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这两天，增城朱村板块的保利中航城二期，有房源以1.1万元/㎡成交的消息刷了屏。

从贝壳上看，保利中航城二期目前的挂牌均价约2.2万元/㎡，最低的挂牌价也在1.9万元/㎡以上，也就是说，这位业主几乎是以5折的价格降价大甩卖，这也让同小区乃至整个朱村板块的业主直呼“破坏市场”。

事实上，这只是朱村板块二手房“内卷”的一个缩影。目前朱村板块光是在贝壳上的挂牌房源就超过1400套，平均成交周期已超过36个月，更别说还有新盘源源不断地积压二手房市场，业主急需用钱的话会“打骨折”处理也就不难理解了。

而在朱村的南边，被称为增城楼市“遮羞布”的新塘，其二手房内卷程度相较朱村有过之而无不及。

不信？我们接着往下瞧。

挂牌房源超过7000套在贝壳上，新塘被拆分为新塘北、新塘南、凤凰城、白江、沙村共5个小板块，二手房源挂牌量分别为1688、1165、1874、2122、1233套，合计7373套。

这样的数字是什么概念呢？

还是根据贝壳数据，增城区的二手房源约1.4万套，新塘独占一半，更夸张的是，一个新塘镇的二手房源挂牌数，就已经超过荔湾（7207）、南沙（6402）、黄埔（6324）、从化（2716）一整个区的房源数。

另据不完全统计，光是在8月（统计截止至8月28日），新塘在贝壳上就有超过450套房源上架。如此庞大的挂牌量，意味着业主要出手并不容易，贝壳数据显示，这5个小版块的二手房平均成交周期都超过36个月。

为了加快出手速度，新塘业主也无可避免地打起了价格战，导致二手房价格近期也在逐渐走低。以新塘北为例，贝壳数据显示今年以来板块的参考均价一直处于阴跌状态，相较去年同期已降了近1000元/㎡。

而板块内的人气小区敏捷锦绣天伦，也从1年前的2.24万元/㎡降到了如今的2.09万元/㎡，从具体成交数据来看，小区在7月的成交数据均在2万元/㎡以下，最新成交的一房单位甚至已经跌破1.5万元/㎡。

与黄埔相邻的沙村也无可幸免，从去年8月的2.23万元/㎡跌至目前2.11万元/㎡，跌幅超过1200元/㎡，板块内的交易最活跃的新塘新世界花园万象苑，跌幅也超过1500元/㎡。

新塘为何出现“抛售潮”？

按理说，新塘作为增城区最靠近市区，也是交通最便捷的板块，业主们在房价跌跌不休的行情下，大可以选择自住，为什么还要着急出手呢？

一方面，增城是非限购区，房价在广州各区中也一直属于较低水平，不少人一开始在新塘买房就抱有先上车后置换的心理。在近两年的调控中，广州中心区无论是新房还是二手房，都已回落到一个相对合理的价格区间，房贷利率也降到较低位，人们也就开始谋求出手，以便置换回市区。

另一方面，则是人们对新塘的期待值，已经不如从前。在几年前，新塘被规划成粤港澳大湾区交通综合枢纽，又迎来13号线开通、凯达尔项目落户等多重利好，发展前景充满想象空间，也因而吸引了大批的购房者在此置业。

但不少人在住进新塘后才发现，几年过去，新塘能拎得出手的，依然仅有交通，城市的其他基础建设并没有随着人口数量的增多而出现太明显的改善。

举个最直观的例子，每次去新塘，总会发现有路段正在封闭施工中，要想前往目的地只能兜个圈，而且也极易遇到拥堵的状况。这或许是新塘要打造交通枢纽难以避免的“痛点”，但对于居住体验的影响也显而易见。

同时，新塘无论是教育、医疗还是商业都只能说是中规中矩。原本新塘卖的是刚需价，购房者也还能勉强接受，但随着新塘的房价逐渐向改善靠近，部分新盘甚至价格超过4万元/㎡，这些基础配套便完全不够看了。

至于产业方面，新塘曾经的支柱产业之一牛仔产业因环保问题而元气大伤，还带来了环境污染的“后遗症”。现在新塘主要发展高新产业和总部经济，只是，高新产业尚在起步期，总部经济的标杆项目雪松控股、凯达尔项目还出现了债务风波，让新塘的发展前景蒙上了一层阴影。

凯达尔广场航拍（摄于2021年8月）

增城还能买吗？

最后，我们再来讨论一个最核心问题：新塘的房子，到底还能买吗？

在回答这个问题之前，我们也先明确新塘的优点是什么。一是价格方面，虽然新塘的房价在增城区已经是领头羊，但在整个广州范围来说，新塘的价格还是较为友好的，新盘价格约2.3万元/㎡（克而瑞数据），二手房价则大多数是1字头，而且，新塘不限购，上车门槛较低。

二是配套方面，新塘的交通依然是增城乃至整个广州十分突出的，其他配套虽然不算出色，但也已具备一定的基础，至少在增城区里属于是最好的一档。

第三，哪怕新塘的发布不及预期，其临近黄埔、地处大湾区中心的先天优势也不会凭空消失，光是地段本身便具备一定的价值。

因此，新塘依然还是可以入手的，尤其是对以下人群：预算有限、没有购房名额、增城其他区域的改善族、鱼珠、科学城等周边板块的上班族等。至于购买建议，则还是老生常谈：近地铁、小户型、品牌房企、配套好等，如果预算不足以支撑你做到面面俱到，那就根据自己的最核心需求去抉择。

可以明确的是，新塘不缺房子，二手房源超过7000套，在售或待售的新盘也达到40个（贝壳数据），耐心选择总能淘到一套最合适你的房子。但也要打一剂预防针，未来5年新塘的潜在供应量达到惊人的303.3万㎡（克而瑞数据），选择入手新塘就要做好长期持有的准备。

对于新塘，你又有哪些看法？欢迎评论区留言讨论~