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很多东西都需要时间去沉淀，包括财富。

各大开发商也深刻认知到这个道理，于是市面上便出现很多“鸽子盘”，囤地多年才开卖。

我们所熟知的行业大佬——李嘉诚，便是玩“捂盘游戏”的MVP，在内地拿的地块很多开发时间都长达十年以上。

很明显，他们赌赢了。

但近两年房地产市场发生质的变化，过往的游戏规则已经不再适用。

像在广州，一些“陈年老盘”也开始拿出来放卖了......

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捂盘的玩法

其实“捂盘”并不是什么新鲜事，很多开发商在过去或多或少都会做。

每一年广州住建局都会逮到几个捂盘惜售的“出头鸟”。

为什么要把房源死死攥在自己手里？因为，在楼市高速发展的阶段，房价的涨幅比较可观，晚点出售反而利润会更大，楼盘是“越捂越香”。

举个例子，最近天河沙河顶板块有宗“神秘地块”，拿地18年后突然新批规划，传出动工建住宅的消息。

2004年拿的地，楼面价不过502元/㎡，放了18年后，周边地价飙升至4.8万元/㎡，房价早已10万+。

这个时候拿出来建房出售，即便价格稍微比周边低一点，那也是个稳赚不赔的买卖。

（不过该地块不仅是单纯的“捂盘”，想了解更多详情地可以持续关注乐居君，下周将详细介绍。）

在房价快速上涨的这二十年内，“等等党”取得了彻底的胜利。

虽然说，过去拿的地块，或者过去建的房子，会存在一些产品硬伤，但在房价波动面前，这些都是无伤大雅的小事。

但近一年里，这套玩法似乎玩不通了，很多“鸽子王”楼盘都纷纷拿出自己的存货。

而在广州，最近我们也发现了不少“老树发新芽”......

2

“陈年老盘”拿出压箱底货

说起“捂盘”，其实有几个楼盘都是老演员了。

例如位于越秀淘金板块的淘金半山豪庭&御庭，1997年拿地，2018年完工，2020年才开盘。

从一而终，不紧不慢，即便楼已经建好了，也只是时不时推出几套房源。

不过，在前几个月，项目终于把压箱底的淘金半山御庭拿出来卖，新推建面约102-205㎡三至五房。

历经25年，淘金半山终于将两栋楼都拿出来卖！目前，项目在售价格超10万元/㎡，一套下来入手门槛在1000万以上。

项目沙盘实拍（左为淘金半山豪庭 右为淘金半山御庭）

同样“熬”成豪宅的还有江源半岛。

算起来，江源半岛还稍微比淘金半山“年轻”几岁。该楼盘在2002年12月拿地，2010年6月才正式开盘，价格在1.6-2.5万元/㎡之间。

和淘金半山一样，江源半岛也十分惜售，即便都是现楼状态，但最靠近江边的C区也一直不拿出来卖。

但在今年，“鸽子王”终于不放鸽子了，推出C区产品，售价10万元/㎡左右。与此同时，项目二期的建设也在如火如荼地进行当中。（二期也是2002年拿的地）

在这20年里，工厂环绕的车陂板块摇身转变成国际金融城，江源半岛房价也顺势翻了6倍。

江源半岛二期工地实拍图（摄于2021年12月）

此外，最近海珠也涌现了不少“老树发新芽”的楼盘，像珠江广场、翠屏小区、凤乐雅轩等......都已经成为老二手房了，却突然冒出十来套新房房源。

3

老地发新芽

不知道大家有没有发现，最近一些新盘项目，虽然是近期建的，但其实拿地日期可以追溯到十年甚至二十年之前。

例如金融城的珠江天郦（原名：珠江天力），它是骏景花园地块的开发后续，就连宣传单张也是写着“骏景压轴臻品”。而骏景花园则是1997年便开始开发的物业。

目前该项目已开放诚意登记，预计将在今年内正式面世，推出125-180㎡大户型，妥妥的豪宅项目。

珠江天郦宣传海报

在牛奶厂，也有类似的项目在最近现身。

它就是合生缦云，目前已经取得预售证，预计将在10月底开卖，价格在8.5-9.7万元/㎡之间。

该项目实质为合生帝景山庄的西地块，早在1997年便已经拿下。

除了这些例子，最近开发商的开盘速度也明显提升了。

据不完全统计，10月广州共有52盘推新（包括首开盘及老盘推新），比前几年都要多。

一些刚拿地的项目也加紧入市速度，像华润在第三轮集中供地拿下的白鹅潭地块，已经通过备案审批，计划11月动工，并且最快在2023年春节前开放售楼部及样板间。

近段时间，为什么大家不约而同地把手中存货拿出来呢？为什么开发商入市的脚步明显加快？

4

游戏规则已变

有人说，可能是企业现金流出现问题，不得不把手中存货赶紧拿出来卖了回款。

但乐居君所举的几个例子，很多都不属于这个范畴。

像江源半岛、淘金半山这类“老演员”，开发商本来迈的步子就不大，楼盘也已经全部建好了，所以不存在急需现金回血的问题。而合生系朱老板的实力，大家都是有目共睹的。
其实，主要原因还是过往的游戏规则已经被完全颠覆了。

以前，房地产处于高速增长期，虽然中间有短期波动，但总体还是螺旋上升的过程。楼盘放一年再卖，单价就往上涨一涨。要是不走运遇到市场行情差的时候，那就再放久一点，反正大家坚信房价一定会涨。

但现在看来，好像不是那么一回事了。

“房住不炒”的大基调下，政策端在不断地保持定价体系的稳定，不管是哪个城市，都不会再出现房价暴涨。

今年年初，郁亮提出房地产行业目前已进入“黑铁时代”，那个曾经制造无数富豪的黄金时代已经不复存在。

除了广州之外，据媒体报道，最近杭州、上海、深圳等城市都出现了类似的情况，过往的“捂盘王”都纷纷吐出存货，开发商加快项目推进。

“用时间沉淀财富”，这已经不再适用于楼市了......