正文

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周末广州放了大招之后，2024年供地计划蓝皮书也在悄悄更新，跟上队伍的步伐。

与月初的版本相比，宅地由原来的96宗新增至103宗，其中天河、荔湾、番禺三区各新增2宗，白云黄埔各新增1宗，而南沙则减少了1宗。

左图为新修订版本，右图为1月初版本

另外，从区域供地数量上来看，番禺、花都、白云三区计划供地数量均超过10宗，若这些地块均能如期上架的话，毫无疑问这三区将会成为今年土拍市场的主角。

下面我们一起来看看在新增的7宗地块中，有哪些地值得我们关注：

PART 1

天河区广东电视台地块

地块位于大观南路北侧，东圃板块智慧谷片区内，距离地铁21号大观南路站线约500米，整体综合素质较优。

据相关报道称，地块前为大观路东侧AT1003043地块，性质为艺术用地，在2016年被广东电视台以16亿元总价，楼面价6151元/㎡楼面价拿下。

后续该地块经过一系列的调整后，土地性质由原来的艺术传媒用地变为了二类居住用地，重新回到大众视野。

从官方公布的航拍图可以看到，该地块与同在供地计划中的世界大观三期地块距离非常相近。

但两宗地块的景观面存在着明显差距，世界大观三期地块部分楼栋可看月亮湖，而广东电视台地块以山景资源为主。

有景观资源的加持，加之两宗地块的居住部分容积率均在2.5以下，未来很大程度上会打造改善产品。

值得一提的是，克而瑞数据监测显示，截至2023年12月底，东圃板块商品住宅库存面积33.64万㎡，去化周期23.1个月，若未来两宗地块能顺利出让，加之越秀地产此前拿下的世界大观一、二期地块，也就意味着，东圃板块2024年的竞争格局将会更加激烈。

PART 2

黄埔区双岗停车场地块

作为2024年黄埔区招拍挂土地的“独苗”，自然关注度满满。

地块位于地铁五号线双沙站上盖，占地面积17公顷，规模中等。背靠龙头山森林公园，距离珠江约1.5公里，具有景观资源优势。

此外，地块还属于2023年11月中建八局联合知识城集团开发的双沙旧改范围内，根据双沙旧改的最新控规，未来将打造为TOD智航中央商务区，涵盖商场、办公楼、公寓等多重商业规划。

双沙旧改效果图（具体以实际为准）

有了双沙旧改的加持，无疑将会为地块带来增量，周边城市界面也将会进一步得到改善。

另外，旧黄埔板块的旧改项目在今年集中爆发，齐聚了双沙、珠江、庙头、文冲东、新溪等旧改。

克而瑞数据监测显示，截至2023年12月底，旧黄埔区板块商品住宅库存面积4.76万㎡，去化周期仅剩2.5个月，旧改项目加上地块一齐入市，不仅能改变旧黄埔板块缺货的现状，板块内卷也会更加严重。

PART 3

番禺区展贸城地块首开区

地块位于番禺区化龙板块内，珠江后航道上盖，毗邻地铁八号线东延沙亭站，地块占地12万㎡，容积率仅有1.6，是打造江景大平层及别墅产品的“风水宝地”。

从地块的航拍图来看，目前周边主要以汽车产业园及汽车仓库停车场为主，居住氛围有待提升，但南侧规划有商业用地，有望能进一步丰富地块周边配套。

克而瑞数据监测显示，因市场热度缺乏，2023年化龙板块商品住宅成交面积16.62万㎡，成交均价26683元/㎡。

PART 4

荔湾区广钢1号地块

地块位于荔湾区广钢广船板块内，距离地铁11号线鹤洞东站（在建）约500米，佛山地铁11号线（规划）毗邻在侧，交通达性高。

用地面积39.59公顷，包含建面约10万㎡的商业及8万㎡的居住用地，容积率4.8，对于以大体量著称的广钢广船板块的其他项目来说， 该地块显得较为中规中矩。

从图上可以看到，地块周边仅滨江上都一个新房项目在售，其余均以二手项目为主。

但放眼整个广钢广船板块，克而瑞数据监测显示，截至2023年12月底，广钢广船板块商品住宅库存面积40.14万㎡，去化周期23.4个月，这或许成为房企拿地所顾虑因素之一。

PART 5

总结

看完最新版的2024年供地计划蓝皮书，发现存在以下特征：

1、 回炉地块较多，例如天河区黄村三联地块、白云区黄金围地块，番禺区广州新城地块等，这些地块经历过一次流拍后，二拍的结局很大程度上比较难改写。

2、 本次供地计划蓝皮书中供地重点集中在外围区，例如花都区今年计划供应18宗，从化区有16宗供应；按照近两年来的发展，房企对于外围区的地块关注相对比较低，今年房企是否会在外围区开辟新阵地从而改变现状呢？我们拭目以待！

3、 此版本的供地计划蓝皮书让人眼前一亮地块较少，许多区域的靓地并未出现在内。例如番禺长隆三期AB地块、金融城浪奇及恒基燃气住宅地块，这些地块在去年经过多次调整后在不同场合出现过，唯独没有出现在此次的供地计划中。

不过优质项目的诞生也并不完全来源于土拍，今年或将作为广州旧改爆发的一年，相信今年同样会有不少旧改项目能在市场上引起广泛关注。