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  增城、南沙、黄埔，一直傲居广州楼市成交三甲席位。其中，增城更是长期雄踞成交第一位。

  然而，深圳史上最严的楼市调控政策（即新“深八条”）于7月15日出台，执行近一个半月后，深圳楼市降温明显，也令部分深圳客外溢广州，南沙、黄埔楼市升温尤其显著。

  受此影响，一直雄踞广州11区成交、供应量第一位宝座的增城，成绩多次被南沙赶超。这是否意味着，广州成交第一区的席位已被动摇？

  乐居君将从“深八条”政策出台后，增城、南沙楼市的一二手房价格、成交等数据，分析两区的近期市场行情变化。

  成交：南沙新房成交赶超增城

  8月，全市网签排名已悄然改变。此背景下，是南沙楼市需求量上升，及推货节奏加快的市场形势。
成交量是反映市场情况的最直观因素。
在2020年上半年，增城的“网签霸主”地位依旧无人能撼动。全市网签3.2万套新房，增城便以超万套网签，占据全市半壁江山。

继7月15日深圳发布史上最严限购政策后，在7月成交数据中，对整体成交量拉动尚显不足。7月份广州新房网签量TOP3仍是一贯的“老面孔”，增城、黄埔与南沙分别以网签2549套、1467套、1257套包揽下冠亚季军。

到了8月，市场格局初步显现，月末未到，南沙网签量早已超越7月整体水平，达1792套，目前网签量超越增城、黄埔，为全市第一位。

  据克而瑞数据显示，7月中旬以来南沙一手住宅成交呈上升之势，周度成交量均超300+套，到8月中旬更是突破620+套。
而8月以来，南沙一手住宅成交达1087套，成交量反超增城、黄埔两区，位居全市第一，可见其热度之高。8.10~8.16当周更是创出729套的年度新高。

在多方面原因刺激下，中铁建海语熙岸、华润置地瑞府、越秀东坡、星河山海湾、领南星河荣誉、佳兆业悦江府等项目近两周深圳客户占比提升至10%-15%。

然而，深圳新政不是推动南沙楼市的核心因素。近年来，南沙城市地位提升，规划落地加快；区域土地供应集中在未来城市中心的明珠湾灵山岛，以及现时成熟的蕉门河片区，地块质素及楼面价普遍较过往金洲、黄阁、以及南沙湾等存量地主力片区有一定程度抬升。

与此同时，增城的风头被“削弱”了吗？

作为广州房价洼地之一的增城，自然有它独特的魅力。随着地铁13号线、21号线的陆续开通，增城缩短了与广州市区间的通勤距离，也令增城成为广州刚需户的必看之地。

从新房周网签情况看，增城自7月20日，周网签量较为平稳。总体在323至635套区间内浮动。相比而言，南沙的各周网签数据则呈现“波动”。跨度从198套至729套不等。

换句话说，南沙新房市场是真的“火”，但增城新房市场依然“稳得住”。

  供应：南沙供货量占大头 灵山岛尖、南沙湾热门板块推货忙

  市场需求上升，直接导致南沙楼市供应量增加。

  自7月中旬以来，南沙多家房企加快推货节奏，平均去化率达42%，已远高于区域今年上半年整体去化率34%。

  从近10周两区的拿证套数情况看，在“深八条”出台的前几周，增城的新供应量大多高于南沙区。

  而这一趋势，就在“深八条”出台的后一周，被彻底打破。自那时候起，南沙开始了连续5周拿证套数占据全市“霸主”的地位。

  新政一出，万顷沙板块的恒大阳光半岛便展开了强大的营销攻势，打出“身在南沙，心在前海”口号。灵山岛金茂湾也强化项目区位为南沙版的“深圳后海”。

  与此成交热度下， 南沙南沙湾片区有两宗地块出让价封顶，至摇号环节。这也是广州土地历史上的第二、三宗摇号地块。

  土地市场的火热又反刺激市场行情。南沙南沙湾、灵山岛尖、金洲等热门板块相继有新货供应入市，预先抢夺一番市场。

  市场那么火，货量还够不够？

  答案是：不用愁。

  从新房库存量上看，截止至7月份，广州各区最高库存套数的区域为增城，共计超1.88万套，而南沙则是超1.6万套。

  较6月而言，增城的库存套数与上月（7月为18280套）相近，去化周期在11-12个月之间，整体水平较为稳定。

  南沙区在大量新货供应之下，库存量有所增长，从6月的13188套库存，跃升至7月的16212套，去化周期从上个月的17个月，增长至19.4个月。

  新盘调价成常态 增城二手市场依然“稳”

  疫情冲击下，广州楼市楼盘价格有升有跌。

  作为广州楼市最热的香饽饽，南沙不少楼盘开始“飘了”。蕉门-金洲板块有少部分新盘调价幅度在2000元/㎡左右，大部分新盘价格则以持平为主。而增城方面，则有部分楼盘推出特价单位，价格比前期有小幅下跌。

  从二手房市场上看，据安居客数据显示，南沙8月二手房挂牌均价 21187元/m²，环比上月上涨 1.46% ，同比去年同期上涨4.68% 。

  相比之下，增城8月二手房挂牌均价17580元/m²，环比上月下跌 2.19% ，同比去年同期下跌6.23% 。

  挂牌价只能反映卖家的市场预期，具体还要看成交情况。

  从成交情况看，南沙二手成交并不活跃。上半年南沙二手房成交量仅为793套，全市垫底，这一情况一直持续到现在。

  据乐居首席研究员姚育宾分析，原因在于，南沙一手房货源充足，二手盘放盘量少。而二手房与一手房价格相比，优势并不大。

  据乐居不完全统计，7月1日-24日，在链家网上（非全市总体数据），南沙二手房成交约105套，环比上个月同期涨幅约为28%。

  增城坐拥新塘等成熟板块，拥有大量大型居住区，因此二手交易情况比南沙更为活跃。同样是链家网7月1日-7月24日周期内，增城成交有338套，环涨25%。

  地产经济学家邓浩志分析近期南沙楼市情况时表示，如果从更宏观的角度看，南沙珠三角几何中心的地理位置；万顷沙与庆盛两大交通枢纽的建设；南沙广东自贸区的政策优势等等都在全面推动南沙成为全国投资者关注的重点。

  更重要的是南沙相对宽松的购房政策，一定会吸引一批来自全国各地的不动产投资资金，尤其在目前全球货币超发资产价格大涨的基本面下。而最近的深圳东莞客户，可能只是因为近水流台而先行进入而已。

  他认为下一阶段大湾区乃至国内楼市的热点将逐渐由深莞往广佛转移，而南沙将是这轮热点的中心。但个别价值透支板块的预期价格应该适当控制。 

  总而言之，增城更像“刚需”，南沙更像“改善型”。南沙网签量虽有所上升，但称南沙取代增城地位似乎为时尚早。

  部分信息来源：克而瑞广佛区域、链家、深圳乐居