正文

  时隔数月，挂牌总价降超两成！

  明明和白云新城相距不远，小坪村地块何以至此？截止发稿，意向企业依然挂“蛋”！

  前几天，乐居君和大家分享荔湾返场地块新隆沙（点击了解）时就说过，不是每一宗返场地都能得到大家那么大的关注。而今天，要说的正是白云区回炉“小透明”——小坪村AB2711014地块。

  很多地“糊”是因为优缺点都不突出，但这并不适用于小坪村地块。近白云站、有地铁、位置不算偏僻......哪怕不是“优质生”，小坪村地块的特点也足够鲜明。

  如果入市价够低，小坪村地块会否成为刚需之选？地块背后的优缺点，大家究竟BUY不BUY？我们一起来看看吧！  

交通太发达反成劣势

  地块位于白云区石槎路以东，京广线以西，靠近地铁8号线小坪站和在建的22号线北延段。周边除石槎路这条主干道外，北部还有黄石路。

  |小坪站

  从实地航拍图来看，地块现已平整完毕，西侧是平德苑小区、省中医院，南侧是广州佳兆业白云城市广场，而东侧沿着地铁京广线能看到广州佳兆业白云城市广场身后的大规划、大工程——白云站。

  |航拍图

  小坪村地块的交通环境未来必然是相当发达的，如果地块是商地性质，自然是无可指摘，只可惜小坪村AB2711014地块的属性是二类居住用地，那么交通太发达就会成为一把锋利的双刃剑。

  据规划，白云站和广州站、广州东站、广州南站以及佛山西站共同组成广州铁路枢纽规划的“五主”客站，站场规划有11台24线的普铁、高铁及城际客运线路。

  也就是说，与地块紧邻的铁路不只是京广线一条，航拍图左侧预留的空地，未来将跑满火车，由此带来的噪音难以预估。

  噪音是缺点，那么重大交通枢纽带来的人流量总算是优点了吧？未必。

  首先，广州南站就是一个前车之鉴，建成多年客流量爆满却依然带不动周边商贸发展。

  其次，小坪村旧改的土地体量大，项目总用地面积94.35万㎡。光是待入市广州佳兆业白云城市广场，总占地面积就有42万㎡，规划户数9000户。

  |广州佳兆业白云城市广场

  诚然，宗地面积11855㎡的小坪村地块，实在难和大规模项目抢市场。

  当然，小地块和大体量旧改项目同台竞技的例子不是没有，现在海珠区东部就有两个盘有类似情况。地块体量小的项目凭借生态环境好、定位中高端改善，也是卖得不错。

  而小坪村地块虽离石井河和白云山都不算远，但却实实在在是一个既不看河，也不看山的位置，只能看着铁路轨道上火车“万马奔腾”，天生没有“改善命”。

  除去交通配套，小坪村地块的商业、教育和医疗在白云区中都算是不错的。

  商业方面，地块不远处有金国广场、马务广场、新天地；医疗方面，地块旁就是广东省中医院的石井门诊部；教育方面，马路对面有白云区广州云呀实验学校，周边有金源小学、白云汇侨第一小学、金碧新城小学等。

  更重要的是，小坪村旧改自带大规模城市配套。

  广州白云发布消息称，小坪村旧改项目工程投资规模74亿元，涵盖商业与住宅，将新建公建配套逾10万平方米，包括3个社区服务中心、3所幼儿园、2所小学、1所完全中学，还有老人活动中心等配套。

  当然，前提是2018年12月成功摘牌小坪村旧改的佳兆业能顺利复工复产......

总价降超2成从136453万元降至106685万元

  规划越宏大的项目，过程中发生变数的几率就越大，但无论如何，事物的发展终究是曲折向上的。

  不如继续来看看下坪村地块的具体参数吧。

  白云区小坪村AB2711014地块，宗地面积11855㎡，计容建面≤59276㎡，绿地率≥35％，容积率≤5，控高120米。

  以上参数和2022年广州第二轮集中供地，也就是地块初次上架时，是一样的。

  |上轮土拍公告

  说说不一样的地方：

  1、挂牌总价从136453万元（折合楼面价23020元/㎡）降至106685万元（折合楼面价17998元/㎡），降幅高达21.82％。

  2、实施装配式建筑的面积比例，从不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%变为50％，要求降低了。

  此外也无他了，毕竟这宗小地块体量和质素都不算高，也就没什么配建要求。

  尽管如此，公告还是标出了最高限制地价为122687万元，增价幅度1000万元。

  截至发稿，暂未有企业参拍，幕后会否谈好了“兜底商”？很难说。

周边二手3万元/㎡起与白云新城相距不远

  从腾讯地图测距来看，地块旁的8号线小坪站和白云新城的2号线白云文化广场站直线距离是3.6公里。

  |红线为腾讯地图测距标尺

  明明相距不远，白云新城满地10万+，小坪村地块真就那么廉价吗？

  目前，距离地块最近的新盘广州佳兆业白云城市广场尚未入市，而马务板块的星悦轩有现楼在售，均价约3.8-4.4万元/㎡，新市板块的纵横缤城4.4-4.8万元/㎡，石井板块的顺丰翠园现楼尾货3.4-3.8万元/㎡（点击了解）。

  二手方面，小坪村地块最值得参考的应是一路之隔的金碧新城，均价约30393元/㎡，但楼龄也快20年了。

  成也轨道交通发达，愁也轨道交通发达。若假期回来后，小坪村地块被国资兜底，购房者会愿意花多少钱埋单呢？