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最近，又有网友向乐居君吐槽卖一买一的烦恼。

她三年前入手番禺祈福新邨的一套一楼单位，户型是69㎡左右的两房，带一个花园，当时买入时，光是改造花园平台都花了十几万。

在去年生娃后，婆婆过来帮忙，房子就不够住了，于是今年中网友开始开房，最近敲定了广州国际创新城一个90来方的四房单位。

目前她的处境是，必须在明年5月前卖掉祈福的房子，名下无房无贷，才能给上国际创新城房子的三成首付，约100万元出头。

“中介跟我说，光是昨天，祈福就成交了10套二手房。我才住了三年，装修花了大钱，还很新，应该也不难卖吧。”

说是这样说，面对已经给了国际创新城房子定金，明年5月前必须给齐100万元首付的处境，网友心里也不是很有底。

那么，作为华南八大金刚之一的祈福新邨，现在的二手房究竟好不好卖？

而对于刚需买家来说，这里还是不是好的选择？

先来复习一下祈福新邨的基本情况。

早在30多年前，祈福集团引入香港房地产模式，当时的售楼部、物业管理、接驳楼巴等“新事物”，吸引了大批香港人甚至香港明星前来买房。

几十年过去了，祈福新邨发展成涵盖近30个住宅组团、2所酒店、超10所学校（幼儿园至初中）、1所三甲医院、一个俱乐部、一个公交总站、一个地铁站、一个34万㎡的私家人工湖、N条商业街的巨无霸综合体，足足有7500亩！

体量如此大，人口也十分密集。

这里有约4万多户，常住人口20万人左右。

用同事的话说就是，只要你住在祈福新邨，无论你在广州哪家公司工作，总能找到那么几个“车搭子”。

正因为它非常大，住在这里，既方便又不方便。

方便的是，你基本不用出邨，就能接送娃上学、湖边遛娃、买菜、下馆子、宵夜撸串、酒吧小酌......

邨口去年开通的地铁22号线市广路站，也是通勤市区打工人的福音，从这里去天河，你可以从地铁22号线的市广路站，一站到番禺广场，换乘18号线，快线2站到冼村；换乘3号线，9站到珠江新城。

虽然是曲线进市区，但对比起之前只能驱车到市桥地铁站坐地铁，简直不要方便太多了。

不方便的是，这里去哪都要坐楼巴或者骑小电动，比如你住在祈福缤纷汇的朋友，来你家（月明轩组团）做客，百度地图显示，他需要步行将近40分钟......

如果你是比较靠里面的组团，早上出门还要预留坐楼巴的时间，不然步行+地铁再转线的操作，上班迟到是分分钟的事。

另外，有住在缤纷汇的朋友向乐居君吐槽，住在这觉得比较吵杂，楼下就是人来人往的商业街，居住氛围并不浓厚。

再来看看不完全统计的各二手组团成交情况。

这张表格的信息量很大，首先从整体挂牌量来看，光是不完全统计自贝壳网，祈福新邨已经有超过2000套房源挂牌，数量庞大！

其次是成交量，从表格可以看到近3个月，经贝壳成交的房源有212套，平均每一天卖出2套，当然，这只是贝壳网数据，其它中介渠道促成的交易未算在里面。

而从中原发布的数据来看，12月广州二手房成交top1依旧是祈福新邨。

这在当下市场来看，祈福新邨去化算是不错了，但是否能日均卖10套，乐居君存疑。

具体到组团方面，近90天卖得最好的是C区，为24套，最新成交均价2.24万元/㎡，价格对比去年底也有12%的跌幅。

再来看看整体成交均价，对比去年12月，统计中的组团最新成交均价均有不同程度的下滑。

其中跌幅达10%及以上的，有倚湖湾、山泉居、天湖居、蝶舞轩、康怡居、E区，其中降幅最大的是康怡居，达13%。

其实整个祈福新邨房子对比去年底降价，也很正常，毕竟市场不好，业主要跟两千户卖家竞争，除了降价别无他法。

而降幅特别大的几个组团，除了倚湖湾新一点，其它组团楼龄均在20年以上，更重要一点是，上述组团都属于小区比较里面，距离地铁市广路站很远。

浅浅感受下，百度地图显示，跌幅最大的康怡居，步行到地铁站要26分钟；倚湖湾则将近40分钟。

距离地铁远近，是祈福新邨房子好不好卖的重要判断因素之一。

我们可以看到降幅比较小的都市活力花园组团，百度地图显示步行至市广路地铁站在15分钟左右，且是2015年建成的房子，楼龄相对新一点。

所以都市活力花园组团目前成交均价是整个祈福新邨最高的，为3.85万元/㎡（价格为贝壳网统计，仅供参考）。

此外，A区虽然是1993年建成的房子，但由于也比较近地铁，所以价格跌幅只有3%，是除B区别墅区外，跌幅第二小的组团，其目前成交均价还稳企3字头。

不过祈福缤纷汇也近地铁，且楼龄也新，但组团密度高，楼下人流量大，比较吵杂，降幅比都市活力花园组团也大，为8%。

整个祈福新邨成交均价最低的组团是1995年建成的D区，为2.23万元/㎡，它位于整个邨最东部，步行至市广路地铁站超20分钟.

这个组团目前放盘的房源户型有建面约48-91㎡二至三房，总价200万元出头就能上车大三房。

总的来看，祈福新邨的房子好不好卖，地铁、楼龄、价格三个因素，缺一不可。

据乐居君了解，前文提到的网友房子比较靠里面，距离地铁不算近，虽然装修很新，但楼龄也超20年了，如果想尽快卖出，只能压低一点价格了。

那么对于购房者而言，现在的祈福新邨还买不买得过呢？

乐居君认为，一看钱包，二看需求。

如果你是三成首付，手上的钱又只有几十万，单纯想在广州配套成熟的地方上车的话，那么祈福新邨会是不错的选择。

像是比较近地铁，又卖得好的C区，总价不足100万元就能上车大两房，如果你首付有50万元左右，还能一步到位置业三房。

但如果你对楼龄有要求，又想近地铁近商圈的话，满足这个条件的就只有缤纷汇组团，而这个组团最新成交均价是3.62万元/㎡，素质比较好的三房，总价在320-360万元之间。

三成首付计算，需要96-108万元。

换言之，只要你在祈福新村，对楼龄及居住环境稍微有点要求，就要准备100万元首付。

但问题是，你都已经有100万元首付了，大可以在番禺广场板块、番禺客运站板块、国际创新城板块等直接上车新房了，哪里还需要买祈福新邨？

况且现在的新房实用率基本超100%，无论是得房率还是设计，都吊打祈福缤纷汇。

总结，如果你预算不足，有地铁、有商场、有学校的祈福新邨的确是番禺甚至全广州比较合适你的选择。

但祈福毕竟是一个很大的社区，人员流动大、环境相对吵杂，如果你对居住环境要求较高，后续有置换需求，且首付预算接近100万元的话，建议直接放弃祈福新邨这个选项，冲一冲番禺其他板块新房。