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房价重回20年前？

项目位于番禺市南路与德信路交汇处，紧挨德宝花园，周边较大型的商业配套有奥园养生广场，想满足更多生活需求需驱车前往奥园广场或永旺梦乐城。

项目周边并无地铁站，距离其最近的公交车站为德信路站，有多路公交车直达地铁3号线的番禺广场站、市桥站，但无论是哪个站，耗时都要约30分钟。

换句话说，如果是在广州市区如珠江新城等地点上班的人，到项目单程通勤会超1小时。

下了公交车，步行不到5分钟就能到达项目，在周边低矮的德宝花园别墅区和陈涌村村屋的对比下，项目这栋窗口密密麻麻的高层单体楼显得有点突兀。

实际上，项目早于今年3月份开盘，当时单价更低，仅需3980元/㎡。

尽管项目已开盘多时，但销售中心还是一副没建好的模样，实在有点“寒酸”呐。

工作日期间，销售中心内坐着的大多为中介，只有一两台操着粤语口音的客人在问价。

从现场公示文件可以看到，项目于2017年从陈涌村股份经济合作社手中拿下该地块的使用权，合同期限为30年，开发商为广州市承霖投资咨询有限公司。

这也意味着项目卖的是使用权，购房者没有红本在手。

|与项目一路之隔的陈涌村

销售称项目将于明年5月份交楼，交楼后购房者约还有25年零7个月的使用权，先抛开风险不谈，入手一套有没有投资价值？

项目在售户型仅得两种，分别为33㎡、45㎡的一房一厅，复式设计，但上下层分开卖，下层总价要比上层高3万元左右，复式层高5米。

一共500来套的货量，项目已售出约340套。

比较特别的是，这种复式产品的门口设在最外面，双钥匙设计使得上下层互不干扰。

|首层样板间实拍

|二层样板间实拍

公寓一层有24套房，共三部电梯。

价格方面，销售给乐居君算了一套位于5楼的建面约33㎡二层户型，他给出了两个方案：

1、前5年交给酒店托管，酒店先提前扣除你5年租金，你能以总价约15万元买一套公寓，加上1.8万元配齐家具家电，最后合计约17万元；

2、不交给酒店托管5年，总价约23万元，自己出钱买家具家电。

销售称大部分人会选择方案一，因为陈涌村即将拆迁，到时到处都大拆大改，难以聚集人流，如果交给酒店托管5年，可保证每年有分红，度过尴尬空窗期。

那么具体分红怎么算？

销售称选择方案一，每年可得到60%的利润分红，以附近酒店200元/晚计算，一个月8成入住率，扣除酒店成本2400元后，每月收益为1440元，即一年分红为17280元。

5年的收益已经达到86400元，回本一半。第六年开始，再向酒店签订返租合同的话，租金直接升至1960元/月。

“但实际上，这个收益是不确定的，有可能高很多，也有可能低一点点。”销售补充道。

面对乐居君对租金的质疑，销售拍心口说这个价格是公司在周边调研过的，不然也不会自信提出先返5年租金给买家扣买房款。

但在针对购入公寓后每年一次的分红，销售又显得含糊其辞，一直以不能保证分红金额来推搪，换句话说，是不是就算项目先给买家扣除5年合计约8万多的租金抵扣买房款，后面分红就“听天由命”？

由于乐居君没看到购房合同，所以也不清楚里面是否针对每年分红金额作了最低保证，故仍对销售的“大饼”存疑。

另外，乐居君留意到现场公示的文件写明项目用地为公共建设用地，于是提出若将来陈涌村拆迁，项目是否有可能也被拆的疑问。

销售则回答道：“拆了更好！合同上写明拆迁可以赔偿，这种商业性质的，赔得更高！”

需要注意的是，项目只有一个集体土地证，每户都不能拿到房产证，无法确权，目前广州还没有相关政策保护被拆迁得小产权房，这个风险也不容忽视。

有关小产权房以低价吸引买家，最后导致买家血本无归的新闻，乐居君已经报道过太多太多，虽然这些项目在开卖时都在现场公示大堆文件，但最后也躲不过被拆的命运。（相关报道）

如果仍然对这些项目有兴趣的朋友，建议了解下近日闹得沸沸扬扬的白云圣地云立方小产权房被拆事件，以及较早前番禺的大石WE公馆违建事件，清楚其中利弊再下决定，也不迟。