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继万博、创新城之后，广州第三座和樾府——“越秀·天河·和樾府”登场了。

看样子越秀是要把“和樾府”当做一个产品系列打造。据了解，天河和樾府即将在环贸广场ICC7楼开放展厅与异地板房。

天河和樾府前身是今年7月份第二次集中供地中出让的燕塘地块三，竞拍时便十分火热，引起了不少房企的争抢，最终被越秀摇号竞得，总价约81.2亿，这也是2022年土拍中唯一一宗进入摇号的地块，楼面价约50842元/㎡，目前高居广州土拍历史楼面价TOP10的第5名。

项目临近3号线梅花园站约500米距离，与珠江新城CBD圈通勤15分钟，地理位置颇具优势。另外，周边居住氛围浓郁、商业服务配套充足，附近有天河金茂广场、华润万家、广垦天河商业中心、大塘商业中心等商场。

项目方面，根据规划天河和樾府将打造成一个中小型小区，总用地面积约4.5万㎡，计容建筑面积约16.8万㎡，容积率为3.65，预计建造11栋住宅，层高26-28层，货量大概1000多套。

产品大概为建面104/120/140/180㎡的四房，因为采用了围合式布局，大概率可以做到所有户型全南向。

另外，项目也延续了“和樾府”产品系的一贯风格，有一个中央园林，以及一个建面约1240㎡下沉式会所。

值得一提的是，项目原本规划设置的36班小学，已升级为九年一贯制学校，此外项目还将配建一所幼儿园。

最后聊聊大家比较关心的问题，这样的配置，得卖多少价格才合适？

据了解，项目吹风价为10万+/㎡，总价千万级起步。我发现今年核心区的高端项目一出来都嚷着要卖10万+/㎡，但最后开盘真正能卖上10万+/㎡的屈指可数。

首先，天河和樾府所在的梅花园片区，地处天河和白云的交接处，城市面貌有点城乡结合部的感觉，周围不是破旧老小区就是城中村，产业方面也比较低档，以装修装饰、材料批发为主。

否则，以天河和樾府远眺珠江新城，对望白云山的位置，本该拿出来秀一秀，为何要将展厅跟样板间放在天河北的ICC？

一方面是为了触达天河商圈跟写字楼的高端人群，再者就是尽可能避免暴露周边环境的缺点。

而且燕塘这个板块，一直缺乏豪宅基因，长期以来都是天河北的洼地，周边城市界面参差不齐，不少二手房才4-5万/㎡的水平，甚至还没有一路之隔对面白云的房价高。

北边，白云的恒大御府，二手挂牌价6-8万，佳兆业天御7-10万，云山熹景5-6.5万。

南边的天河，二手房遍地3、4字头，甚至只要2字头！当然，这些主要是楼龄比较久的小区。像刚刚满二的信达金茂广场，挂牌价还是能达到10万+/㎡的，120㎡以上的产品挂牌价甚至已经到了10-12万/㎡。

但挂牌价不等于成交价，根据贝壳今年以来的成交记录来看，信达金茂府价格基本都在8字头。所以严格意义上讲，天河和樾府周边还没有10万+/㎡的楼盘存在。

整体来看，单凭这个周边环境和市场状况，天河和樾府想卖到10万+/㎡还是挺难的，市场接受度不会太高，除非在产品和园林上下足了功夫。

但是越秀做豪宅户型着实差点意思，且看天河和樾府能不能秀一波吧。