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乐居楼盘测评系列 测评师：林安琪

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

项目位于南沙区府和明珠湾起步区交汇处，享金洲、蕉门成熟配套，一江之隔拥未来灵山岛CBD配套。

【项目亮点】

1、项目临近出入南沙首站的黄阁南路，可快速到达番禺、海珠、天河，以及深莞。

2、项目隔江对望灵山岛，拥大山乸森林公园、规划中的滨江景观带、建设中的湿地公园及蕉门公园。

3、片区配套1所九年一贯制学校2所幼儿园，周边有广州外国语学校、滨海实验学校等，商业云集。

【价格分析】

2万的均价，特惠房源甚至可到1.8万元/㎡，在该板块是非常有竞争力的，而且也给二手房造成不少的压力。项目周边几个新盘，华宇凤凰艺术岛，在售建面约87-124㎡三至四房单位，参考均价2.5万元/㎡；保利南沙天汇，在售建面约78-135㎡二至四房单位，参考均价2.5万元/㎡；越秀滨海花城，首推建面约75-97㎡三至四房，参考均价约2.3万元/㎡。二手方面，万科南方公元挂牌均价约1.9万元/㎡；麒麟新城挂牌均价约1.3万元/㎡。（以上价格仅供参考，请以实际为准）

【楼盘规划】

中铁·阅江来，是中铁置业在广州打造的第二个标杆项目。

处于南沙区政府和明珠湾起步区的交汇处，所在片区定位为大湾区顶级魅力艺创门户，未来居住人口可达11.14万人。

项目规划定位为 18 万方全南向滨江生态人居，分为南北两期开发，共规划 12 栋高层住宅及 1 栋公寓产品。

整体布局采用点状式分布，外立面采用大量玻璃幕墙形式，打造公建化立面。北地块的3栋楼，2梯5户设计，26-28层高。

项目总占地面积约5万㎡，总建面约18万㎡，总户数约1600户，容积率3.6。

产品涵盖建筑面积约88㎡2房+1空间、103㎡3房+1空间以及126㎡3房+1空间三种户型，户户朝南有景，带全屋装修，户型使用率约超8成。

配套方面，约3公里距离可享受金洲、蕉门的成熟配套，一江之隔（蕉门水道）可享受未来灵山岛CBD的配套。

【楼盘基础信息】

1、该小区共有车位数1788个，车位比1：1以上，做到“一户一车位”。

2、六重归家动线，主题架空层全配建，双入户大堂，打造“一步一景，一景即一园”的生态社区。

3、由13栋27至32层住宅及1栋21层公寓组成，两梯5户、两梯4户，没有超高层。

【户型分析】

123㎡3+1房户型-三居室-建面约123㎡

户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。

如下图123㎡3+1房户型

该户型建面约123㎡，居室为四室2厅2卫，朝向为南北。

该户型两厅南北通透，餐厅带景观阳台，与客厅南北对流，江风美景入室；约10米超大宽景大阳台；主卧环幕L型飘窗。

103㎡3+1房户型-三居室-建面约103㎡

建面约103㎡户型，四房两厅两卫，片区少见，赠送面积超过 13 个方。大横厅、LDK一体化设计、开放式布局，方正实用，南北通透，空间宽敞，采光面更大。

约5.2-6米南向望江大阳台，可极目远眺江景。 客厅采用了横厅设计，面积超25㎡。

开间约6米，进深约4.2米。独门独户单边位，南北对流，通风采光好。厨房u型布局，开间接近 3米，可满足几人同时下厨。

百变空间位置，交付是阳台，赠送一半面积，后续可根据需求进行改造。

小次卧开间为2.8米 ，大次卧开间为2.9米，进深均为2.5米，房间面积均超过 7 个方（含飘窗赠送面积），方正实用。

主卧私密性强，带主套设计。开间为3.3米，进深（不含厕所）为4.2米，可使用面积超过14个方（含飘窗赠送赠送），空间舒适度强。

整体来说，建面约103㎡户型，横厅设计，动静分区，片区内同等面积多一房，实用率更高。 

89㎡2+1房户型-二居室-建面约89㎡

户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。

如下图89㎡2+1房户型

建面约89 ㎡三房两厅两卫户型，采用动静分区设计，赠送面积高达 10 平方米，带全屋装修。

厨房开间为 2.85 米，利用了飘窗位置把厨房拓展出去。样板房做了一个创意导台效果，让餐厨互动及空间感更强。客餐厅一体，采用竖厅设计，开间为为 3.5 米，通风采光佳。

景观阳台开间为 3.5 米，南向望小区花园。

主卧带主套设计，面积超过 10 个方（不含厕所），开间为 3.15 米，飘窗位置全赠送。

大次卧开间为 2.75 米，室内面积接近 9 个方，可作为客卧或者老人房使用。小次卧是百变空间，阳台赠送一半面积，可作为儿童房或者书房等功能使用。整体来说，建面约89㎡户型， 片区内同等面积多一卫，拓展空间面积更大，有超大玄关收纳空间，并且南向江景景观优势，视野开阔。

【交通出行】

轨道交通：项目周边有 4 条地铁线路规划，地铁 18 号线（横沥站）、 4 号线（蕉门站），以及15号线(规划中)、31号线(规划中)。

公共交通：项目东侧有公交首末站（规划中）。

自驾：项目临近黄阁南路，是出入南沙第一站，走南沙港快速/番禺大道可快速到达番禺、海珠、天河。黄阁南路直接上广澳高速，走莞佛高速，可直达深圳、东莞，交通便利。景观性城市主干路双向六车道的凤亭大道（规划中），未来开通后可快速到达灵山岛CBD。

交通点评：交通是一个城市的动脉，买房自住的情况下，交通配套确定了居民的生活圈。多样化、便捷的交通将缩短购物、通勤、旅行、上下学的时间，极大提升生活满意度和幸福感。

【周边配套】

教育配套：项目所在片区规划了1所九年一贯制学校、2所幼儿园，周边有南沙滨海实验学校（南校区）、广州外国语学校等教育资源。

医疗配套：项目周边分布有广州市第一人民医院南沙医院、中山大学附属第一（南沙）医院等三甲医院。项目引入了“春雨医生”，打造南沙社区健康平台。

商业配套：项目周边商业云集，万达广场（南沙店）、合景悠方天地、南沙环宇城（建设中）、星河coco park（建设中）、灵山岛超4万方地下商城（建设中），未来商业气氛将愈发浓厚。

公园配套：项目南瞰约600米宽蕉门水道景观，隔江对望灵山岛 CBD；周边四公园环伺，有9.46万平方公里的大山乸森林公园、滨江景观带（规划中）、湿地公园（建设中）以及蕉门公园。

配套点评：便利的生活配套，让衣食住行、柴米油盐的生活锦上添花。为了更加清晰，将日常的生活配套进一步细分为教育、医疗、购物、休闲便利等维度。

考虑江景房，或考虑近地铁，交通便利，教育、医疗、商业等配套较成熟项目的刚需、刚改类人群。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。