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去年，随着“63号文件”的出台，不少已批项目被要求“整改”。其中，就包括了番禺区的里仁洞村，因建设量偏大，需要修改完善报市审定。

今年6月份，上述项目终于完成方案修改，并在广州市规划和自然资源局公布批前公示。

昨天，@美好里仁洞村 发布消息称，《番禺区南村镇里仁洞村更新改造实施方案》也于11月10日获得了广州住建局批复。

同时，里仁洞村旧改项目首期复建安置房白地坑地块已在日前正式动工；未来，越秀地产将推进里仁洞实施方案（含拆迁安置补偿方案）相关批后表决工作。

里仁洞村白地坑地块首批复建安置房正式动工，来源：美好里仁洞

接下来，让我们看一下里仁洞村旧改优化方案。

01

总建面减少13.76万㎡，300米地标“不见”了

为适应新要求，里仁洞村的旧改规划，整体看下来都在做“减法”。

主要变化有三个方面：提升区域商业空间、补齐公服配套短板和契合区域产业转型需求。

最明显的就是总体建设量减少了，优化后的总建筑面积391.48万㎡，较原规划减少了13.76万㎡。

其中，融资住宅减少4.1万㎡，融资商业减少9.66万㎡，规划毛容积率为2.39。

原规划示意图

总体来说，各地块的用地性质并没有太大变化，主要在容积率、限高上做出修改。

优化后，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商业商务用地平均容积率由8.2降至7.4。

可见，宅地变化不大，商地容积率的调整则较大，对原规划中的超高地标影响较大。

拟优化规划草案示意图

优化后，商办建筑高度不超过245米，居住建筑高度不超过120米。

根据2019年的招标公告，里仁洞村的城市设计方案中，曾曝光了300米高左右的高层商业建筑，被网友誉为万博“西塔”。

如今看来，番禺最高地标的位置，未来或依然由266米的广晟·万博城坐稳。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

根据核减的建设量，里仁洞村改造范围内配套设施服务人口，也从7.7万人核减为7.58万人。

除了减宅地、商地的建设量，部分公共设施建筑也略有减少。

如21班幼儿园变18班幼儿园、取消部分日托中心/洗衣店/平价餐饮等。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

02

紧邻万博商务区，三地铁加持

尽管建设量减少，但凭借近400万㎡的体量，里仁洞还是广州最“猛料”的旧改项目之一。

项目坐落在番禺中部，东至华南碧桂园，南至市桥，西至新光快速，北至锦绣香江花园，紧邻万博商圈。

周边多条高速包围，能快速到达广州南站、珠江新城等地。

地铁方面，3号线汉溪长隆站、7/18号线南村万博站，与该村距离也不远，出行非常便利。

图源：广州乐居

其紧邻的万博板块，经历多年发展，如今已非常成熟，各项配套齐全。

更重要的是，这里未来将成为番禺的经济发力点。

目前，万博已汇聚小米、思科、欢聚时代、虎牙、携程等互联网大鳄，实力不容小觑。

图源：广州乐居

一旁的里仁洞，自然近水楼台先得月，优先享受中心商务区高速发展带来的红利。

项目自身，同样亮点很多。

按照此前规划，里仁洞改造后将成为是集居住、教育、商业、总部办公等配套齐全的大型居住社区。

其中，将打造346处公共配套及7所中小学，满足周边居民日常所需。（最终以官方发布为准）

里仁洞规划方案（最终以官方发布为准）

03

越秀地产操刀改造，总投超210亿

里仁洞旧改，于2019年成功牵手国企越秀地产，总投资超210亿元。

2020年，项目首期复建安置房正式动工，将于2023年交付。

据了解，首批复建房共有住宅与商服类物业可选，其中住宅有约60㎡、约90㎡、约120㎡、约150㎡等户型。

图源：美好里仁洞

值得一提的是，里仁洞拆补方案还非常“大方”。

按照此前的拆补方案，“拆一补一”的面积部分，按20000元/㎡标准进行货币补偿。

至于回迁安置，村民最高可补380㎡，这个标准在广州可算领先梯队。

此前网上曾流传，里仁洞有村民有人分得7000㎡，引起网友一番热议，但消息真实性还有待确认。

图源：广州乐居

如今的万博，已今非昔比，若分得7000㎡的消息属实，该村民可算是真正的“人生赢家”。

目前，万博板块在售新盘有珠江铂世湾、越秀和樾府等，均价约5.3-6.2万元/㎡。

接下来，还有锦绣香江拾光盛境、耀胜新世界广场两大项目等待入市，售价同样充满想象。

对于里仁洞旧改，你有什么看法？