盘暗暗较劲，北部位于红卫地铁站A口的地铁大盘——时代印记高调入市，成为北部的代表大盘。
当然，价格相对刚需也是因为区位条件已经摆在那里，知识城靠北部，过一点点就是从化和白云钟落潭，位置很很尴尬，并且周边周边的环境都是工业园。
目前，靠近地铁一侧的一期住宅已全部售完，二期比较靠近地铁的楼栋也已经清盘。目前主推的是靠近配建小学一侧的7栋以及距离地铁站较远的3、4栋住宅。案场销售介绍，现在小户型几乎已经没有选择，在售的均是100㎡以上的户型，涵盖建面约100㎡、105㎡三房以及136㎡四房，均为两梯六户设计，均价约2.4-2.5万元/㎡。
总的来说，时代印记主打刚需市场，目前紧凑户型已经没有了，价格也在逐步追赶南起步区新盘，仅剩的100㎡+的户型，刚需人群还会买账吗？
至于商业配套，眼下周边都是工业园区可以说是要啥没啥。而未来呢，时代印记配套涵盖了小学、酒店、写字楼、商业街等设施，能较好地满足业主日常生活的消费需求，不过这一类的配套，在入住率不高的前提下，即便有租金补贴，经营难度也非常大，入驻商家也不会太多。
那么可想而知，商业配套的兑现，比教育资源的兑现，只怕会比较迟。日常性消费，更多的恐怕只能依赖网购了。至于大型商圈也仅能依赖搭乘地铁4/5个站点的城南邻里中心及绿地缤纷城。
到此，乐君的探春踩盘黄埔线也已经结束，以上楼盘有你钟意的吗？
想要置业黄埔，绕不开科学城和知识城两大热门置业板块。总的来说，选择个板块与自己的上班地点、社交圈子、对居住环境的要求不无关系。更重要的是，在合适的预算内做合适的选择。自住房本身选择哪并无对错，合乎心意住得舒适即可。
关于乐居“乐居探春”
探春是乐居经典活动IP之一，今年已来到第十个年头。除了进一步扩大“广度”，实地探访并展示更多楼盘的最新动态和产品优势之外，此番还注重挖掘“深度”， 邀请房地产行业专家和资深从业者带来城市热点区域的深入解读，以直播、视频、图集等形式加以呈现，为购房群体提供专业指导和优质选择。
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