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广州旧村改造“尘埃落定”之后，另一类旧改类项目却开始走上风口。过去一个月的时间里，广州市增城区、广州市、广州市黄埔区先后发布了有关“工改工”新规，内容基本是加快推进存量工业用地高效利用、推动“三旧”改造高质量发展等。推进“工改工”项目背后是着力聚焦发展创新、新进制造业，以及推进村镇工业聚集区更新改造、提质增效。更深层次的目的是寻求新的经济发展点，即尽快发展高薪产业、实体经济，包括今年多次提及的“新基建”，芯片、半导体、新能源汽车等高科技产业等。横向来看，为了实现产业转型而积极推进“工改工”项目的城市，不止广州一个，年初至今，汕头市、湛江市、东莞市，以及佛山市多个行政区均有发布推进“工改工”项目的新规。特别是佛山、东莞两个分别与广州、深圳深度捆绑的城市，今年以来已不止一次发布加快推进“工改工”项目的相关新规。深层次是，各城市正在以“三旧”改造为主要形式推动产业升级、产业聚集区的建设、落地。湾区多个城市积极推进“工改工”，这条赛道“起风了”，也是“争产”序幕的开始。

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广州掘金“工改工”

在广州，旧村改造、旧城改造一直是市民热议的话题。这些“旧”，是城市化快速推动进程中遗留下来的产物，这样的现象不止是在广州，而是整个珠三角。

学者研究报告称，国内二元城乡土地制度、户籍制度基础下，珠三角地区快速城市化、工业化过程中，因为民间经济力量较为强大，且崇尚市场力量，市场活跃，政策灵活，善于利用政策进行发展，形成了既有农用地的农村、又有被城市所包围的行政村的“城中村”。

广州海珠中大布匹市场附近旧村

有数据统计显示，广东省目前拥有“城中村”数量超过1100个，主要集中在珠三角地区。“城中村”存在的本质，就是农用地、建设用地等，与人口增长带来的用地紧张之间的矛盾。过去很长一段时间里，为人所熟悉的是旧村类改造项目，因为由“村”到“城”的二次城镇化过程中，涉及到不少村民、公众的利益。举例来说，广州旧村全面改造涉及超过500条旧村，深圳旧村改造规模3912.6公顷、占总规模比重48%，东莞有120余条旧村计划进行全面改造。

相比旧村改造，“工改工”类项目则较少关注。重要原因是，这些类型改造难度大、收益实现周期长，特别是在工业类物业的后续销售和招商问题上，除非开发企业本身产业运营能力非常强，而绝大部分介入企业都面临着亏损的难题。收入、利润决定了项目参与者的积极性，况且这是赚长期利益的领域。相比在存量建设用地上进行土地整备、挂网销售这种模式，地方政府显然更乐意于“赚快钱”。只不过，现在后者的模式到了由高速进入低速的状态，甚至是运行不动的地步，而转向更加注重发展产业、实体经济，以此提高经济发展效益和税收收入。站在这个角度来看，一个月的时间里，广州从区级、市级都加快了存量工业用地的高质量发展，特别是针对“工改工”项目的提质增效。再对比广州卖地收入、土地财政依赖程度，这样的思路，亦能很好理解。7月19日，广州市增城区发布了《增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法》，将推进存量工业用地集约节约利用，精准发力构建现代产业体系，提高经济发展效益；提出明确目标，包括改造用地项目规模、形成和新增工业产业区块内聚焦、引入特定的企业聚集发展区、建设存量工业用地综合管理体系等。比如：增城区将在2022年推动1000亩存量工业用地实施“工改工”项目，到2025年推动5000亩存量工业用地实施“工改工”项目。

8月5日，《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》审议通过，将在全力推动制造业立市，广州将遴选村镇工业集聚区更新改造试点项目，以点带面推进广州市村镇工业集聚区更新改造、提质增效。几天后，广州市黄埔区也发布了《广州市黄埔区、广州开发区企业申请提高工业用地利用效率实施办法》（征求意见稿）》。草案修改了多处细节，目的在于促进新增工业用地合理布局和规模聚集，挖掘存量工业用地资源，并在审批流程中“增速”。

这些动作背后，是广州旧改风向的转变。

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热浪席卷湾区

上面提到，目前，国内各大城市的经济发展模式普遍是依赖“土地财政”。在房地产行业进行调整之际，叠加下行趋势，发展产业、实体经济的重要性愈加凸显。早前，我们在《地产向下，产业向上》中披露了，全国各地土地成交现状，全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿㎡，较2021年上半年同期下跌55%；土地成交收入与财政收入正相关，国有土地使用权出让收入为23,622亿元，较上年同期下降31.4%。

广州海珠旧村里的产业园卖地收入“暴跌”对财政运行产生了一定影响。以及，“爆雷”房企项目陷入烂尾、住房销售市场低迷等，导致行业信心彻底被“击穿”。在7月末举行的中央政治局会议中，“保交楼”被首次写入会议文件，保交楼即保民生，这成为比“房住不炒”更为重要的任务。随后，国务院正在考虑设立房地产纾困基金，规模在2000亿元至3000亿元，用于支持12家出险房企和部分地方房企。在这之外，会议再次提到东南沿海5个经济大省要在当下经济形势，挑起国家发展、稳经济的大梁，发挥保障国家财力的主力作用。作为领跑选手，广东省今年上半年GDP总量达到59518.41亿元，同比增长2%，增量为2292.09亿元。经济地位一直领跑的原因有两点，一是房地产市场起步早、市场程度高，一度是广东省的经济支柱产业；二是、广东的工业发展也是领跑全国，具有良好的产业基础和工业体系。

广州海珠“制衣村”招聘现场

这两个相比，广东省房地产行业的重要地位仍高于工业发展。市场研究统计数据显示，2021年，广东省房地产行业增加值增速虽有所放缓，但占全国比重接近14%，工业增加值占全国比重则为10.1%。在“脱虚向实”的新趋势下，广东省工业发展的地位需要高于房地产行业。不过，这样的目标去年就已经设立。2021年8月，《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》对外公布，强调坚持制造业立省不动摇，巩固提升制造业在全省经济中的支柱地位，并提出“四个定位”。落在产业升级、工业聚集区上，“三旧”改造的重要作用更加明显。乐居城更简单统计一下，今年以来，广东省辖内已有11个市、区发布了有关加快推进存量工业用地或“工改工”项目的提质增效，比如广州发布了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》、东莞发布了关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）》。

除了广州之外，曾经的“世界工厂”东莞也开始发力推进“三旧”改造项目，特别是提高了“工改工”的重视程度。据我们所知，东莞旧改从业人士对新规抱有乐观态度，尽管总体改造仍有难度，但简化了旧改流程，避免了前提投入“无用功”。而作为广东省GDP总量首位的深圳，经济能够持续增长的重要原因之一，也是很早开始通过“三旧”改造进行产业升级、实现工业聚集，并形成了成熟的制度和体系。如今，以“工改工”等方式，让“科技创新”成为了深圳的代名词。